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預期8月供求延續低位，政策效應遞減、成交上漲動力不足。
◎ 文 / 克而瑞研究中心
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7月新房供需兩淡，絕對量均為年内低位（僅略高于年初1-2月），二手房成交走弱，但環比跌幅小于新房，同比仍增31%。土地成交規模回落，同比降幅超三成，但平均溢價率升0.6pcts至3.8%。
01新增供應
環比降24%
一線顯著回落、津漢濟渝等逆市微增
7月供應規模穩步回落，30個重點城市新增供應804萬平方米，環比下降24%，同比下降16%，絕對量為年内低位，僅略高于年初1-2月水準，較二季度月均下降23%，前7月累計同比降幅為31%。
一線供應顯著回落，環比降幅顯著高于二三線。4個一線城市整體預計供應面積142萬平方米，環比下降37%，同比下降23%，較二季度月均水準下降26%。僅北京一城同比持增，累計同比降幅收窄至7%，餘下三城均同環比齊降，供應略顯低迷。以上海為例，受高溫影響，房企推盤節奏并不高漲，僅有7盤首開或加推，不足2000套房源入市。二三線城市供應環比穩中有降，天津、武漢、濟南、重慶、惠州、常州等環比增加，西安、杭州、長沙、佛山等雖環比持降但仍好于去年同期。26個重點二三線城市合計供應662萬平方米，環比下降20%，同比下降14%，累計同比降幅為33%。從變化情況來看，大體分為以下幾類：一是少數城市諸如鄭州、徐州因上月基數較低，本月迎來階段性放量，同環比齊增；二是部分城市諸如天津、武漢、濟南、重慶、惠州、常州等環比增加但仍不及去年同期；三是西安、杭州、長沙、佛山等因年中放量，本月環比回落，但好于去年同期。四是多數城市季節性回落，同環比齊降。值得關注的是，二三線城市中目前已有成都、西安、鄭州、無錫、珠海等5城累計同比降幅收窄至2成以内，整體供給限制有所緩解。
02新房成交環降3成達年内低點
京滬深杭等政策效果快速衰減
7月因年中沖刺季已過，多數城市房企營銷力度下降，推盤力度減弱+折扣力度回收，疊加高溫天氣和核心城市政策效應衰減，成交高位回落，僅略高于年初1-2月水準。據CRIC監測資料，7月30個重點城市整體成交1009萬平方米，環比下降29%，同比下降11%，與二季度均值相比下降16%，前7月累計同比降36%。
分能級來看，4個一線環比下降24%，同比下降4%，較二季度月均下降5%，累計同比下降29%。北上廣深四個一線城市環比均有不同程度回落，“四限”解綁新政對市場提振效應遞減，僅廣州同比持增，與二季度月均值基本持平。二三線城市成交環比降幅29%略高于一線城市，同比持降13%、累計同比下降37%。可以将各城市劃分為以下幾類：（1）西安、成都等市場熱度微降，但是仍處于相對高位。單月成交規模居前，成都榜首達到108萬平方米；兩城環比降幅均在2%以内，熱度較二季度小幅微降，累計同比降幅均在3成以内。主要得益于适銷對路的改善盤入市，支撐市場成交熱度延續。（2）南京、長春、常州等少數城市成交同環比微增，延續低位震蕩走勢。這些城市7月成交表現略好于二季度，市場延續弱複蘇走勢。（3）多數城市因供應縮量、折扣力度下降、高溫天氣疊加市場低迷情緒，成交同環比延續降勢，青島、杭州、合肥、廈門等環比均出現大幅回調，降幅均在45%以上。
03項目去化
開盤數量減半
平均去化率環降2pcts至27%
7月因年中沖刺節點過後，房企推盤積極性穩步回落，全月25個重點城市首開和加推共計139次，較上月減半；加之折扣力度下降，因而去化率與上月相比小幅微降，據CRIC調研資料，重點城市7月平均開盤去化率為27%，較上月環比微降2pcts，同比下降4pcts；和一季度相比增長6pcts，去化率仍處于低位波動。分城市來看，大體可分為以下幾類：一是成都、西安去化率穩中有增，成都本月去化率達79%居首；二是北京、廣州、深圳去化率環比持平或增長，市場延續企穩态勢；三是上海、杭州本月去化率出現大幅回落，一方面源于新盤素質有所下降，另一方面，新政持續效應減弱，居民購房積極性有所回落；四是多數城市去化率延續低位，諸如武漢、合肥，廈門等，即便去化率持增仍不足3成，整體市場認購積極性較低，暫無明顯升溫迹象。
04庫存供求比0.8緻庫存持降
穗漢甯蘇等近半數城市去化周期改善
7月，因供應跌幅不及成交，30個重點監測城市整體供求比由上月的0.75增至0.8，延續供不應求，7成城市供求比降至1以下，供應總體趨緊，青島、昆明、南甯等供求比降至0.5以下， 30城庫存面積為23645萬平方米，環比下降0.9%，與去年同期持平。 南京、廣州、南甯、常州、昆明、武漢、徐州、佛山、長春、重慶、嘉興、青島、蘇州、廈門等14城消化周期環比有所縮短，降幅均在5%以内，除重慶外，其他重點監測城市消化周期均高于去年同期，顯示庫存壓力有增無減。從絕對量來看，仍有7成城市消化周期超過18個月的警戒線。
05二手住房成交環降3%、同比增31%
京深高位持穩、滬杭回調
7月，22個重點城市二手房成交面積預計為1393萬平方米，環比轉降3%，同比增長31%，增幅有所擴大。前7月累計成交面積預計為8731萬平方米，累計同比下降4%。環比來看，受季節性因素影響，近4成城市成交回落，上海、杭州、重慶等跌幅都在2成左右，北京、武漢等成交持穩，漲幅在3%以内，市場繼續保溫，成都、深圳等成交發力，成都成交規模再破200萬平，環比增幅高達17%，而深圳在上月高基數的基礎上，本月成交規模不降反增，環比再增長8%，并再創2022年以來單月新高。同比來看，重點城市漲多跌少，一二線城市成交表現普遍好于去年同期，深圳、大連等基本保持倍增，杭州、南京、成都、北京等增幅也超過4成，但三四線城市成交未見明顯改善，佛山、東莞等二手房市場持續低溫運作，成交同比仍然持跌。
06土地市場成交建面環降16%
市場熱度持續分化
7月，土地市場供地節奏不及去年同期。截止7月28日，全國300城7月經營性土地成交規模僅4828萬平方米，較上年同期降幅超三成。熱度方面，市場熱度略有提升，平均溢價率升至3.8%，環比上月上漲0.6個百分點。不過，城市間熱度持續分化，典型如上海和蘇州，在土地品質提升以及政策利好因素的影響下，上海楊浦2幅地溢價率均超過15%，土拍熱度明顯提升；而蘇州3宗地均底價或超低溢價成交，市場持續低溫。
各能級城市表現略有差異，一線成交規模環比上漲，二三線同環比均降。CRIC監測資料顯示，截止7月28日，一線城市本月共成交土地115萬平方米，環比上月上漲13%，同比大降63%；成交金額275億元，環比微降6%，同比大降57%，雖然本月京、滬均有地塊溢價成交，但仍不及6月北京超大體量高價地成交的影響，成交均價環比下降17%至24012元/平方米。具體來看，北京成交規模最高，達62萬平方米，金額169億元，涉及5宗涉宅地和1宗商辦地，其中，海澱西北旺地塊3.5%溢價率成交、東城金魚池迷你地塊25%高溢價成交外，其餘4宗均底價成交，市場熱度處于較低位。相比之下，上海在優質地塊疊加“滬九條”政策刺激下仍然保持較高熱度，楊浦平涼、長白兩宗地均高溢價成交，溢價率分别是21%和17%，奉賢、寶山地塊則底價成交，成交總金額91.3億元，整體溢價率增至8.44%。此外，廣州底價或超低溢價成交4宗商辦和1宗綜合地塊，深圳則零成交。二線城市同環比量跌價穩。具體來看，至28日二線城市成交建面933萬平方米，環比下降33%，同比大降40%。樓闆價同環比均微降，降幅均在3%以下，降至4884元/平方米，維持在相對穩定的水準。其中西安和成都兩個城市成交建面均超200萬平方米，榜首西安成交建面254萬平方米，金額95億元，涉及16宗地，均底價成交，市場熱度延續低位。居于第二位的成都成交建面207萬平方米，金額148億元，涉及14宗商辦和15宗涉宅地，除成華、青羊、高新等少量優質地塊低溢價成交外，其餘地塊均底價成交。值得注意的是杭州本月也有2宗宅塊土拍，上城和臨平數字商貿城均高溢價成交（23%、59%），整體溢價率升至21.9%。除杭州外，其餘城市土拍熱度較低，溢價率多在5%以下。三四線城市同環比表現為量價齊跌。截止7月28日，總成交建面3781萬平方米，環比下降11%，同比更是大降四成；成交均價同環比降幅均超15%，減至1514元/平方米。在CRIC重點監測的三四線城市中，僅溫州一城成交規模超過100萬平方米，其成交建面137萬平方米，涉及28宗地，大都底價成交，紹興、台州分别位于第二、三位，成交建面分别為63、58萬平方米，兩城均有少量宅地高溢價成交，典型如台州，臨海世和天台縣均有一宗涉宅地超高溢價成交（均超25%），使得台州成為三四線城市中熱度最高的城市，其餘大多數城市以底價成交為主，市場熱度延續低位。
07綜觀預期8月供求延續低位
政策效應遞減、成交上漲動力不足
預判8月，我們認為，受高溫天氣、供給限制、利好政策提振效應邊際遞減等綜合影響，8月整體成交預期延續低位波動，與本月成交規模持平或小幅微增。不同城市仍然呈現出顯著的分化行情：第一梯隊當屬成都和西安，短期内市場韌性相對較強，對周邊地市虹吸使得整體新房成交尚有支撐；第二梯隊當屬京滬深杭等新政邊際效應遞減，本月受供給結構影響，京深去化率持增，而滬杭則高位回落，後續市場熱度也将随新盤入市波動加劇；第三梯隊當屬合肥、南京、武漢、長沙、天津等二線城市，新房成交仍處于階段性調整期，短期内不會出現明顯回升。其他多數弱二線和三四線城市成交大機率沒有起色。二手房市場仍處于高位震蕩行情，目前整體成交動能略有放緩，但是因剛需購房客群基數較大，市場韌性還是略好于新房，預期8月整體成交規模還将延續高位。
排版 | 土木
本文摘自《2024年7月全國市場簡報8P》
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