21世紀經濟報道記者 吳麗英實習生楊靜怡來自深圳報道
廣州、深圳、粵港澳兩大灣區的核心城市正在迎來房地産市場供給潮。
Krei的資料顯示，由于供需增加和交易減少，廣州新房供需比近幾個月持續上升，9月份升至3.1比1，帶動全市一手住宅可售存量突破1146萬平方米，去化周期也從年中最低的7.9個月上升到目前的10.6個月。
深圳在近兩年住宅用地供應量的背景下，住宅供應量也持續上升。根據殼牌研究院的資料，2021年9月，深圳新增機關超過16，000套，環比增長175.8%，同比增長40.5%，住宅供應量超過12，000套，環比增長152.9%，同比增長63.4%。
相比之下，今年的"金九銀十"顔色一般。2021年9月，廣深、北部四個城市的商業住宅成交量同比下降36%，環比下降23%，而廣州和深圳分别下降35%。在此背景下，房企不得不以"以價換量"的方式赢得購房者的青睐。不過，從目前的交易資料來看，廣深兩地的銷售面并沒有太大的改善，一手房在多闆塊出台房屋優惠的情況下，呈現出冷熱不均的現象，而二手房依然持續變冷，難以改變低溫現狀。
第一手的房屋促銷頻繁
在樓市熱潮中，深圳幾乎是整個城市的"天CD"，但在目前的情況下，部分位置、産品類項目不得不開啟推廣模式。
據《泰晤士報周刊》報道，2021年9月29日，深圳市龍華區龍亭盛華城開業，當天推出90%折扣購買活動;
在房企的努力下，深圳黃金周交易表現積極。深圳中原研究中心的資料顯示，今年國慶節假期期間，深圳售出1，081套新房，比去年同期增長163%。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李玉佳告訴《21世紀經濟報告》，"開發商對市場更加敏感，是以第一手的房價提升，同時，'11'期間新推的地點較好，開發商價格合理，在市場上仍有一定的需求，數量将會增加。"
深圳房企努力推廣的同時，廣州房企也沒有輸。在一些較高價的電梯大廈區，促銷活動也很常見。例如，廣州增城時代著名的國慶期間推出9.7%的折扣，總價再優惠10萬;此外，南沙等地區的個别物業為了增加營業額，也給購房者三個月的首付期。
據廣州中原研究開發部資料顯示，"十一"假期廣州一手住宅實際開通4049套，同比增長16.9%，但廣州成交資料略遜于深圳。科力的統計資料顯示，今年"十一"期間，廣州一手住宅網标711套，比去年黃金周1062套下降33.1%，成交面積65.7萬平方米，同比下降45%。廣州中原發展廳表示，南沙、增城等周邊郊區平均變性率不到50%。
科瑞廣複區域首席分析師肖文曉告訴《21世紀經濟報告》，"在監管政策和發酵的累積效應下，全國商品房市場從下半年開始轉為降溫周期，年底現金流恢複的需求正在增長， 而金銀十，就這樣成為開發者搶占的關鍵營銷節點。"
争奪更低的價格和促銷活動與整體環境有關。
中國城市經濟專家委員會副主任宋丁告訴《21世紀經濟報告》，"今年以來，很多房地産頭企業出現債務危機，在'三條紅線'的壓力下，房企為了避免出現資金鍊斷裂，是以通過降價促銷加快資金返還， 以避免資金鍊斷裂。"
李宇佳指出，"目前銀行放貸緊張，導緻開發商欠款壓力。同時，由于部分房企資金鍊風險，率先推進，帶動房企大規模降價推廣。"
二手房掉進了冰洞
由于第一手房的熱冷參差不齊，二手房成交可以展現出政策的力量。
根據深圳中原研究中心的資料，國慶期間深圳僅售出4套二手房，總面積為351.22平方米，為多年低點。深圳市房地産經紀人協會資料顯示，9月27日至10月3日，深圳二手房淨簽約量為303套，連續五周下降，環比下降18.5%。
事實上，近幾個月來，深圳的二手房交易一直在下降。資料顯示，2021年9月深圳二手房售出1765套，環比下降13.6%;交易面積169252平方米，環比下降13.4%。
雖然廣州沒有黃金周的具體成交資料，但從二手房指導價的出台來看，廣州的二手房成交也持續低迷。據廣州市房地産中介協會統計，2021年第三季度，廣州市（含增城，來自化工）中介推廣二手住宅網簽收數量和面積分别為5761宗和53.5萬平方米，環比分别下降29.86%和29.61%。
宋丁分析稱，"廣深都實施了二手房參考價格政策，使二手房上市價格與政策價格之間出現差距，導緻首付大幅增加，二手房掉進了冰洞。雖然一手房也有監管，但由于政策條件仍然好于二手房，導緻原先購買的二手房需求轉移到一手房，使一手房交易明顯好于二手房。"
李玉佳認為，二手房周轉率低的原因有兩個。"一是二手房業主降價不強;銀行更願意提供新房貸款，二手房貸不會給銀行帶來存款，還會消耗銀行的房地産貸款額度，這将導緻二手房貸更加緊張。"
在這種背景下，二手住房似乎沒有顯示出可能反彈的迹象。
肖文曉指出，"目前困擾二手房交易的不利因素較多，除了成交參考價格外，還有抵押緊張、第一手房推廣轉移等沒有大的政策利好，短期内恐怕很難走出低迷。"
宋丁還分析稱，第四季度二手房市場仍将處于較為低迷的水準，但會略有放松。
"首先，政策控制已經持續了八九個月，住房需求積累了很長時間，購房者的住房問題需要解決。其次，二手房業主也開始放松，議價空間大。最後，一些城市也開始降息，側面政政策有放松。多層疊加，第四季度可能稍微溫和一些。但二手房市場降溫是大趨勢，很難逆轉。除非政策發生重大變化，否則二手房市場将普遍處于冷淡狀态。"宋丁繼續說道。
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