聚焦樓市寬松向好
編者按 5月17日,樓市迎來重磅利好,多部門聯手打出政策“組合拳”，保交房、去庫存也進一步發力。加上最近随着杭州、西安等城市相繼解除限購,二線城市已基本上松綁,一線城市也已相對寬松。本期地産周刊聚焦樓市寬松向好,重點反映一、二線城市房地産市場出現的積極變化。
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■中國經濟時報記者 周雪松
5月17日，多部門再次打出樓市政策“組合拳”，央行更是帶來重磅利好政策，保交房、去庫存也進一步發力。特别是央行全面降低購房首付和房貸利率，取消全國層面首套和二套住房商貸利率下限，同時下調住房公積金貸款利率，在多重利好刺激之下，地産股随之大漲，不少人為之振奮。
利好政策的頻頻出台，給業界以信心。有業内專家對中國經濟時報記者表示，現在樓市已經觸底，回升向好可期。不過也有專家認為，樓市仍處于調整之中，需要出台更大力度的改革措施，方能實作企穩複蘇。
01
新政有望對市場情緒産生更大帶動作用
根據新政，首套房最低首付比例調整為不低于15%，二套房首付比例調整為不低于25%。商業銀行按揭貸款利率和公積金貸款利率創下曆史新低。加上保交房、去庫存協同發力，5月17日地産股迎來集體反彈，20多隻個股漲停，資本市場信心提振也給樓市帶來了積極影響。
盡管部分業内人士認為樓市還沒有完成築底，但貝殼進階副總裁、貝殼研究院院長李文傑對中國經濟時報記者表示，樓市已經觸底企穩了，但是回升還需要時間。
對于未來房地産市場走勢，北京市房地産學會常務副會長、碼頭智庫創始人陳貴的看法也相對比較樂觀，他在接受中國經濟時報記者采訪時表示，樓市拐點應該差不多快到來了。
“房地産市場已經下行三年多，而且我們看到政策在這個時點頻出，也就意味着如果市場繼續量價萎縮，那麼政策還會繼續加大力度。不論主觀還是客觀來看，現在都是底部。”李文傑對記者表示。
但他進一步指出，目前消費者還在觀望，市場中不管是新房還是二手房，價格名額都是失靈的狀況。新房有備案價，二手房有指導價。房地産市場應該恢複市場本來的價格信号，讓消費者和監管部門真正地了解市場的走勢。
“這樣才能夠實作債務出清，消費者的預期才能夠根本地改變，市場才能夠真正地觸底反彈。否則，消費者還是有觀望情緒，覺得價格可能還有再跌的空間。其實，我覺得是沒有了。”李文傑補充道。
雖然最近一線城市松綁樓市限購，但某頭部房企相關負責人在接受中國經濟時報記者采訪時表示，從政策效果來看“波瀾不驚”。保利地産有關負責人也對中國經濟時報記者表示，現在公司項目銷售還可以，但是從整體市場來看，回暖向好的趨勢還不明顯。
在陳貴看來，目前政策還需要進一步發力，要趁熱打鐵，該出的政策一定要盡快出，一線城市房地産預期根本扭轉，買房人就會下決心入市。
5月17日，央行、國家金融監督管理總局接連釋出3條關于住房貸款方面的通知，從貸款利率、首付比例兩方面進行調整。首套住房首付比例下調至不低于15%，二套房首付比例不低于25%。同時，取消全國層面首套、二套房貸利率政策下限，并下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點。
中指研究院市場研究總監陳文靜對中國經濟時報記者表示，央行、國家金融監督管理總局此次針對首付比例、房貸利率的調整，是落實4月30日中共中央政治局會議精神的重要部署，是适應大陸房地産市場供求關系的新變化、人民群衆對優質住房的新期待，促進房地産市場平穩健康發展的具體措施，展現出監管部門對于穩定房地産市場的決心。
此次政策調整後，首付比例、房貸利率均處于曆史低點，進一步降低居民購房的首付門檻及購房成本，有望提振居民購房意願，若核心城市加快跟進相關舉措，有望對市場情緒産生更大的帶動作用。
“我認為，現在一線城市買房者不用等，因為現在投資投機性需求非常少，租售比比較低，且一線城市買房者需求基本都是剛需和改善型，是以我覺得現在買房是沒有問題的，買房時機是到了。隻是一線城市的闆塊分化比較明顯，需要考慮選擇哪個闆塊更好。”李文傑告訴記者。
02
滬深樓市率先回升向好可期
克而瑞集團董事長丁祖昱在接受中國經濟時報記者采訪時表示，2024年以來，整體樓市延續探底行情，供應持續縮量，市場雖然一度觸底回升，但回暖程度不及去年同期，成交仍顯低迷。但二手房因業主降價、挂牌量上升而成本效益凸顯，對剛需吸引力更強，因而分流了新房客群。
丁祖昱表示，目前二手房市場成交強于新房市場，如北京、廈門等城市二手房成交占比躍升至七成左右，較2023年明顯提升。短期内市場購房需求的恢複還需要應對居民房價上漲預期弱、收入信心不足、杠杆率已居高位等問題。
“在多重政策利好下，市場信心及預期有望逐漸恢複，帶動銷量回暖，短期内市場成交或小幅放量。但整體來看，政策疊加和市場供求共同作用下，未來樓市将延續築底修複走勢。”丁祖昱表示。
國家統計局資料顯示，1—4月份，70個大中城市建立商品房銷售面積29252萬平方米，同比下降20.2%，其中住宅銷售面積下降23.8%。建立商品房銷售額28067億元，下降28.3%，其中住宅銷售額下降31.1%。4月末，商品房待售面積74553萬平方米，同比增長15.7%。其中，住宅待售面積增長24.5%。4月份，房地産開發景氣指數為92.02。總體來看，各線城市商品住宅銷售價格環比、同比降幅均有所擴大。
在看到樓市承壓的同時，也要看到一線城市特别是滬深樓市回升向好趨勢相對明顯。諸葛資料研究中心監測資料顯示，2024年第19周，重點15城建立商品住宅成交量為14685套，環比上升74.24%。由于第18周逢“五一”小長假，成交斷崖式下滑，但接下來的一周随着假期影響逐漸褪去，購房需求恢複，新房成交環比迎來明顯上升态勢。北京新房成交熱度雖然相比“五一”出現小幅萎縮，但不排除局部放松限購仍在發酵，成交量略高于第17周。
尤其值得關注的是二手房市場，第19周，重點10城二手住宅成交19379套，環比上漲184.9%，同比上漲85.73%。随着“五一”小長假結束，二手房成交亦加快恢複趨勢，環比翻倍式增長，略低于節前成交水準。深圳在限購政策局部松動的催化下，二手房成交增長節奏穩于新房，第19周成交量不僅較上周大幅上漲，還超過節前水準約一成。
從房價走勢來看，國家統計局資料顯示，4月份各線城市商品住宅銷售價格繼續下行。銷售價格環比、同比降幅均有所擴大。但一線城市中，上海新房價格上漲，環比上漲0.3%；同比來看，上漲4.2%。
諸葛資料研究中心負責人王小嫱告訴記者，從深圳來看，限購松綁效果略優于北京，近兩周漲價房源占比“二連升”。近日深圳又放松七區限購政策，同樣摻雜着“五一”小長假後購房需求釋放恢複的影響，新房、二手房成交量雙雙上升，且二手房表現優于新房。第19周深圳二手住宅成交量較節前第17周上漲12%；漲價房源占比第18、第19周接連上升至19.1%，且高于年内周均水準3.4個百分點。
億翰智庫研究中心總經理于小雨對中國經濟時報記者表示，對樓市而言，新政毫無疑問将形成利好，通過減輕居民首付壓力和還款壓力，刺激居民買房加杠杆，提振居民購房意願，大機率會刺激一波需求入市。
部分業内人士和專家認為，樓市仍處于調整之中，需要出台更大力度的改革措施，方能實作企穩複蘇。李文傑則指出，在樓市交易環節中，應該消除很多不合理的限制性措施。在需求側，現在政策力度比較大，應該是足夠了。在供給側，最主要的就是房企債務風險，需要一點時間出清。
總 監 制丨王 輝 車海剛
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主 編丨毛晶慧 編 輯丨谷 雲