逐條解讀丨首付比曆史最低，取消利率下限，支援國資收購！房地産組合拳威力有多大？

一天内，中央多部委圍繞房地産市場打出一套“政策組合拳”。

5月17日，全國切實做好保交房工作視訊會議在京召開，就支援國企收購已建成未出售商品房、盤活存量土地、保交樓等方面作出部署。當天，央行、金融監管總局接連釋出三條政策，宣布降低貸款首付比、取消房貸利率下限、下調個人住房公積金貸款利率。

這波政策組合拳，力度有多大？又将如何影響房地産市場走勢？以下為澎湃新聞梳理的逐條解讀：

首套房首付最低15%

5月17日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局釋出關于調整個人住房貸款最低首付款比例政策的通知，通知提到，對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于15%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于25%。

業内表示，目前住房商貸首付比例已經降到了曆史最低水準。

克而瑞研究中心指出，2023年8月末，央行将全國首套、二套房最低首付比例分别下調至20%、30%。此後，除北京、上海等8個城市外，其他城市均已将首付比調整到了國家規定的下限。此次央行将首付比例再下調5個百分點，旨在進一步減輕購房首付壓力，降低置業門檻。

取消房貸利率下限

同日，中國人民銀行釋出關于調整商業性個人住房貸款利率政策的通知，取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。

中國人民銀行各省級分行按照因城施策原則，指導各省級市場利率定價自律機制，根據轄區内各城市房地産市場形勢及當地政府調控要求，自主确定是否設定轄區内各城市商業性個人住房貸款利率下限及下限水準。

中指研究院市場研究總監陳文靜指出，取消全國層面首套、二套房貸利率政策下限，将房貸利率下限調控權給予地方。此前首套、二套房貸利率下限分别為5年期以上LPR-20BP、5年期以上LPR+20BP（4月5年期以上LPR3.95%），新房價格環同比連續3個月下跌的城市可階段性取消首套房貸利率下限。

根據央行公布資料，截至3月末全國343個城市（地級及以上）中，75個下調了首套房貸利率下限，64個取消了下限。

另根據中指研究院監測，超20城宣布4月起階段性取消首套房貸利率下限；5月，南京、合肥相繼宣布取消首套房貸利率下限。目前已有部分城市的部分銀行執行首套房貸利率在3.1%左右，本次央行取消全國層面房貸利率下限，政策利好擴充至二套房，預計将有更多城市下調房貸利率，一線和核心二線城市房貸利率下調空間也有望打開。

業内認為，後續房貸利率有望跌破3%，降至曆史最低水準，居民購房貸款成本進一步下滑。

下調公積金貸款利率

中國人民銀行釋出關于下調個人住房公積金貸款利率的通知，自2024年5月18日起，下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分别調整為2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分别調整為不低于2.775%和3.325%。

諸葛資料研究中心首席分析師王小嫱指出，下調個人住房公積金貸款利率，将使更多穩定就業的職工以更低成本購房，增強職工的購房能力，刺激穩定就業的職工入市。

截至發稿，廣州、蘇州、成都、合肥等多地已跟進下調住房公積金貸款利率。

3000億元再貸款支援國企收購商品房

除了信貸政策繼續寬松外，支援國企收購商品房、盤活存量土地、保交樓等方面也均有大力度支援措施出台。

5月17日下午，國務院新聞辦公室舉行國務院政策例行吹風會，介紹切實做好保交房工作配套政策有關情況。中國人民銀行副行長陶玲表示，設立3000億元保障性住房再貸款，鼓勵引導金融機構按照市場化、法治化原則，支援地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，預計将帶動銀行貸款5000億元。

克而瑞研究中心認為，該項政策是央行為支援建構房地産發展新模式出台的重要舉措，有利于通過市場化方式實作多重目标。一是加快存量商品房去庫存。地方國有企業在銀行支援下，市場化參與收購已建成未出售商品房，可以推動商品房市場去庫存。二是加快保障性住房供給。收購後的商品房用作配售型或配租型保障性住房，能夠更好滿足工薪收入群體的住房需求。三是助力保交樓和“白名單”機制。房地産企業出售已建成商品房後，回籠資金可用于在建項目續建，改善房企的資金狀況。

另據不完全統計，政府收儲商品房模式自2022年以來，濟南、蘇州、福州、天津等13個城市均有落地。

中指研究院指數研究部總經理曹晶晶指出，現階段的消化存量房産，除了待售新房、在建工程和空置房屋等庫存外，還要面對居民二手房挂牌量攀升、置換不暢對新房市場的影響。從政策舉措來看，除了本次會議提到的直接收購房企項目外，近兩年不少城市在以舊換新（國企收舊換新、中介優先賣等）、非居改租等路徑上也有不少探索。未來圍繞消化存量房産的更加細化的配套政策将進一步落實，針對國企收購存量房的細化政策比如收購規模、收購價格等也有望繼續跟進。

支援地方政府回收存量閑置土地

在國務院政策例行吹風會上，自然資源部副部長劉國洪表示，在廣泛調研的基礎上準備出台妥善處置閑置土地、盤活利用存量土地的政策措施，來支援地方政府從實際出發，酌情的以收回收購等方式妥善處置已經出讓的閑置存量的住宅用地，幫助企業來解困。

曹晶晶指出，此前自然資源部已經下發通知，要求各地新增土地供應量需要結合當地商品住宅去化周期以及盤活存量規模，将盤活存量土地規模作為增量供應的重要依據。此次會議強調結合實際情況，支援地方按照“以需定購”原則，以合理價格收回閑置土地，用于保障性住房建設。同時也提到發揮土地二級市場作用，支援預告登記轉讓和“帶押過戶”，鼓勵轉讓或者合作開發。針對資金支援，提到“對于收回、收購的土地，用于保障性住房項目的，可通過地方政府專項債券等予以資金支援”，也可以享受保障性住房稅收優惠政策等。