為推動公募REITs市場發展貢獻“印力”力量——訪印力集團董事長丁力業

　　近日，深交所網站披露了中金印力消費基礎設施封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱：中金印力消費REIT，基金代碼：180602）2024年二季度報告。報告顯示，該産品基礎設施項目營運平穩，報告期末出租率98.4%，租金收繳率100%，可供配置設定金額高于招募說明書同期預測水準。

　　作為首批獲批的消費類基礎設施基金之一，中金印力消費REIT于2024年4月30日在深交所上市，緻力于持續為投資者帶來長期投資價值。近日，針對消費基礎設施REITs的推出對商業地産有何意義？上市以來，中金印力消費REIT底層資産營運情況如何？未來是否有擴募計劃等問題，《經濟參考報》記者獨家采訪了印力集團董事長丁力業。

　　客流持續增長　資産營運穩健

　　中金印力消費REIT的底層資産是位于浙江省杭州市餘杭區的杭州西溪印象城，接駁杭州地鐵3号線洪園站，是杭州城西單體總建築面積最大的地鐵上蓋購物中心。

　　丁力業介紹，杭州西溪印象城定位為面向家庭及城市青年的城市級購物中心。自2013年開業營運以來，伴随着杭州市消費市場的發展，杭州西溪印象城通過打造一站式購物體驗的業态組合，持續提升品牌級次，不斷服務于杭州市和餘杭區居民消費條件改善，輻射人口達百萬級，是杭州市具有重要影響力和區域代表性的标杆商業物業。

　　據介紹，2024年5月，西溪印象城在周年慶活動月期間舉辦了“第五屆印象音樂節”，活動延續了原創的印象IP系列，達成項目口碑及影響力的深度傳播，當月客流同比提升11.6%，環比提升5.4%。在周年慶帶動下，5月銷售額環比提升11.0%。同時，繼續嘗試IP+快閃店模式，Q版豬豬俠杭州首展亮相，相關活動在主流社交平台獲得了廣泛傳播。黃油放縱小鎮IP快閃精準觸達垂類群體，吸引了“娃圈”的年輕粉絲到場觀展。

　　值得肯定的是，多年來，杭州西溪印象城依托印力集團深耕商業管理領域20年的經驗，通過積極主動的營運管理和深厚的品牌資源積累，使整體經營和運作持續保持在良好狀态。自2013年開業以來，杭州西溪印象城營業額呈上升趨勢，2022年項目總營業額超過35億元；2023年1-9月，九個月營業額突破32億元，再創曆史新高。

　　“底層資産營運穩健，是中金印力消費REIT的亮點之一。”丁力業在接受記者專訪時表示，從租戶業态來看，杭州西溪印象城涵蓋零售、餐飲、娛樂、服務，能夠滿足消費者一站式的各類消費體驗。從不同租戶業态的租賃面積及租金收入占比分析，租戶業态結構較為穩定，各類業态租賃面積及租金收入占比較為分散，能夠有效緩解單一業态市場風險對本項目的潛在影響。

　　“零售業态是杭州西溪印象城的傳統優勢業态，通過這幾年陸續調整，我們不斷提升和加強餐飲業态占比，尤其重視市場熱點及頭部品牌的引入，也是我們這幾年來能夠有穩定業績的一個重要原因。”丁力業表示，自中金印力消費REIT今年4月30日上市以來，杭州西溪印象城的客流和銷售額同比都在保持增長。

　　據披露，自2024年4月16日（基金合同生效日）至2024年6月30日，中金印力消費REIT持有的杭州西溪印象城項目營業收入合計為6916.29萬元，租金收繳率為100%；2024年上半年客流量達1052萬，同比增長3.26%。在基金層面，報告期内實作可供配置設定金額3681萬元，按發行規模計算，年化配置設定率為5.44%，實作招募說明書預測水準的104.37%。

　　消費投資并舉　建構良性循環

　　首批消費類公募REITs的推出，是資本市場落實黨中央國務院決策部署和中央金融工作會議精神的具體舉措，将有力推動促消費、穩增長，豐富REITs資産類型和投資者投資标的，建構消費基礎設施領域“投、融、建、管、退”的良性循環，為大陸REITs市場長期健康發展注入新動力。

　　在丁力業看來，消費類公募REITs一個最大的特點就是形成了一個良性投資和消費的閉環。“消費類公募REITs将消費者轉化為投資人，消費者在你這裡消費，租金的回報歸投資人，那消費者就願意到你這來消費。這樣投資帶動消費、消費帶動投資，整個業态就形成閉環。”丁力業解釋道。

　　“消費類公募REITs的底層資産是居民參與消費的基礎設施和重要載體，随着産品上市，将有利于推動盤活存量資産、擴大有效投資和提振消費。”丁力業感歎道，在過往的20年裡面，印力集團都在探索“投、融、管、退”這個商業模式，但“退”這一環節一直沒能找到很好的解決方案。消費類公募REITs的推出對商業地産意義重大。在商業模式上，打通了“退”的最後一公裡，形成“投、融、建、管、退”的良性循環。在管理營運上，也給予商業地産一個錨定目标，使得管理動作有非常清晰路徑，執行過程中就不會變形，最後得到市場認可。

　　強化資本運作　适時開展擴募

　　對公募REITs市場來說，擴募是市場發展的必經之路，它使得單隻基金的外延式擴張成為可能，有利于REITs市場持續納入優質存量資産、實作市場規模增長、提升REITs市場的流動性。

　　決定REITs持續擴募的關鍵，是資産方的營運管理能力。記者了解到，此次中金印力REIT的發起人印力集團，是萬科旗下的購物中心開發與營運能力平台。根據公開資訊，萬科在2016年通過持有投資基金的權益成為印力集團的重要股東。截至目前，萬科委托印力管理的商業項目經營坪效增幅超過20%。

　　值得一提的是，印力集團成立二十年來始終以國際化的視野專注于購物中心的投資、開發和營運，業務貫穿消費基礎設施領域全價值鍊。截至2023年12月31日，印力集團營運管理項目超過160個，遍布全國53個城市，為中金印力消費REIT未來擴募提供了廣闊的想象空間。

　　“中金印力消費REIT對集團而言不僅是一個項目，更是一個對接資本市場的平台。目前這個平台規模還小，但集團旗下營運着很多優秀的商業地産項目在合适的時候都可以裝進去。”丁力業透露，按照現有的規則，中金印力消費REIT上市一年以後可以擴募，基金管理人及集團将适時開展擴募工作。

　　丁力業表示，未來，印力集團将與管理人繼續攜手共進，充分發揮綜合優勢，依托優質底層資産，提升營運管理效能，努力做好投資者服務，為推動公募REITs市場高品質發展貢獻力量。（記者　張紋　深圳報道）

來源：經濟參考報