在支援政策密集出台和落地後，房地産行業資料自5月以來已有好轉，但市場仍處在調整轉型過程中
文｜《财經》記者 張建鋒
編輯｜陸玲
2024年以來的房地産市場，備受關注。既有上市公司預告上半年虧損、業績下滑的現實，也有各種支援政策出台後市場出現階段性回暖的曙光。
業績方面，上市房地産公司預計交出的上半年成績并不靓麗。萬得（Wind）資料顯示，截至2024年7月17日，A股94家房地産開發公司（未包含B股，下同）中，有67家公司釋出上半年業績預告，超六成公司預虧。
一位上市房地産開發公司人士對《财經》表示，期房從開始銷售到收入展現到上市房企業績層面，一般需要兩年時間左右，接近完成的期房該時間也在半年以上，2024年上半年房企上市公司淨利潤資料多反映的是2023年甚至2022年的銷售情況，是以行業内公司财務資料在上半年都不太好看。
政策層面，2024年以來利好政策不斷出台。4月中央政治局會議和“517新政”以來，各部委和地方政府陸續出台房地産行業支援政策，随着部分城市優化或解除房屋交易限購措施、央行進一步下調購房首付比例、購房貸款利率等政策的陸續落地，6月地産行業出現階段性回暖。
國家統計局資料顯示，2024年上半年，全國建立商品房銷售面積、銷售額同比分别下降19.0%、25.0%，降幅比1月-5月收窄1.3個百分點、2.9個百分點；房屋新開工面積、房地産開發企業到位資金降幅也有所收窄。
“從住建等相關部門了解的情況看，近幾個月二手房網簽面積同比也有所增長，一線城市6月成交面積環比增長較快。”國家統計局新聞發言人7月就2024年上半年國民經濟運作情況答記者問中表示，當然也要看到，目前房地産相關名額仍在下降，房地産市場仍處在調整轉型過程中。
對于房地産後續走勢，市場有不同看法。
上述房企人士告訴《财經》，目前資料來看，政策已階段性起效，但7月上旬資料稍有回落，這種勢頭能否持續還要看市場表現，至少政策層面給的信心比較充足，公司對後市持謹慎樂觀态度。
“今明兩年房地産調整可能已進入尾部。”摩根士丹利中國首席經濟學家邢自強在2024中期投資政策會上表示，與其他國家房地産走勢相比，中國房地産量的調整基本到位，價格還有一定的調整空間但已不遠了，樓市政策的變化能否起到托底作用、縮短調整期，也是一個變量。
業績遇冷
虧損、業績下滑，是目前已釋出2024年上半年業績預告房地産開發公司普遍面臨的現狀。
萬得資料顯示，A股74家住宅開發闆塊公司中，2023年營業收入超百億元公司共計24家。其中，截至7月18日已釋出半年報業績預告的17家公司中，業績預計虧損的公司數量高達14家，另三家公司雖然預計盈利，但淨利潤同比跌幅均超七成。
資料來源：《财經》根據相關公司公告整理。
篩選範圍：2023年營業收入超500億元公司。
作為住宅闆塊龍頭，萬科A預計2024年上半年，歸屬于上市公司股東淨利潤虧損70億元-90億元，同比下滑171%-191%；扣非後淨利潤虧損50億元-65億元，同比下滑157%-175%。上年同期，公司上述資料分别盈利99億元、87億元。這是公司上市約33年以來，首次半年度出現虧損。
“盡管公司較早意識到轉型發展的重要性，但轉型業務投資超出了資源和能力的邊界。同時，公司未能完全擺脫慣性，部分開發項目投資過于樂觀，拿地成本較高。”萬科A解釋稱，随着這些項目在2024年進入結算，公司結算業績受到重大影響，同時為確定現金流安全，公司通過價格折讓加大庫存去化和資産處置力度，導緻公司業績壓力進一步加大。
房地産開發項目結算規模和毛利率顯著下降、對部分項目計提減值、部分非主業财務投資出現虧損、部分大宗資産交易和股權交易價格低于賬面值，是萬科A上半年業績大幅虧損的四大主要因素。
2023年營業收入在住宅開發闆塊位居第二位的綠地控股（600606.SH）預計，2024年上半年實作歸母淨利潤2億元-2.5億元，同比下滑90.4%-92.3%；扣非後歸母淨利潤0.6億元-1.1億元，同比下滑94.3%-96.9%。
“2024年上半年，房地産、基建行業整體低迷态勢尚未扭轉，企業面臨的挑戰仍然很大。”綠地控股表示，公司房地産業結轉規模、基建産業營收規模同比均有較大幅度下降，及上年同期轉讓子公司股權産生了較大金額的投資收益，是公司淨利潤同比大幅下降的主要原因。
商業地産闆塊，華僑城A（000069.SZ）、大悅城（000031.SZ）業績也不樂觀。華僑城A預計，上半年歸母淨利潤虧損9億元至12.5億元，相對于上年同期的13億元虧損金額有所減少。
大悅城預計，2024年上半年歸母淨利潤由上年盈利超0.5億元，降至虧損2.6億元-4.9億元。公司稱，受銷售型結算資源、周期變動影響綜合毛利率有所下降，對聯合營企業的投資收益同比減少，對可能發生減值損失的各類資産計提減值準備，是公司虧損的主要原因。
産業地産公司的業績，同樣遇困。處于債務重組階段的華夏幸福（600340.SH），預計2024年上半年歸母淨利潤虧損45億元-50億元，相對于上年同期資料虧損金額進一步增加。
外高橋（600648.SH）雖然預計同期歸母淨利潤盈利1.41億元左右，但該資料同比下滑72.92%左右。公司在上半年業績預告中稱，根據公司業務計劃，本年度資産轉讓及商品房銷售的實作主要集中在四季度确認，是以本期無商品房銷售結轉面積、收入和毛利，導緻主營業務産生的利潤較上年同期減少。
奶酪基金投資經理胡坤超告訴《财經》，一方面，前幾年拿地成本偏高，同時大環境不好降價銷售，導緻毛利率持續降低，另外一方面，管理費用相對剛性，費用率被動提升，疊加财務費用，綜合導緻多家房企公司淨利率持續下滑，造成虧損。
環比資料來看，相對于一季度，多家房地産公司業績在二季度資料環比進一步下探，亦有少數公司資料環比向好。
2023年度，雖然營業收入、淨利潤同比雙跌，但當期萬科A歸屬于上市公司股東淨利潤仍超121億元。而進入2024年，公司陷入了虧損困境。
2024年一季度，萬科A歸屬于上市公司股東淨利潤、扣非後淨利潤虧損金額分别為3.62億元、16.75億元。以此測算，二季度公司上述資料虧損金額分别超66億元、33億元，虧損金額環比大幅增長。
同樣，一季度，綠地控股歸屬于上市公司股東淨利潤、扣非後淨利潤分别為0.82億元、2.16億元。以此測算，公司二季度淨利潤超億元，但扣非後淨利潤虧損金額超億元。
也有部分公司二季度資料環比有所好轉。
外高橋一季度歸母淨利潤為0.39億元，按照公司2024年上半年預計資料測算，公司二季度歸母淨利潤1.02億元左右，環比大幅好轉。
多管道籌資
行業下行周期下，充裕的資金是房地産企業活下去的重要砝碼。2023年以來，多家地産公司通過各種途徑進行融資，包括貸款、借款、定向增發等再融資措施。
萬得資料顯示，2023年4家房地産公司通過定向增發，合計融資293億元。2024年以來，5家房地産公司通過定向增發和可交換債合計融資46億元。
2023年以來，有多公司房地産公司釋出增發預案、可交換轉債發行預案，以期融資獲得更多現金支援。
萬得資料顯示，2023年1月1日至2024年7月18日，A股市場共計有22家公司釋出增發預案，預計募資金額合計約547億元。剔除格力地産（600185.SH）、萬科A等三家公司該項目停止實施，上述公司預計增發募資總額約251億元。
如上述增發全部在2024年完成，在未測算上半年再融資金額的情況下，則房地産公司2024年再融資總額稍高于2023年。
2023年3月，新城控股（601155.SH）釋出《2023年度向特定對象發行A股股票預案》,公司拟募資80億元，除24億元用于補充流動資金，其餘募集資金拟用于溫州新城瓯江灣項目等六個項目。
随後，新城控股将上述定增募集資金下調至45億元。2024年3月，新城控股将上述定增方案的有效期延長12個月，即至2025年3月28日。
“本次募集資金的投入将有效緩解資金投入壓力，保障項目交房周期和品質，對于改善民生、促進社會和諧穩定發展具有重要意義。”新城控股稱，同時募集資金的投入将提升公司資金保障及償債能力。
值得注意的是，在定增募資金額縮水後，公司通過其他管道進行融資。新城控股于2024年3月釋出公告稱，經公司董事會審議通過，為滿足公司經營發展需求，公司可在股東大會審議通過該事項之日起18個月内，向新城發展及其關聯方申請總額不超過等額150億元（含截至2024年2月末已使用未到期借款餘額等額人民币67.43億元）的借款額度，借款年利率為不超過8%（不含稅金）。
2024年上半年預虧的中華企業（600675.SH），于2024年4月釋出的《向特定對象發行股票募集說明書（修訂稿）（2023年度财務資料更新版）》顯示，公司拟募資金額45億元，除13.5億元用于補充流動資金，其餘資金用于中企譽品·銀湖灣、中企雲萃森林兩個普通商品房開發項目。
資料顯示，公司中企譽品·銀湖灣項目為普通商品房，于2023年2月開工，計劃傳遞時間為2025年9月起。該項目總投資金額為108.3億元，規劃可售住宅總套數為2193套，預計實作銷售額138.1億元，預計淨利潤16.38億元。
萬科A雖然在2023年撤回了募資總額不超150億元的定增方案，但公司通過其他管道募資。公司管理層在2024年7月投資者交流會上透露，公司獲得了金融機構極大的支援，融資管道保持通暢。“今年以來，公司合計新增融資、再融資超600億元，對應償還超過500億元。”
萬科A融資模式轉型取得了較大進展。項目白名單方面，公司按照“應報盡報”原則積極申請，大部分在建項目都已經向屬地城市做了申報。公司也利用經營性物業貸的機會，積極開展專項行動，上半年新增149.8億元。
銀團貸款方面，5月公司獲得招商銀行牽頭的200億元銀團貸款，這也是近年來房地産單筆金額較大的一筆貸款，6月落地交行固融資産包融資。
萬科A管理層透露，未來公司還将繼續争取銀團貸款機會，鞏固公司現金流。
“目前房地産公司資金壓力依然比較大。”胡坤超對《财經》表示，政策在融資端給予支援隻能緩解短期的現金流壓力，最好的解決途徑是商品房的銷售複蘇，企業自我造血能力提升，才能形成健康穩定的現金流。
轉機已現？
進入2024年後，房地産支援政策密集出台。
4月30日中央政治局會議以來，中央連續召開會議，針對房地産市場做出了重要訓示。需求端政策力度較大，很多城市取消了限購，取消了按揭貸款利率下限，也調降了首套、二套貸款首付。
供給端方面，5月17日全國切實做好保交房工作視訊會議當中提出，要紮實推進消化存量商品房、妥善處置已出讓的閑置存量住宅用地。
6月7日國務院常務會議指出，要繼續研究儲備新的去庫存、穩市場政策措施。
政策密集出台和落地後，市場已有向好迹象。
萬科A管理層表示，本輪政策對症下藥，直指痛點，效果明顯。“4月以來萬科自身銷售額也在逐月上升，目前幾個核心城市比如上海、深圳、杭州、廣州成交有企穩迹象，特别是一些改善型項目，銷售情況都不錯，這是非常好的信号。”公司高層表示。
6月，百強房企全口徑銷售金額環比增長32.5%，同比降低21.8%，降幅收窄13.6個百分點。
據《财經》統計，2024年1月-6月，萬科A單月合同銷售金額在5月同比下滑超五成後，降幅逐漸降低。6月，公司合同銷售金額同比下滑幅度為30%，低于1月至4月資料，稍高于5月資料。
其他部分公司相關資料亦顯示，房地産市場已有好轉。
2024年1月-6月，保利發展（600048.SH）實作簽約面積同比下滑超三成，簽約金額同比減少26.81%。值得注意的是，6月公司簽約面積同比下滑11.31%，但簽約金額同比增長4.62%。公司簽約金額單月同比降幅自3月起連續四個月收窄，并于6月首次轉正。
“2024年4月30日中央政治局會議和‘517新政’以來，各部委和地方政府陸續出台房地産行業支援政策，市場熱度有所提升。”保利發展表示，公司全國項目5月-6月周均總來訪維持在5萬組左右，較新政出台前的4月環比提升32%，已恢複至2023年3月-4月相當的較高水準。
首開股份（600376.SH）公告顯示，公司6月實作簽約面積環比增長超九成，簽約金額環比增長超七成。
主業為房産中介的我愛我家（000560.SZ）預計，2024年上半年扣非後淨利潤虧損上限為0.49億元，相對于上年同期的0.58億元虧損金額有所好轉。
我愛我家在業績預告中稱，進入二季度以來，國内房地産市場相關政策的放松持續加碼，尤其5月開始，随着部分城市進一步優化或解除房屋交易限購措施，央行進一步下調購房首付比例、購房貸款利率等政策的陸續落地，公司業務所在核心城市（如北京、上海、杭州等）的二手房成交量呈現較好的複蘇趨勢。“5月-6月，公司二手房買賣業務的成交量和帶看量均實作了較好的同比增長，對公司業績産生較好的正面貢獻。”
北京通州區一位鍊家從業人員告訴《财經》，相對于之前，5月以來通州二手房交易價格有所企穩，交易量大幅增加。
對于後市，機構和企業看法不一。
在萬科A管理層看來，從大陸城市發展階段和人民對美好生活的追求看，不可能長期保持現狀，行業隻要活下去就一定有機會。“尤其是能夠提供優質住宅、滿足改善性需求的企業，優勢會更加明顯。”
“預計下半年政策将繼續發力，進一步優化和落實，以支援市場的穩定和複蘇。”奶酪基金投資經理潘俊告訴《财經》，地産行業在政策支援和市場調整的推動下，出現了一定的回暖迹象，但市場的全面複蘇仍需時間和更多政策的支援。
而招商滬深300地産等權重指數基金在其2024年二季度報告中指出，考慮到地産行業的政策頻出，但實質對銷售的改善仍未有所展現，未來對于地産的政策敏感度可能會有所鈍化，真正能驅動地産的因素會越來越聚焦于實質上利潤表的變化和債務負擔的減輕程度。“展望下一季度，對于地産闆塊的盈利改善依然持有謹慎态度。”
國泰國證房地産行業指數基金亦指出，二季度地産政策頻繁推出，但單純從地産周期自身慣性來看，地産投資下行壓力将持續加大。