廣東省清遠市清新區縣城。 南都記者 邱永芬 攝（南都資料圖）
首套住房首付比例下調至15%、公積金貸款利率下調、政府收購部分商品房用作保障性住房……5月17日，一系列重磅房地産政策密集出台，引發巨大關注。下午4時，國務院新聞辦公室舉行國務院政策例行吹風會，介紹切實做好保交房工作配套政策有關情況，并答記者問。
地方政府可收回收購
存量房、閑置用地
昨日上午，全國切實做好保交房工作視訊會議在京召開，中共中央政治局委員、國務院副總理何立峰指出，目前，要着力分類推進在建已售難傳遞商品房項目處置，全力支援應續建項目融資和竣工傳遞，保障購房人合法權益。
相關地方政府應從實際出發，酌情以收回、收購等方式妥善處置已出讓的閑置存量住宅用地，以幫助資金困難房企解困。
商品房庫存較多城市，政府可以需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房。要繼續做好房地産企業債務風險防範處置，紮實推進保障性住房建設、城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設“三大工程”。
何立峰要求，要壓實地方政府、房地産企業、金融機構各方責任，加強統籌協調，充分發揮城市房地産融資協調機制、再貸款政策等作用，加強對城市和房地産企業的指導支援，有力有序有效推進保交房各項工作。
央行将設立3000億元
保障性住房再貸款
在下午國新辦舉行的國務院政策例行吹風會上，住建部會同金融監管總局等部門出台城市商品住房項目保交房攻堅戰工作方案。自然資源部拟出台妥善處置閑置土地、盤活存量土地的政策措施，支援地方政府從實際出發，酌情以收回、收購等方式妥善處置已經出讓的閑置存量住宅用地，幫助企業解困。
央行表示，将設立3000億元保障性住房再貸款，利率1.75%，期限1年。鼓勵引導金融機構按照市場化、法治化原則，支援地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，預計将帶動銀行貸款5000億元。
國家金融監管總局負責人表示，近期将釋出《關于進一步發揮城市房地産融資協調機制作用 滿足房地産項目合理融資需求的通知》，建立健全城市房地産融資協調機制。自今年1月份建立城市房地産融資協調機制以來，截至5月16日，商業銀行已按内部審批流程審批通過了“白名單”項目貸款金額9350億元。
答南都問
自然資源部：支援地方以合理價收回 閑置土地用于保障房
南都：自然資源部拟出台妥善處置閑置土地等存量房地産用地的政策，主要考慮是什麼，政策特色亮點有哪些？
自然資源部副部長劉國洪：支援地方政府從實際出發，酌情以收回、收購等方式妥善處置已經出讓的閑置存量住宅用地，幫助企業解困。同時，促進土地節約集約利用，防範化解風險，助力房地産高品質發展。
政策措施主要是兩條線：一條線是嚴格依法處置閑置土地，另一條線是加大對存量土地盤活利用的支援力度。具體的政策亮點，可以簡要概括為以下三個方面。
一是支援企業優化開發。主要是要消除開發建設障礙，合理免除因自然災害、疫情導緻的違約責任，允許企業按照程式合理調整規劃條件和設計要求，更好地适應市場需求。
二是促進市場流通轉讓。主要是發揮土地二級市場作用，支援預告登記轉讓和“帶押過戶”，鼓勵轉讓或者合作開發。
三是支援地方以合理價格收回土地。主要是支援地方按照“以需定購”原則，以合理價格收回閑置土地，用于保障性住房建設。允許地方采取“收回—供應”并行方式來簡化程式，辦理規劃和供地手續，更好地提供便利化服務。
此外，為落實市縣政府主體責任，加強統籌協調，要求市縣建立處置閑置、盤活存量土地的協調決策機制，完善決策程式，提高行政效率，守牢政策底線。
民生焦點
看點1 首付比降至曆史最低
5月17日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局發文稱，首套住房商貸、二套住房商貸最低首付款比例分别調整為不低于15%、不低于25%。以貸款100萬元為例，首套房首付款由之前最低20萬元降至最低15萬元，購房門檻下降。但相應地，從銀行貸款的金額由80萬元提高至85萬元。
“這是曆史最低的首付比例，既是按揭貸款曆史上的最寬松政策，也是最近幾年各類購房政策中最為寬松的政策。”易居研究院研究總監嚴躍進表示。
“首套房首付比例降至15%，是曆史最低水準了。”中原地産首席分析師張大偉對中新經緯分析，該政策執行後，意味着全國所有城市的首套住房、二套住房的最低首付比例都可以下調，這對一二線城市影響較大，北京等城市或将大幅度降低首付比例。
2023年8月底，全國首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一為不低于20%。12月，北京将最低首付比例從35%降至30%，并未執行最低20%的标準。是以，張大偉認為，各城市如何調整首付比例，還需各個城市主管部門出台具體措施。
中指研究院市場研究總監陳文靜指出，此次下調首付比例下限政策出台後，預計将有更多城市跟進落實，一線城市也存在下調空間和預期，會進一步降低購房者置業門檻。
看點2 公積金貸款利率下調
此次政策，對公積金貸款和商業住房貸款都做了調整。
中國人民銀行發文稱，自2024年5月18日起，下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，5年以下(含5年)和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分别調整為2.35%和2.85%，5年以下(含5年)和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分别調整為不低于2.775%和3.325%。
已經用公積金貸款的購房者，是否能享受到這一最新的利率優惠？
17日，北京市住房公積金管理中心從業人員表示，存量住房公積金貸款利率今年不作調整，從明年1月1日起自動下調。正在走公積金貸款流程的貸款人，還需咨詢具體辦理貸款的部門。
嚴躍進指出，此前5年期以上的首套住房公積金貸款利率為3.1%，此次下調至2.85%。在商業銀行貸款持續降息的情況下，商貸利率與公積金貸款利率的息差已經不大，是以公積金的利率下調是必然的。
看點3 商貸利率有望跌破3%
中國人民銀行還發文稱，取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。張大偉認為，從全國看，除了少數一線二線城市外，大部分城市首套房貸款利率都降至3.45%左右，一些城市甚至在3.25%左右。此次政策為房貸利率進一步下行提供可能，未來首套房商貸利率或向3%靠攏。諸葛資料研究中心首席分析師王小嫱認為，商貸利率有望跌破3%，降至曆史最低水準，居民的貸款成本進一步下降。
值得注意的是，中國人民銀行還強調，中國人民銀行各省級分行按照因城施策原則，指導各省級市場利率定價自律機制，根據轄區内各城市房地産市場形勢及當地政府調控要求，自主确定是否設定轄區内各城市商業性個人住房貸款利率下限及下限水準。銀行業金融機構應合理确定每筆貸款的具體利率水準。
東方金誠研究發展部王青團隊指出，因城施策、“房住不炒”不僅全國适用，而且是長期堅持的政策基調。例如在限購政策方面，在未來一段時間，一線城市還會保留一定的限購措施，而房貸利率下調也不會“齊步走”，一線城市下調的幅度會相對較小。未來，監管層或将通過視窗指導等方式，督促商業銀行較快下調居民房貸利率，直至樓市出現築底回升态勢。同時，在目前的市場格局下，不必過早擔心新政可能引發的房價暴漲問題。
算筆賬
以首套房公積金貸款100萬元為例，選擇等額本息還款方式，貸款期限為30年，月供将由4270.16元降至4135.57元，減少約135元；總利息由53.73萬元降至48.88萬元，節省4.85萬元。
專家解讀
如何看待此次房地産政策出台？
國家推動房地産行業和經濟複蘇的決心已超出預期
就今日房地産市場已出台的政策，中原地産首席分析師張大偉分析指出，中央穩定房地産市場的決心非常堅定，未來隻要房地産不穩定，更多的政策肯定還會出台，在各地加碼釋出政策的基礎上，本次國家層面針對房地産全面推動政策寬松，國家推動房地産行業和經濟複蘇的決心之大已超出預期。
張大偉預計，5月份房地産市場将比4月有明顯好轉，市場重磅政策不斷，房地産市場供求關系已經發生根本性變化，增信心、防風險、促轉型依然是未來政策的方向。從需求端看，降低購房門檻和成本仍是政策聚焦點。
不過，張大偉分析認為，2024年房地産市場需要一定時間恢複，還在逐漸見底過程中。易居研究院研究總監嚴躍進指出，今日全國出台四項重磅政策，将對市場的影響産生極大深刻的影響，堪稱“四把斧”：即購房首付比例下調至15%、公積金貸款利率下調、房貸利率取消下限、收購庫存房源充當保障房。嚴躍進認為，此類政策每條都具有非常強的市場震撼力，也有助于後續新房在内的庫存進一步消化，将對購房者市場信心的提振、房企資金狀況的全面改善等都具有積極的作用。
如何了解紮實推進保交房、消化存量商品房等重點工作？
政策重心在于房企新房庫存，有助于改善房企資金面
根據公開報道，全國切實做好保交房工作視訊會議主要圍繞“纾困房企”提出兩個思路。第一個思路是解決閑置住宅用地。相關地方政府應從實際出發，酌情以收回、收購等方式妥善處置已出讓的閑置存量住宅用地，以幫助資金困難房企解困。
第二個思路是解決存量商品房。商品房庫存較多城市，政府可以需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房。
其中，第二個思路打通了商品房和保障性住房之間的關系，也被稱為“以購代建”。“這是此次政策的核心要點，将庫存房源的收購消化、保障房的建立工作結合，具有非常好的導向。”易居研究院研究總監嚴躍進表示。
但要注意，這次政策所說的“商品房”主要是房企的新房，而不是個人的二手房。“此類政策重心在于房企新房庫存，有助于房企銷售資料和資金狀況的改善。”嚴躍進認為，疊加最低首付15%、公積金利率下調等新政，對于房企的資金面快速改善和向好發展具有積極意義。
粵15城取消首套房貸利率下限，廣州深圳跟不跟？
專家稱廣深等核心城市取消房貸利率下限的可能性較大
“取消房貸利率下限”政策釋出後，有購房者問：“廣深等地以前出現過房貸利率打折的情況，取消利率下限是否意味着房貸利率會進一步下調到LPR以下？”
事實上，央行在新政中留了個“口子”，就是“因城施策”。新政明确，各地可自主确定是否設定轄區内各城市商業性個人住房貸款利率下限及下限水準（如有）。記者從權威人士處了解到，廣深是否執行上述新政，目前還有待各城市政府部門出台相關政策予以明确。同時，還要觀察各商業銀行是否選擇進一步下調房貸利率。
不過，下調利率下限并不是新鮮事。今年以來，全國已有不少城市按“因城施策”原則，相繼釋出了階段性取消首套房貸利率下限的通知。以廣東為例，已有佛山、東莞、中山、珠海、江門等15個城市取消首套房貸款利率下限。
取消房貸利率下限後，購房成本明顯下降。來自人民銀行廣東省分行的資料顯示，廣東15個城市首套房貸款主流利率執行水準在LPR-40基點（3.55%）至LPR-70基點（3.25%）之間，較全國首套房貸款政策利率下限低20個至50個基點。在此背景下，有業内人士認為，廣州、深圳等核心城市取消房貸利率下限的可能性較大。而在銀行定價方面，一位國有大行個貸業務負責人對記者表示，按揭貸款業務屬于優質資産業務，目前廣州各家銀行還是願意通過下調利率以獲得更多的業務。從市場供需角度看，有進一步下調的空間。
如何看待四部門落實保交房配套措施？
國家層面已開始發力處理已出險房企風險問題
易居研究院研究總監嚴躍進指出，此次住建部對于保交房工作落實了四項重點内容，明確定交房“分類處置”，強調融資協調機制的推進，明确“以購代建”的模式，明确要處置存量土地。
鏡鑒咨詢創始人張宏偉分析認為，從今天開始，從頂層政策設計的角度來看，國家層面開始大力發力處理已出險房企的風險問題。張宏偉分析指出，比如通過降首付降利率、購買存量房等各類措施去庫存，市場複蘇好轉，才能從根本上解決保交樓、已出險房企債務重組的問題，已出險房企的風險才有可能逐漸化解。而已出險房企的項目不僅是保交樓，還有未開工的甚至閑置土地分門别類也要盤活。
未來将出險企業的風險化解掉後，房地産市場買賣的交易信心也會逐漸建立。
采寫：南都·灣财社記者 邱永芬 劉常源 南都記者 陳秋圓 綜合南方+、中新網