文 劉博團隊
要看清房地産大趨勢就要先看懂政策，因為政策邏輯才是房地産的底層驅動力。
決定未來幾年乃至十幾年中國經濟命運的大會，結束了。在曆次三中全會公報裡，今年的公報首次提及了房地産。份量不可謂不重。
此外，會議還明确提出，完善基本公共服務制度體系，加強普惠性、基礎性、兜底性民生建設，解決好人民最關心最直接最現實的利益問題，不斷滿足人民對美好生活的向往。
這意味着“保障的歸保障、市場的歸市場”的樓市“雙軌制”正式确立，也意味着市場上的商品房将會解除“封印”，鼓勵市場優勝劣汰，隻有那些滿足人民“美好生活”的房子才能脫穎而出。
随着高層對房地産的一錘定音，2024年注定會成為樓市周期切換的分水嶺。
持續幾年的破“舊格局”階段結束，從下半年到未來幾年，房地産将進入立“新局面”的階段。新周期的新春天或許會遲到，但不會缺席。
市場對房地産的認知，是時候從“避險思維”切換到“适度做多”，從哪些房子不能買、哪些房企不能碰，轉換到哪些房子可以買、哪些房企可以重點關注。
01
從“黑馬”到行業“大白馬”
面對未有之大變局，過去幾年房地産周期調整掀起的巨浪，把很多房企拍在了沙灘上。但也有房企活成了例外，比如華發股份。
這幾年逆着風，從一匹“黑馬”一步步蛻變成行業“大白馬”。2024年上半年，華發股份以443.5億元操盤金額跻身榜單TOP10，位列十大巨頭之一。
而在4年前，華發股份還隻是一個位列中遊的50強房企。
“躍龍門”的背後，固然有同行的襯托，國企身份帶來的安全墊，但更多是華發股份自己夠努力。
優秀是比出來的，有兩點很能說明華發股份的進取，一是華發股份今年上半年的銷售額就已相當于2018年全年，反觀不少頭部房企業績隻有2018年的一半；二是較于去年，華發股份排名又逆勢上升3名。
随着“三高”模式終結，行業逐漸對規模和排名祛魅，但這并不是說它們不再重要。
首先，房企若眼裡隻有規模和排名，無疑是危險的；但若完全不講規模和排名，房企又是沒有未來的，市場佔有率越做越小，直至被歸為“其他”。
就像家電行業的洗牌一樣，新周期的房地産行業也是強者恒強、隻有頭部企業才有資格談“活的好”。正如那句名言，你“不在餐桌旁、就在菜單上”。是以跻身TOP10的華發股份，不僅拿到了新周期的“門票”，還拿到了“餐票”。
其次，“規模和排名”與企業發展的因果關系變了。過去它們是引誘房企狂飙的“胡蘿蔔”，是“因”，但現在它們是企業發展結出的“果”。是以它們的變動也直接反映着企業經營現狀的好壞。
在下行周期，這些積極進取的成績，無疑是華發股份高品質發展的最好展現。總之，華發股份不僅是一匹新晉“大白馬”，還是一家有着穩定預期和想象空間、仍在走上坡路的頭部房企。
02
深耕為“盾”，科技為“矛”
攻守兼備的巨頭
這兩年，房地産需求側發生了兩大變化：一是購房需求向一線城市和強二線高能級城市聚攏；二是房住不炒深入人心，大家買房變得更理性、更挑剔。
我們常說，沒有成功的企業，隻有時代的企業。這背後的底層邏輯其實是需求決定供給。當需求側出現巨變時，誰能在供給側調整得更到位，誰就能穿越周期。華發股份在業績上能逆勢增長，關鍵原因就在這裡。
一是市場結構健康，需求安全墊厚實。
簡單說，不求多、但求精，重點城市、重點地段、重點項目深耕。拿上半年來說，5個項目就給華發股份貢獻了1/4的業績。
- 在大學營珠海，橫琴玺項目熱銷近40億，登頂上半年珠海全市單盤銷冠；另一大紅盤珠海琴澳新城狂攬約12.8億。
- 在上海，華發海上都荟上半年賣了超15億，位列闆塊TOP1；上海華發時代之城首批次開盤去化高達95%，勁銷18億。
- 在廣州，長隆萬博悅府榮膺上半年廣州市網簽面積、套數“雙冠王”。
- 在成都，錦宸府上半年兩開兩罄，位列上半年住宅成交金額錦江區TOP1；閱天府5次驗證，次次熱銷，持續霸榜成都高端樓市“三冠王”寶座。
毫不誇張地說，會拿地才是房企的核心競争力。深耕需求旺盛的高能級城市，正是華發股份業績穩中有進的關鍵。
與低能級城市比，高能級城市樓市“俯卧撐”的周期特性會更明顯。聚焦高能級主流城市，對華發股份的一個現實意義在于，在市場下行期業績更有韌性（已被證明）；在市場回暖時，業績又會有更大的彈性（未來幾年的想象空間）。
二是做引領市場的産品。
大家不買房的理由，可能各有各的不同；但買房的理由，一定有一條是相同的，即隻為“好房子”買單。在房住不炒的時代，不管是居住體驗，還是保值增值，都将更多取決于産品力。
2024年，注定是好房子元年。國家住建部明确今年要下力氣建設好房子，并給出了“好房子”的評價标準：綠色、低碳、智能、安全。加快開發“數字化、智能化、綠色化、産業化”新型住宅，也寫入了2024年珠海市政府工作報告。
作為行業的“三好學生”，華發股份在上半年搶先交卷，在業内率先釋出“科技+好房子産品體系技術标準”，多方位、多元度将産品與數字智慧社群、智能家居、智慧無人機服務等新科技相結合，對未來生活方式進行深度探索與革新，為房地産行業高品質新發展模式和新質生産力提供了珠海範本。
目前，市面上各代際住宅并存。大部分都是滿足基本居住需求和品質一般的二代宅和三代宅，隻有極少數是滿足綠化、景觀、空間等多元化需求的四代宅。而科技+好房子，是在第四代住宅的基礎上進行超越和創新，放眼行業都是遙遙領先的存在。
比如在成都大賣的閱天府項目，華發股份在當地市場首創無柱化“雙全景艙”，給住戶帶來了沉浸式的全景視野，此外還有懸浮式陽台設計、空中花園等，直接把成都市場新房的産品力，往上拉一個層次。
華發股份的好房子，不僅讓購房者競折腰，也征服了行業。
上半年，珠海華發灣玺壹号、珠海華發橫琴玺、上海華發海上都荟三項目榮獲克而瑞“2024上半年全國十大作品”。其中， “2024上半年全國十大高端作品”，華發股份更是獨中兩元，分别是灣玺壹号、橫琴玺。
在公司董事局主席李光甯的掌舵下，這幾年的華發股份，城市深耕為“盾”，産品創新為“矛”，下限很高，上限更高，是房地産新周期少有的攻守兼備的頭部房企。
03
合力、讓利，做“資本友好型”企業
房地産行業的“太陽”已經出來了，但資本市場的地産股，仍在一片混沌中。
主要是舊的定價邏輯被打破，而新共識又遲遲沒能建立起來。過去資本市場是在按“成長股”邏輯給地産股定價，但随着“三高模式”終結，狂飙不再，地産股也就從“小甜甜”變成了“牛夫人”。
但這并不意味着地産股就沒未來，沒有夕陽的行業，隻有夕陽的企業。港資優秀房企早已給我們打好了樣。
像華發股份這些10強、20強房企，有的會進化成穩健發展、對投資者友好、對社會有益的“大藍籌”。
其實華發股份的身上，已經在閃爍着内資房企未來形态的影子。
一是加大分紅，提升投資者獲得感。
2023年華發股份向股民派發現金紅利10.18億元，現金分紅規模占歸母淨利潤比例高達55.41%，分紅比例位居行業前列，相當大方。
衆所周知，可用現金是目前房企手裡最珍貴的“子彈”，在目前房地産融資環境并不樂觀，房企普遍現金流緊張的情況下，華發股份還能拿出這麼高的分紅比，既彰顯不差錢的實力，也展現着對投資者的誠意。
值得一提的是，華發股份上市20年分紅20次，平均年年分紅，累計分紅達78億，相當于今年大A地産股分紅的近一半。
華發股份在讓利于股民上的豪爽，與一些上市“鐵公雞”，形成鮮明對比。
二是踐行責任，好的企業一定是自身與社會的共赢。
ESG主要強調企業存在的社會公共價值，也是衡量企業高品質發展的标尺。像特斯拉、星巴克等全球标杆企業早已主動将其納入戰略決策。而在國内随着雙炭戰略及監管越來越完善，ESG也已進入強制披露的新階段。
今年上半年，華發股份入選“中國ESG上市公司先鋒100（2024）”榜單，而整個房地産業，也僅有5家上榜，是以含金量毋容置疑。
拿綠色建築來說，截至2023年底，華發股份累計推進綠色建築項目163個，累計綠色建築總規模超2670萬平方米。
三是轉變治理，追求穩健和綜合性優勢。
一個明顯的變化就是，華發股份更注重内部資源的協同發展和營運效率。
今年上半年，華發股份做了一件出人意料的事，宣布私有化華發物業。要知道，華發物業成績單并不差，去年幾大核心名額增幅均在兩位數。從2019-2023年，華發物業營業收入平均年增長率超過20%，淨利潤平均年增長率約40%。
為什麼要主動放棄一個上市平台？股價被低估是一方面，更重要的是，華發股份的企業經營思路變了，從“分兵”轉向“合力”。
退市後華發物業将成為華發股份全資附屬公司，這樣既能提升利潤、增強現金流，又能強化業務協同，進一步降低管理成本，提升營運效率。
這種調整看似與目前内地行業主流操作格格不入，不排除是華發股份先知先覺，率先向港資房企看齊。比如新鴻基地産、恒基地産等港資大藍籌房企，物業服務闆塊基本上都在其地産上市平台旗下，追求的就是“五指成拳”，最大程度的發揮綜合性優勢。
04
寫在最後
房地産作為一個周期性行業，沒有一個冬天不會過去，也沒有一個春天不會到來。
不管是買房子的購房者，還是建房子的開發商，都無須對行業杞人憂天。真正的關注點就兩個：一是你自身素質夠不夠硬；二是你手中的籌碼（房子）夠不夠優質。如果不了解，請參考上面的華發股份。
記住一句話，房地産過去是“靠行情吃飯”，未來是“靠本事吃飯”。