黃石俱樂部坐落在蒙大拿州的大天空鎮（Big Sky）。俱樂部主樓的一扇門（真的是有好多扇門）後面，隐藏着一間寬敞的休息室，裡面有舒适的椅子、各類小食和冷飲，還有一個15英尺×15英尺的俱樂部模型。模型展示了俱樂部的私人滑雪場、郁郁蔥蔥的高爾夫球場，以及分布在其15,000英畝土地上數百個以數字編号的物業——這些都對銷售會員資格起了不少作用。
俱樂部的主要所有人是波士頓房地産投資公司CrossHarbor Capital，其管理合夥人薩姆·伯恩（Sam Byrne）自豪地列舉了團隊自2009年收購這家陷入破産窘境的俱樂部以來，在滑雪和高爾夫場地之外又新增了哪些設施：一個演藝中心，曾舉辦斯汀和Doobie Brothers等搖滾巨星的小型演唱會；波士頓名廚蔡明昊（Ming Tsai）主理的高檔餐廳BaBa；此外還有夜店和豪華水療中心等等。“我們做的這些事情是獨一無二的。”伯恩驕傲地說。
01
美國再沒有哪個滑雪度假小鎮像大天空那樣，擁有實力如此雄厚的投資者。
除了在15年前與合作夥伴以1.15億美元收購黃石俱樂部之外，CrossHarbor還在2013年進行了兩筆收購，進而在大天空地區開發更多豪華住宅。它花2600萬美元購買了滑雪和高爾夫社群西班牙峰山地俱樂部（Spanish Peaks Mountain Club），該社群占地5700英畝，同樣宣告破産；還花3200萬美元收購了滑雪度假村和住宅開發項目月光盆地（Moonlight Basin），該項目也陷入破産，并轉至債權人雷曼兄弟控股公司。
交易完成後，CrossHarbor将西班牙峰和月光盆地的滑雪區出售給持有并營運大天空滑雪場的公司Boyne Resorts。Boyne将它們合并為大天空度假村，使之成為美國最大的滑雪度假村之一，擁有大約5800英畝的可滑雪區域。
過去15年裡，CrossHarbor通過債務和股權融資總共向大天空項目投入了至少40億美元。這些資金用于收購黃石俱樂部、西班牙峰、月光盆地以及大天空鎮中心的土地（由此擷取了43,000英畝的土地），還用于在這些土地上建造住宅、餐廳、兩家酒店及其他設施，此外還用在了購買和建造員工住房上。
2022年，CrossHarbor從博茲曼的西姆金斯（Simkins）家族手中購買了500英畝的土地。該公司合夥人兼蒙大拿子公司Lone Mountain Land Company（以下簡稱Lone Mountain）負責人馬特·基德（Matt Kidd）稱，達成這筆收購後，如今大天空鎮中心超過一半的土地都歸CrossHarbor所有。大天空由此也成為這家成立31年的公司最大的整體項目。CrossHarbor還在全美範圍内投資較高價的電梯大廈樓、辦公樓和零售中心。該公司在2023年的ESG報告中表示，“CrossHarbor是（蒙大拿西南）地區最重要的私人所有者，構成了當地稅基的75%。”
2024年勞動節周末，CrossHarbor Capital的馬特·基德（左）和薩姆·伯恩在黃石俱樂部舉辦的演唱會上介紹Doobie Brothers樂隊。圖檔來源：Yellowstone Club
這些稅金流入了這個僅有約3300名常住居民的小鎮。該鎮并未設立市政機構，也就沒有鎮長或市議會。大天空鎮大部分位于蒙大拿州的加拉廷縣，不過黃石俱樂部則屬于鄰近的麥迪遜縣。除了大天空滑雪度假村，Lone Mountain在這個小鎮的投入和利益關系最大——這也使長期居住在大天空的基德（他與妻子和三個孩子一同生活在此）成為某種意義上的“非官方鎮長”。
“他們的時機再好不過了，趕上了一個長達15年的發展浪潮。”曾在黃石俱樂部銷售和會員團隊工作十年埃裡克·拉德（Eric Ladd）表示。“當時我們用不到十年的時間實作了差不多30年的增長。”拉德後來于2008年在大天空鎮創辦了媒體、活動和房地産公司Outlaw Partners，并擔任董事長。
今年59歲的伯恩少時便涉足房地産行業，他在17歲時取得執照，幫助母親在馬薩諸塞州馬布爾黑德附近的房地産辦公室售房。
1993年，他在波士頓與人共同創立了CrossHarbor Capital，專注于商業房地産私募股權。如今，CrossHarbor管理着102億美元的資産，并在芝加哥和加州紐波特海灘設有辦事處。2020年，CrossHarbor将少數股權出售給了Dyal Capital Partners（現為Blue Owl所有）、日本的三井住友信托銀行以及總部位于新加坡的私募股權公司高瓴資本。該公司的投資者包括約300個家族或家族理财室，其中一些是黃石俱樂部的會員。
CrossHarbor對其回報情況口風頗緊。黃石俱樂部的早期支援者獲得了約4.5倍的投資回報。“當然了，黃石俱樂部在财務上是個成功案例，”基德表示。他在2008年加入CrossHarbor，專門負責黃石俱樂部的事務，并自那時起一直管理着公司在蒙大拿州的業務。
至于公司在蒙大拿州的其他投資，他表示，“這些項目應當會取得成功，我們的投資者将因他們的耐心和付出收獲回報。”此外，CrossHarbor還投資了位于丹佛和弗吉尼亞州福爾斯徹奇的較高價的電梯大廈開發項目、位于鳳凰城的一座100萬平方英尺的亞馬遜配送中心，以及加州聖羅莎和羅得島州克蘭斯頓的露天零售綜合體。
02
黃石俱樂部最早是由俄勒岡州的木材企業家、前億萬富豪蒂姆·布裡克塞思（Tim Blixseth）創立。
他于1991年購買了黃石國家公園附近的14萬英畝土地，并通過交換獲得了建造俱樂部的用地。1999年，俱樂部正式成立。2000年代初，滑雪愛好者伯恩首次造訪朋友在黃石俱樂部的家，随即遍迷上了這個地方，并于2005年成為俱樂部會員。
兩年後，CrossHarbor投資将近5500萬美元購買了俱樂部的一些地塊，并計劃再花4.55億美元收購整個黃石俱樂部。最終，這筆交易未能達成。後來曝出布裡克塞思向瑞信借款3.75億美元用于俱樂部建設，但他私自花費其中超過2億美元購買遊艇和豪宅，想打造一個高端分時度假項目。然而，該項目從未真正發展起來。
後來，布裡克塞思夫婦離婚；作為離婚協定的一部分，布裡克塞思的前妻埃德拉（Edra）在2008年6月得到了黃石俱樂部。CrossHarbor向埃德拉提供了3500萬美元的過渡貸款，以維持俱樂部的營運，但這根本不夠。俱樂部最終未能償還瑞信的貸款，在2008年11月申請破産。此時，CrossHarbor已經對俱樂部的财務狀況了如指掌，它與大約40名俱樂部會員合作，以1.15億美元的低價将黃石俱樂部從破産中購得。
CrossHarbor擴大了它在大天空的版圖後，伯恩仔細研究了其他度假小鎮。他觀察到懷俄明州的傑克遜霍爾在引入四季酒店和安缦迦尼這兩個高端品牌酒店後，增長迅速。到2013年為止，大天空倒是也有幾家酒店，但沒有一家是全國性品牌。
“當時，工程師和建築師們完成工作後，還是會選擇開車一小時回博茲曼，去攢萬豪的積分。”伯恩指出。Lone Mountain 開始開發位于鎮中心的威爾遜酒店，這是一家由萬豪旗下Residence Inn管理的酒店，是大天空首家四星級酒店，于2019年開業。2021年底，經過近十年的籌備和超過7億美元的投資，Lone Mountain推出了奢華的蒙塔奇大天空酒店。這處雅緻的開發項目位于西班牙峰山地俱樂部，擁有通往大天空度假村的滑雪通道，适合高端自由行遊客和奢侈遊旅行團——這些遊客能幫助填滿淡季的空房。“這裡的酒店從6月15日到9月中旬會保持100%的入住率。但在平季，你就需要靠團體遊客人來填補空房，這樣你最終才能成功營運一家五星級物業——因為它的營運成本很高。”伯恩解釋道。
伯恩仍然住在波士頓地區，每年多次前往大天空。《福布斯》在7月前去采訪時，他正好在鎮上，慶祝CrossHarbor購買黃石俱樂部15周年。公司在當晚舉行了一場投資者晚宴來慶祝他們的成功。
在新冠疫情期間，受蒙大拿州相對寬松的限制措施和便利的戶外活動吸引，新居民紛紛湧入位于該州一隅的大天空，這個小鎮由此經曆了一波強勁的增長浪潮。然而，目前的增長有所放緩。盡管仍在收到大量房屋和較高價的電梯大廈購買請求，但Lone Mountain已開始為購房者提供家具補貼等甜頭。“要在大天空置産，現在其實是個好時機。你能從我們這裡得到一些優惠，這樣的優惠之前不可能有，在不久的将來可能也不會再有。”基德說。不過，Lone Mountain并未降低房價。
CrossHarbor Capital的蒙大拿子公司Lone Mountain Land Company現在擁有大天空鎮中心（如圖）一半以上的土地，并且已經開發了其中的一部分。圖檔來源：Lone Mountain Land Company
相比極其昂貴且高度私密的黃石俱樂部（會員上限為914人，入會需付押金50萬美元，并購買最低1000萬美元的土地或房産，此外還要交7.8萬美元的年費和1.4萬美元的業主協會費用），在月光盆地和西班牙峰購置房産相對“平價”。這兩個地方最便宜的房産是150萬美元的單間較高價的電梯大廈，但也不乏高達3000萬美元，擁有六個卧室、面積9300平方英尺的豪宅。這兩家俱樂部的會員費分别為15萬美元和20萬美元，年費約為2.5萬美元，涵蓋俱樂部會所、餐廳、無限次高爾夫及其他戶外活動的使用權。（還有其他價格較低的會員資格，不過不能享受高爾夫權益。）
其他幾家公司在這裡都以破産收場，CrossHarbor不僅存活了下來，甚至還繁榮發展，原因為何？基德表示，是過多的債務拖垮了黃石俱樂部、西班牙峰和月光盆地的前所有者。“它們各有不同，但都有一個共同點——債務太多。它們需要用股權融資來抵禦時間和經濟環境的挑戰，不應該靠抵押土地來融資或者靠貸款來買地。”基德解釋道。Lone Mountain确實會借錢，但隻為項目建設借貸，不是為了購買土地。他說，以低價購得大天空的土地無疑幫助免除了借貸的需求。
03
和所有度假小鎮一樣，大天空也面臨許多挑戰，其中最大的就是員工住房短缺。
Lone Mountain表示已為此斥資超2億美元建造或收購約650個住房單元，這些住房位于大天空及大約30英裡以外的加拉廷蓋特韋。但75%的大天空員工仍然居住在周邊的縣域，通勤去上班。
無論如何，伯恩和基德仍然計劃繼續擴張。他們最近的一個項目是已籌備約十年的One&Only Moonlight Basin酒店，位于月光盆地社群的山脊上，可以觀覽大天空标志性的龍恩峰。One&Only是超豪華連鎖酒店，由已故南非企業家索爾·科茲納（Sol Kerzner）創立，現由迪拜政府的主要投資機構迪拜投資公司（Investment Corporation of Dubai）所有；大天空将成為One&Only在美國的首家分店。Lone Mountain與作為少數股東的迪拜投資公司合作，為該項目投資8.5億美元。酒店滑雪場将于今年12月開業，屆時将通過一條建立的廂式纜車索道與大天空度假村相連，酒店則将在明年投入使用。
Lone Mountain還在蒙大拿州其他地方進一步擴充業務。2021年，它購買了距離大天空約一個半小時車程、面積18,000英畝的Crazy Mountain Ranch，在那裡另外建造一間俱樂部，目前飛釣、騎馬和高爾夫球場地正在建設中。加入該俱樂部的初始押金為150萬美元。而在大天空這邊，他們預計未來15年内将在西班牙峰和月光盆地分别再建造200到400棟房屋。他們還計劃再開兩家酒店，但尚未透露具體細節。
“當時我看得很清楚：要想讓黃石俱樂部變好，就得做一些社群層面的基礎設施投資，這樣一來所有東西的價值都會提升，”伯恩說。“我們認為，我們最好能控制将産品投向市場的節奏和方式，并參與各類相關事務。這就是為什麼我們把大天空已有的項目基本上都收購下來了。”
本文譯自：
https://www.forbes.com/sites/kerryadolan/2024/10/13/the-private-equity-firm-betting-big-on-big-sky-montana/
文：Kerry A. Dolan Forbes
翻譯：Lemin Guo
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頭圖來源：NISHANTH RADHAKRISHNAN FOR FORBES ASIA