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如果說成都有哪個區域大起大落過，新川一定是其中之一。
規劃之初，新川因是新加坡和四川省合作的首個科技園區開發項目，一時名聲大噪；後又因撲朔迷離的新加坡撤資傳聞跌至低谷。
今年以來，新川頻上熱搜，6000餘座古墓發掘，成都首宗名義樓面價破2萬的宗地誕生，網際網路巨頭企業的強勢進駐...讓新川一次次站上風口浪尖。
起起落落十年的新川，如今到底咋樣了？
要點一覽
01.新川在哪兒
02.總體規劃：新的調規釋放2個新的信号
03.像素新川：解決職住分離與交通潮汐
04.配套先行：2022年基礎建設和公建配套全部完成
05.産業引進：行業先鋒落座，産業布局逐漸成型
06.市場缺貨：區域配套先行，宅地出讓少，新房缺貨，高價改善為主；待新拍土地入市，将緩解缺貨狀态
07.新川的“争議”：1.古墓群位于留白區域，影響較小；2.新加坡撤資，影響未必大
08.不一樣的“新區”：配套先行的“像素新川”，可能讓國際城南擁有新成都的煙火氣
01
新川在哪兒
新川創新科技園，是新加坡和四川省合作的首個科技園區開發項目，位于成都高新南區核心位置。片區北至觀東二街，緊鄰中和片區，南至定安路，緊鄰萬安北片區，西至天府大道，東至蓉遵高速，總面積約10.34平方公裡。
新川大緻區位圖
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總體規劃
今年3月，新川又一次調規。此前新川規劃是産業：住宅：商業大約是5:3:2的比例。調規之後，部分商業地塊（紅色）轉為産業性用地（紫色），部分商業地塊轉為住宅用地（黃色）和商住用地（橘色），部分産業地塊轉為住宅用地。
此次新川調規有兩個重要特征：第一，從用地性質來看，商業用地大幅減少，住宅用地大幅增加，産業用地總體變動不大；第二，從地塊大小來看，無論産業、商業還是居住用地，都被切割得更加零碎，這也更契合”像素城市“概念。
03
”像素“新川
早期的新川，就是按新加坡的”像素城市“模式來規劃的。通俗的講，就類似15分鐘生活圈的産城一體發展。
新川的内部道路以小道為主，這些小道将新川切割成很多小版塊，每個小版塊都有獨立的生活循環體系，有寫字樓，有住宅，有學校，有鄰裡中心等；組團間可以互相連接配接，也可以互不幹擾。
這一設計或能解決如金融城與大源之間的尴尬關系，因為職住分離而形成交通潮汐現象，不僅造成交通擁堵，還總有一半像“鬼城”。
04
配套先行
從規劃來看，養老院和派出所主要集中在新川之心公園附近，新川闆塊的中部位置，醫院則規劃在新川南部；學校和鄰裡中心在各個組團均有分布，包含8個鄰裡中心、13所幼稚園、7所國小和2所中學，超半數學校已在建或已建成。
值得一提的是，新川22所學校中，有4所學校為高新區與四川省教科院聯手合辦：四組團一幼，為四川省教育科學研究院附屬實驗幼稚園；四組團一小，為四川省教育科學研究院附屬實驗國小（東區）；新川一中，為四川省教育科學研究院附屬實驗中學；紅星路南延線西側、祥明一路東側的四川省教育科學研究院附屬實驗國小（西區）。據此前消息，這4所學校計劃于2021年正式開學。
新川幼稚園分布
新川中國小分布
新川部分學校效果圖
左右滑動檢視更多
交通方面，截至2016年，新川所有主次幹道、快速路、支路都已通車，地鐵6号線也将于今年底通車。屆時，區域出行将十分便利。到2022年，園區基礎建設和公建配套将全部完成。
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産業引進
今年，新川的招商引資力度可謂強勁。8月，網易、騰訊、位元組跳動等先後與高新區戰略簽約。其中，網易将落地網易成都數字産業基地，一期選址新川創新科技園，占地95畝，建築面積約11萬平方米。
6月，快手與高新區簽約，宣布投資30億元，将快手直播電商全國總部項目落戶于新川創新科技園AI創新中心，打造國内首個“5G+短視訊産業基地”。同日，百度也與高新區簽約，百度智能駕駛項目落戶新川創新科技園，建設Apollo智能駕駛創新中心。
4月，五糧液集團與高新區簽約，其新經濟中心落地新川。7月9日，五糧液公開取得新川2宗約57畝商服用地，将在此建設五糧液大資料創新中心、新零售經營中心、商務中心、現代金融、現代物流區域基地等，其中包括不低于220米的超高層地标建築。
此外，還有亞馬遜聯合創新中心、中國移動（成都）5G産業研究院、愛奇藝成都AI&大資料進階研發中心、OPPO全國第二個營運基地、方正集團西南總部及研發中心、拓爾思西部區域總部及大資料研發中心、藍盾集團區域總部及研發中心、邁科西區總部及研發中心、天象互動總部基地及泛娛樂産業孵化中心、超圖軟體西部研發中心、路維光電資訊技術研發中心、華雁資訊研發及資料中心等新經濟頭部企業投資項目落地新川。
縱觀這些落地的企業，它們大多是行業先鋒，分布于人工智能、大資料、5G通信等新經濟領域。不知不覺間，新川産業布局逐漸成型。在頭部産業聚集效應下，未來新川的産業規模或許還會越來越壯闊。
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市場缺貨
新川是産業與配套先行，學校在大規模地修，産業在持續引進，住宅用地目前還出讓的少，可售項目較少。
土地出讓方面，近年 ，新川闆塊普通宅地土地出讓一直很少。2018年僅中建三局、金隅拿地；2019年無普通宅地成交；2020年區域市場相對活躍，北京天恒、建信、渝太地産、龍湖和華宇先後拿地，成交樓面價均為萬元起步，最高達20700元/㎡；地塊都是小地塊，以20-30畝為主。
新房市場方面，由于前兩年供應較少，區域處于持續缺貨狀态，北大資源紫境府、中建天府公館、金隅金成府、中建錦瀾壹号等每個項目都備受關注。區域主推改善産品，戶型相對較大，目前售價以2-3萬元/㎡為主，總價基本300萬起步。待未來一兩年新拍土地入市，将逐漸緩解缺貨狀态。
二手市場方面，挂牌房源主要集中在天府大道以東、新川以西片區，主要售價在1.8-2萬元/㎡區間。其中，距離中建錦瀾壹号較近的融創香璟台和中鐵城錦南彙挂牌均價分别在1.6萬元/㎡和1.9萬元/㎡，與區域新房售價存在較大價差。
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新川的“争議”
關于新川的争議，目前主要有2點：一是古墓群對區域的影響，二是傳聞中的新加坡撤資對新川的影響。
1.古墓群位于新川“留白區域”
前些年，新聞爆出新川科技園地下發現超6000座古墓，一時衆說紛纭，有人說意義重大，有人說新川涼了，事實究竟如何？
其實新川的考古工作從2015年3月就開始了，截至釋出新聞時已過去9年之久，考古已接近尾聲。如果以新聞釋出時間來看，影響已經很有限了。
另一方面，古墓群的位置主要在五根松片區，在新川科技園的最南邊，離目前新川重點發展闆塊相對還比較遠。且這個片區大部分土地在新川早期規劃中屬于“留白”區域，從最新的控規圖來看，該片區以居住用地為主，教育用地為輔，是以土地延期推出影響也不大。
新川大緻區位圖
除了古墓群，新川科技園内還有一個龍燈山陵園，在新川東部位置。不少人去留言闆咨詢過該陵園有無搬遷計劃，據高新區管委會回複，龍燈山陵園暫未有搬遷計劃。對于這一點，見仁見智吧。
2.新加坡撤資
新川科技園的開發主體是中新（成都）創新科技園開發有限公司，2012年6月在成都高新區注冊成立。公司注冊資本為2.97億美元等值人民币，合資雙方分别為成都高新區管委會下屬全資公司——高投集團和新加坡新川投資控股私人有限公司，雙方分别出資50%。其中，新川投資控股私人有限公司由新加坡兩家大型開發公司——勝科城鎮發展有限公司與凱德集團各出資50%組建而成。
在最新資訊中，中新（成都）創新科技園開發有限公司的兩大股東高投和新加坡公司出資比例變成了80%：20%。撤資不算謠言，但影響大不大另當别論。
規劃建設之初，新川的本意是學習新加坡的“像素城市”模式，如今經過數次調規改版，區域規劃逐漸成型。在高投有錢的前提下，新加坡撤資不算什麼，自己主導也不是什麼壞事。
08
不一樣的“新區”
新川雖位于高新南區，但基本上是白紙作畫，算是一個“新區”。
一般來說，大部分新區都有較長的“等待期”，即很多新區往往先修住宅再修配套，而住宅售價幾乎透支至區域發展成熟階段，很可能遇到人已經住進去幾年，配套還沒跟上的情況。
新川算是配套先行，産業持續引進且企業實力都不差，配套先後落地，尤其學校備受關注，大型商業暫無消息，但有鄰裡中心作為正常商業配套。在區域産業與配套逐漸成型的基礎之上，新川才開始集中出讓住宅用地。
根據規劃，未來區域内還有不少住宅用地，均以低密小地塊為主。根據規劃，園區未來将承載12萬居住人口及12-15萬工作人口。
作為一個普通市民，最理想的生活狀态大概是，早晨出門送孩子上幼稚園或國小，順路去上班，下班接孩子回家，路上順便買點菜，晚上下樓健個身...
希望新川的“像素城市”規劃能落地，讓國際城南也擁有一點新成都的煙火氣。
來源：克而瑞四川
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