首隻水利REIT誕生背後：一家基金公司打造精品的決心

作為後來者的銀華基金，将首隻REIT落子水利設施，一個尚處于市場空白的領域。另辟蹊徑的背後，是一場醞釀了三年多的布局。

曆時三年多，從試點到常态化，公募REITs正在加速上新。

據Wind統計，截至10月16日，已成立的公募REITs共47隻，發行規模合計1369億元。今年以來，REITs發行明顯提速，僅前三個季度，就有17隻完成募集，數量為曆年最多。（資料來源：Wind，2024.10.16）

産品數量增加的同時，底層資産類型也拓展到了13類，覆寫交通、能源、市政、生态環保、倉儲物流、租賃住房、水利設施、文化旅遊等（資訊來源：發改委，截至2024年8月1日）。

越來越快的上新速度，使得這片藍海的競争趨于激烈。優質項目始終是稀缺資産。這就十分考驗基金管理人的眼光和投資管理能力。

作為後來者的銀華基金，将首隻REIT落子水利設施，一個尚處于市場空白的領域。另辟蹊徑的背後，是一場醞釀了三年多的布局。

早在2021年6月“958号”文——《關于進一步做好基礎設施領域不動産投資信托基金(REITs)試點工作的通知》釋出之前，銀華基金就已經着手籌備這塊業務，一邊組建團隊，一邊推進項目。

據悉，在958号文中，公募REITs試點行業範圍被明确為十大領域，其中包括兩大探索領域。水利設施是兩大探索領域之一，也是銀華基金最初瞄準的領域。在做了大量的前期調研、項目溝通、資源整合後，銀華基金于今年6月上報了銀華紹興原水水利REIT，9月即拿得批文。

根據發售公告，銀華紹興原水水利REIT将于10月21日啟動發行。這既是國内首單水利設施公募REIT，也是銀華基金發行的首隻REIT。

在網下詢價階段，該基金認購共收到69家網下投資者管理的186個配售對象的詢價報價資訊，拟認購數量總和為1,378,400萬份，為初始網下發售份額的106.07倍，重新整理了今年公募REITs網下詢價認購倍數紀錄。（初始網下認購倍數和認購價格具體參考《銀華紹興原水水利封閉式基礎設施證券投資基金基金份額發售公告》，據統計和各基金份額發售公告，2024.1.1-2024.10.16，全市場完成詢價階段的公募REITs共19隻，目前銀華紹興原水水利REIT全部配售對象拟認購數量總和為初始網下發售份額數量的106.07倍，創2024年以來公募REITs初始網下認購倍數新高。）

REITs和其他公募産品不同，它是一類“case by case”的業務，即使是同一個領域，底層資産也可能千差萬别，需要“具體案例，具體分析”。一個REIT能否運作成功，可能主要取決于兩個因素：一是底層資産優質與否，二是團隊建設是否到位。

首隻水利REIT的誕生

選擇水利設施作為第一隻REIT的底層資産，銀華基金REITs團隊既出于宏觀層面的考量，也着眼于标的本身的投資價值。

從資産特性來看，水利設施對于選址、建設的要求十分苛刻，在供應端形成了自然壟斷的特征，因而經營預期的穩定性相對比較強。水利行業涵蓋範圍較廣，有些以供水、發電為主，有些以灌溉為主，有些以防洪為主，有些則将水利和旅遊觀光結合。

對此，銀華基金REITs團隊聚焦于具有收益特征的資産，如供水、發電等能産生穩定現金流的水利設施。

從需求端來看，生活用水的需求剛性十足，供水的基礎設施營運受到短期經濟波動的影響或較小。水利部發展研究中心資料顯示，2020年大陸36個重點城市水費支出占可支配收入比例介于0.21%~0.67%之間。一般情況下，城市居民人均水費支出占可支配收入比例在1.5%~3%以内。（資料來源：水利部發展研究中心，截至2020.12.32，參考資料：《數說大陸城鎮居民生活水價》，2022.10.18）

除了宏觀層面的考量，标的本身的質地更為重要。

銀華紹興原水水利REIT的底層标的是湯浦水庫工程，三家原始權益人均為地方國企。據公開報道，紹興市拟将銀華紹興原水水利REIT建成市級唯一涉水REITs平台。（來源：紹興市國資委 全國水利第一單！紹興原水REIT正式獲批 (sx.gov.cn)）

“城市建設大多是以水定城、以水定人。”銀華基金基礎設施投資部總監、該産品拟任基金經理楊默分享了選擇湯浦水庫的幾個原因。

“一是項目的營運比較穩定，湯浦水庫自2001年建成，投入使用20多年，營運一直非常穩定，是一個成熟的項目。這為我們發行上市，從營運上提供了保障。

二是項目位于長三角發達區位。在長三角41個城市中，紹興的GDP增速排名第三，人口稠密，産業發達，對優質水源的需求較高。

三是湯浦水庫實行專業化和标準化的管理，采用無人機、物聯網應用平台，基本能覆寫到整個庫區的監管，可以提供相對可控的營運管理支援。

四是随着黨中央、國務院關于深化水利工程供水價格改革的部署，水利工程供水價格形成機制将不斷完善，湯浦水庫未來水價的增長具備想象空間。”

以“深”入局，追求精品

如果把公募REITs比作一艘出海的船，優質的底層資産就像穩定大局的錨，适配的管理團隊則是把控方向的舵。

銀華紹興原水水利REIT的發行規模并不算大，隻有不到17億元，卻配備了4名基金經理，由“2名投資經理+2名營運經理”組成，這展現了銀華在REITs上的重視和決心。

投資經理由楊默和王鵬擔任，兩人在REITs和ABS領域有着豐富的從業經驗。營運經理分别是林卉和許梁，前者在國内外涉水行業深耕十餘年，後者是這個項目謀劃、籌備、申報及發行全過程參與者、親曆者。

除了銀華紹興原水水利REIT投資營運團隊的高配，銀華基金還有着專業的行業研究團隊和信用研究團隊，也會為REITs業務提供研究上的支援。此外，還有子公司銀華資本作為REITs項下的資産支援計劃管理人。集合多方資源，協同作戰。

無論是前期尋找潛在标的、推進項目，還是後期産品發行、日常營運，銀華基金REITs團隊是從一開始就介入。楊默表示，基金管理人作為項目的“第一責任人”，在公募REITs中承擔着至關重要的角色。銀華基金堅持壓實基金管理人主體責任，落實勤勉盡責義務，在項目前期聘請券商、律師、審計、稅務等中介機構給予支援，基金管理人自身在全過程中保持對項目深入參與和把控。

在基礎設施日常營運層面，銀華REITs團隊聘請了專業的營運管理機構，委托他們進行一些日常的營運、養護、維修及主管部門專業溝通等工作，同時制定了詳盡、全面的營運管理協定，對營運管理機構的職責、績效考核和激勵辦法做了詳細限制。

除此之外，基金管理人還有很多親力親為的地方，包括預算審批、公司證照、檔案的維護、印章的審批和用印，以及公募基金的資訊披露，每年的資産評估和現金流的配置設定等。

“在REITs業務上，我們一直以較高的标準要求自己。”楊默直言，這和團隊的定位有關，銀華基金的目标是做精品化項目，打造精品團隊，“在新興領域的探索上，我們也希望做行業先鋒”。

多方位應對極端氣象

對于水利設施項目而言，一個不可控的風險是極端天氣。

根據基金招募說明書，2023年，受罕見的極端幹旱天氣影響，湯浦水庫的實際供水量驟減，從前一年的3.44億立方米降至2.58億立方米。

許梁表示，“這是自1961年以來，入庫水量第三少的年份。從長期回報的角度，我們對這類極端情況并不感到擔憂。根據專業機構評估，盡管每年的來水量是波動的，但如果将時間拉長，水量整體是穩定可控的”。

根據招募說明書顯示，在做未來現金流預測時，也把2023年的極端情況放進了曆史資料。王鵬表示，這是出于對投資人更謹慎性的保護。

針對極端氣象情況，銀華REITs團隊制定了一些應對措施。比如，和運管機構一起，事前做好預警手段，事中及時分析和披露，和監管部門、氣象部門及時溝通，确定應對方案，盡量減少不利影響。

林卉介紹，在日常營運中，團隊會密切跟蹤氣象情況。當出現極端幹旱天氣時，會聯合氣象部門開展人工降雨，減緩幹旱天氣的影響。同時，通過日常維護減少淤積、防汛排程的精細化，盡可能最大化利用水庫儲水能力。這對湯浦水庫來說，已經是相對成熟的機制。

“除了通過這些主動措施應對極端天氣的影響，銀華基金還遵循監管規定，為銀華紹興原水水利REIT購買了财産一切險、機器損壞險及公衆責任險，其中财産一切險保額約16.6億元，可以完全覆寫銀華紹興原水水利REIT的底層資産。”

風險提示：

投資有風險，投資者購買基金時應認真閱讀本基金的《招募說明書》等銷售檔案。

本基金為公開募集基礎設施證券投資基金，與投資股票或債券等的公募基金具有不同的風險收益特征，基礎設施基金80%以上基金資産投資于基礎設施資産支援證券，并持有其全部份額，本基金通過基礎設施資産支援證券持有基礎設施項目公司全部股權，通過資産支援證券和項目公司等載體取得基礎設施項目完全所有權或經營權利。基礎設施基金以擷取基礎設施項目租金、收費等穩定現金流為主要目的，收益配置設定比例不低于合并後基金年度可供配置設定金額的90%。投資者應充分了解基礎設施基金投資風險及本招募說明書所披露的風險因素，審慎作出投資決定。

投資于本基金的主要風險有：1、與基礎設施基金相關的各項風險因素，包括但不限于集中投資風險、基金價格波動風險、流動性風險、新種類基金的投資風險和創新風險、管理風險、稅收等政策調整風險、資産支援證券投資的流動性風險、中介機構履約風險等；2、與專項計劃相關的各項風險因素，包括但不限于專項計劃等特殊目的載體提前終止的風險、專項計劃運作風險和賬戶管理風險、資産支援證券管理人與資産支援證券托管人盡責履約風險、資産支援證券管理人喪失資産管理業務資格的風險、法律與政策環境改變的風險等；3、與基礎設施項目相關的各項風險因素，包括但不限于政策風險、市場風險、《取水許可證》續期風險、評估風險、資産維護及資本性支出風險、現金流預測的風險、股東借款帶來的現金流波動風險、營運管理機構履職風險、意外事件、安全生産事故及不可抗力給基礎設施項目造成的風險、基金淨值逐年降低甚至趨于零的風險、基礎設施項目經營期屆滿，原始權益人或其指定關聯方可能優先無償受讓項目公司股權相關的風險、基礎設施項目原水銷售價格調整的風險、原水銷售合同續期的風險、處置風險、工程委托代建安排風險、基礎設施項目供水量波動的風險、關聯交易的風險、基金存續期長期資産減值的風險、同業競争和利益沖突風險、水庫未來防洪灌溉風險、基礎設施項目曆史超出取水許可規模供水受到行政處罰的風險、未來發生清淤工程與防砂化工程的風險、基礎設施項目共用資産風險等；4、與交易安排相關的各項風險因素，包括但不限于相關交易未能完成的風險、基礎設施基金的要求或決定無法及時有效傳遞的風險、交易結構設計及條款設定存在瑕疵的風險；5、其他相關的各項風險因素，包括但不限于發售失敗風險、暫停上市或終止上市風險、合規及操作風險、證券市場風險等。

具體請見本基金《招募說明書》。

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仔細閱讀基金合同、基金招募說明書和基金産品資料概要等産品法律檔案和本風險揭示書，充分認識本基金的風險收益

特征和産品特性，認真考慮本基金存在的各項風險因素，并根據自身的投資目的、投資期限、投資經驗、資産狀況等

因素充分考慮自身的風險承受能力，在了解産品情況及銷售适當性意見的基礎上，理性判斷并謹慎做出投資決策。文

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部基金份額，或您贖回的款項可能延緩支付。

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