樓市去庫存拉開大幕，地産人：不信你不買

36氪

2024-05-17 19:02釋出于北京36氪官方賬号

5月17日，是地産人興奮的一天。

上午，全國切實做好保交房工作視訊會議召開，中共中央政治局委員、國務院副總理何立峰講話強調，要“深刻認識房地産工作的人民性、政治性，繼續堅持因城施策”，“相關地方政府應從實際出發，酌情以收回、收購等方式妥善處置已出讓的閑置存量住宅用地，以幫助資金困難房企解困。商品房庫存較多城市，政府可以需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房。”

這是繼4月30日政治局會議定調樓市轉向“去庫存”之後，高層又一次直接發聲表态，核心内容強調了要繼續進行房地産支援性政策，特别提示鼓勵地方政府直接參與收購存量住宅和商品房。

緊接着，中國人民銀行和國家金融監督管理總局三連發文，降首付、降利率，力度空前。

兩部門發文的核心内容是：

在全國範圍内降低貸款購房首付比例，首套房最低15%，二套最低25%；下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，5年以上首套貸款利率2.85%，二套3.325%；取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限，各地銀行業金融機構自主确定利率下限及下限水準。

上述三大政策實施之後，貸款購房的首付比例和利率将将至曆史最低，是以也被稱為：史上最寬松購房政策。

但因為目前房地産“因城施策”，是以，5月18日之後，新買房是否按新政執行，還要看各市具體的執行标準。

不過，政策發出之後，地産圈集體興奮。有中介發朋友圈表示：史上最大力度，就不信你不買。

地産股迎來集體大漲，萬科A、濱江集團、金地集團、綠地控股、大悅城等A股地産股漲停，港股中，融創中國、雅居樂漲超20%。

因股價低密陷入退市風險的ST迪馬，股價上漲5.26%後再次達到1元/股，暫時解除警報。

機構：購房意願将回升

如此大力度救市，與房地産市場不斷下挫有直接關系。據國家統計局最新釋出的資料，今年1—4月份，建立商品房銷售面積29252萬平方米，同比下降20.2%，其中住宅銷售面積下降23.8%，銷售額更是下降了31.1%。全國住宅新開工面積在去年降低至2010年以來新低之後，又繼續同比下降25.6%。

4月份，全國70個大中城市二手房銷售價格指數全部同比下跌，環比隻有昆明上漲，四大一線城市二手房價一年内平均跌幅超過8%，廣州下跌10.2%。

來源：國家統計局

4月30日政治局會議對樓市政策定調轉向，5月17日兩部門就出台大力度政策支援房地産市場，出台措施的速度和力度都堪稱史詩級。

對于本次救市，中指研究院市場研究總監陳文靜分析認為，本次政策調整後，首付比例、房貸利率均将處于曆史低點，進一步降低居民購房的首付門檻及購房成本，有望提振居民購房意願。一線城市也存在下調空間和預期，若核心城市加快跟進相關舉措，有望對市場情緒産生更大的帶動作用。

市場如何反應？鏡鑒咨詢創始人張宏偉認為，本輪政策組合拳落地，将會帶來一波成交量回升，但預計市場會在7-8月份再次進入淡季，後續就還需要降準降息，更低的貸款利率刺激。

國企下場“收儲”，未來樓市或轉向新加坡模式

在降首付、降利率之外，政策籃子裡還有更多工具值得猜想。

據媒體統計，全國已有超60地出台房地産“以舊換新”措施，杭州、鄭州、重慶等地開始落地方案，并具有較大的參考性。

5月17日何立峰在全國切實做好保交房工作視訊會議上的講話，也進一步為各地方通過收回、收購等消化庫存明确方向。

同天，人民銀行副行長陶玲在國務院政策例行吹風會上表示，央行将設立3000億保障性住房再貸款，利率1.75%，鼓勵引導金融機構按照市場化、法治化原則，支援地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。發放對象包括國家開發銀行、政策性銀行、國有商業銀行、郵政儲蓄銀行、股份制商業銀行等21家全國性銀行，中國人民銀行按照貸款本金60%發放再貸款，可帶動銀行貸款5000億元。

央行支援，金融機構和國企下場收購，這種模式或将改變中國房地産的模式和走向。

賽富不動産基金合夥人王戈宏：用保障房消化存量，用REITs激活流動性，中國房地産正在向新加坡+美國的模式演化。

自市場化以來，中國房地産長期借鑒香港模式，雖然獲得了快速發展，但也存在大量問題。近年來，建構中國房地産發展新模式，成為重要訓示。

何為“新模式”？近日，住建部要求各城市做好住房發展計劃，根據人口變化确定住房需求，根據住房需求科學安排土地供應、引導配置金融資源，實作以人定房，以房定地、以房定錢，促進房地産市場供需平衡、結構合理，防止市場大起大落。

從住建部的表态來看，未來房地産市場将會發生兩大重要改變：一是，地方供地名額将被量化，按照常駐人口、城鎮化率和自有住房率等關鍵資料定量供應；二是，央行統籌各地金融機構下場，通過收購等方式加速保障房建設，同時調節地區樓市供需關系。

東吳證券分析認為，中央調控思路從“三大工程”保實物投資量轉向傳統的地産供給調控，供需關系的改善将對房價預期的改善起到重要作用。

根據東吳證券測算，今年全國涉宅土地出讓金額預計将減少34.6%-42.6%，各地收儲式的“以舊換新”政策全面鋪開之後，以套均總價150萬計算（單價1.5萬元/平，面積100平米），1.5萬億的資金體量即可收儲100萬套，靜态測算下，可以使二手房挂牌量下降20.7%。

土地出讓金的下降，會給各地收購、建設保障房帶來資金缺口，各部門正密集配套支援方案。除了前述央行将設立3000億保障性住房再貸款，自然資源部副部長劉國洪在國務院新聞辦公室舉行國務院政策例行吹風會上表示，對于收購土地用于保障性住房項目的，可通過地方政府專項債券等予以資金支援。

目前，樓市整體下行，但最大的資金缺口在弱二線、三四線城市。鏡鑒咨詢創始人張宏偉表示，全國範圍内，也就北上廣深、杭州、成都、合肥、西安等這幾個城市的基本面尚可，四個一線城市雖然去化周期有的城市超過20個月，但是由于基本需求量仍然在，隻要行政性的限制政策放開，再加上其他全國性的政策組合拳落地，市場成交量的複蘇指日可待，這些城市成交量好轉了，才會帶動其他城市去庫存。但是，對于其他城市則沒有那麼幸運，尤其是弱二線、三四線城市，市場仍然面臨較大的去庫存的壓力，尚需更多政策落地。

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