摘要：大陸房地産中介服務市場在二手房交易、新房交易以及房屋租賃三大細分領域中表現來看，二手房交易市場一直是房地産中介服務的主體，且保持穩定增長。2022年房地産中介服務中二手房交易額達到5.8萬億元，相較于往年雖有所波動，但仍維持在高位水準，主要得益于大陸龐大的房地産市場和日益增長的居民改善性住房需求。新房交易市場同樣表現出強勁的增長勢頭。2022年新房交易額達到5.4萬億元，較往年有所提升，得益于城市化程序的加速和政府對房地産市場的政策支援。房屋租賃市場也呈現出穩步增長的态勢。2022年房屋租賃交易額達到1.4萬億元，較往年有所增長，主要得益于人口流動的增加和年輕人租房觀念的改變。
一、定義及分類
大陸房地産中介服務行業為專注于提供二手房交易、新房交易及房屋租賃的全方位服務，涵蓋房源資訊收集與釋出、客戶咨詢與接待、價格協商、合同簽訂及後續服務等多項内容。在二手房交易方面，中介服務通過收集與釋出房源資訊、協助價格協商及辦理過戶手續等，為買賣雙方提供高效、安全的交易保障，凸顯了專業性和個性化服務的優勢。新房交易中介則與開發商緊密合作，提供标準化、規模化的服務，幫助購房者擷取新房源資訊和優惠，同時需應對政策調整和市場變化。而房屋租賃中介服務則以其快速響應和高效服務，滿足租賃市場的多樣化、個性化需求，尤其在人口密集地區表現穩定。
二、商業模式
1、獲客模式
目前大陸房地産中介按照細分領域不同，獲客模式方式有所差距，随着網際網路和直播電商等領域持續發展和滲透，房地産中介線上趨勢加速，行業獲客主要以線下機構、熟人介紹和線上直播等方式。二手房和房屋租賃市場來看，機構和線上滲透率近年來持續加速，房屋消費和租賃者可通過線下中介機構和線上個人和機構進而接觸到房屋，同時機構和個人中介也通過傳單、廣告、直播宣傳和熟人客戶等方式接觸消費者，新房中介市場較為特殊，各地差距較大，新房開發商為了保證了房屋銷量，價格透明程度較低，通常采用手機實名制等方式區分主動上門和各管道中介客戶，行業多以線上平台和品牌旗下的個人中介為主，獲客方式多以線上宣傳為主。
2、盈利模式
大陸房地産中介服務行業盈利方式，二手房和房屋租賃市場多以兩頭收取費用為主，個人和機構中介聯通房屋供給者和房屋需求者，分别向雙方收取一筆不低的中介費用，部分中介可能僅向單向收取費用，其中房屋需求者付費占比較高。新房中介市場盈利模式有所差異，中介主要盈利費用來自房地産開發商提供，在新房售賣開始時，開發商會事先接觸各機構和個人中介，以約定好的成功銷售費用（多以銷售額提點為主，部分采用具體金額）擷取房屋需求使用者。
三、行業政策
大陸房地産中介服務政策在近年來呈現出加強監管和規範發展的态勢。随着房地産市場的不斷發展，房地産經紀機構在促進房屋交易、提高交易效率方面發揮着重要作用，但同時也存在收費不透明、濫用客戶資訊等問題。為此，各級政府相繼出台了一系列政策措施，旨在規範房地産經紀服務，保障交易雙方合法權益，促進房地産市場的健康發展。這些政策包括加強備案管理、推行網上簽約、實施交易資金監管等，旨在提高房地産經紀服務的透明度和規範性，減少市場亂象，為房地産市場創造更加公平、公正、透明的交易環境。同時，也加強了對于房地産中介行業的監管力度，提升了行業的整體服務水準。
四、發展曆程
大陸房地産中介服務行業的發展曆程來看，從20世紀80年代初期的萌芽階段，僅有少量機構提供本地房屋買賣和租賃服務，到90年代随着房地産市場的繁榮而逐漸興起，機構數量增多，服務範圍擴大。進入21世紀後，行業進入整合階段，實力強大的機構通過并購提升市場集中度，同時網際網路技術的普及為行業帶來革命性變革，資訊透明度大大提高。特别是自2010年以來，政府監管力度不斷加強，通過一系列政策措施推動行業規範化發展，確定市場公平、公正、透明。這一過程不僅見證了大陸房地産中介行業的成長壯大，也反映了大陸房地産市場不斷成熟和完善的曆程。
五、行業面臨
1、政策風險
政策的頻繁調整可能導緻市場不穩定，投資者和開發商需要密切關注政策變化，并及時調整政策。政府對于房地産市場的調控政策，如限購、限貸、限售等開展和解除，都可能對房地産行業産生深遠影響。如土地産權模糊和委托代理關系不明确等源于土地制度的風險，可能導緻土地的運用不受産權的限制，削弱土地的保值增值功能。随着政府對房地産市場的監管逐漸加強，企業可能面臨更加嚴格的合規要求，如加強備案管理、推行網上簽約、實施交易資金監管等，增加了企業的營運成本。
2、人才風險
随着房地産市場的快速發展，房地産中介服務行業對于高素質、專業化的人才需求不斷增加。然而目前市場上相關人才供應不足，可能導緻企業難以招聘到合适的人才。同時由于行業競争激烈，一些優秀的房地産中介人才可能會選擇跳槽到更有競争力的企業，導緻企業面臨人才流失的風險。
3、資金風險
房地産中介服務行業往往需要大量的流動資金來支援其日常營運，如支付員工工資、租金、廣告費用等。如果資金流動性出現問題，可能會導緻企業無法正常運轉。在擴大規模或進行新項目時，房地産中介服務企業可能需要通過融資來籌集資金。然而融資管道的有限性和融資成本的不确定性可能會給企業帶來融資風險。
4、市場風險
随着宏觀經濟周期轉變，消費者消費意識趨向保守，房地産行業供需波動，房地産中介服務行業也面臨着市場風險。随着網際網路和移動網際網路的發展，傳統個人房地産中介服務行業也面臨着競争加劇的風險，而國内房地産中介監管日趨嚴格背景下，相關備案和監管要求導緻在房地産交易過程中涉及到的法律問題越來越多也進一步加劇了市場風險，如産權糾紛、合同違約等。
六、産業鍊
1、行業産業鍊分析
大陸房地産中介服務産業鍊涵蓋了上遊的房地産開發企業如碧桂園、萬科等，以及新興的直播電商平台如抖音、快手，為房地産銷售提供多元的營銷手段。同時房屋租賃公司如貝殼找房等也為房地産中介服務提供了穩定的房源支援。中遊的房地産中介企業，如鍊家、我愛我家等，通過提供專業的房地産咨詢、代理銷售等服務，連接配接了上下遊，推動了房地産市場的流通。下遊則主要是個人消費者和企業消費者，對房地産的需求推動了整個産業鍊的發展。
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