海景房狂飙10年：價格下跌，擊碎中産的海景夢

騰訊新聞棱鏡

2024-05-16 15:57釋出于北京騰訊新聞《棱鏡》欄目官方賬号

位于海南省萬甯市日月灣的日島，月島已被拆除。作者拍攝

作者 | 嶽家琛

編輯 | 王偉凱

出品 | 棱鏡·騰訊小滿工作室

陽光、大海、沙灘，擁有一座海景房，曾經是很多城市中産夢寐以求的事情。

“剛買房的時候，每天面朝大海，感覺什麼煩惱都沒了。”5年前，陳鵬（化名）在華南某海濱城市購入一套海景房，價格是1萬/平方米。他渴望假期或者退休後，能夠享受那裡的美景。

回首往事，陳鵬意識到，買海景房是一時沖動，在那個房價“一天一漲”的時代，去海邊享受美好生活，又能獲得不錯的投資回報，被包裝成了一種“剛需”。

過去幾年，整個海景房市場都被這種“僞剛需”籠罩着。從北緯40度的北戴河到北緯18度的南海之濱，3萬公裡漫長的海岸線上，“種”滿了各式各樣的樓房。

對于開發商來說，較低的用地成本，瘋狂的購房者，讓海景房項目一度成為他們的“現金奶牛”。 以海南清水灣某項目為例，2017年，在海景房鼎盛時期，這個樓盤的毛利率高達62%，而當年該樓盤開發商的平均毛利率僅為26.5%。

在高毛利的驅使下，他們頻繁在各地的海岸線上拿地、造房，陸地面積不夠了，有的甚至填海造陸，向大海要土地。

為了吸引購房者，他們制造了海濱生活的美好願景，舉辦了盛大的搶購儀式，還為購房者提供免費的包機、包車。

在房屋類型上，海景房是一個特殊的存在，它将投資屬性無限放大，甚至讓人忽視了居住屬性。業主大多是常年不在海濱生活的内陸人，大部分的海景房沒有常住人口，而是以較高價的電梯大廈式酒店的形式被遊客們短租着，隻有在節假日時熱鬧一下。

如今，去庫存是本輪樓市調控的核心目标，在新一輪周期中，海景房将何去何從？

潮濕的海景夢

“雪鄉一個家，海邊一個家。”這是東北人鄭建新（化名）曾經的人生夢想。

一到冬季，鄭建新的親朋好友們就開始奔赴海邊。擁有一套海景房，成了朋友眼中“成功”的象征。早些年，一線海景資源稀缺、未來升值空間大、美好的海濱生活等廣告語，在北方縣城的富人圈子裡頗為流行，不少人也被那種“候鳥”式的生活所吸引。

海景房還被分為“三六九等”，在鄭建新的交際圈中，海南的海景房地位最高，北方海濱城市的海景房就顯得沒有那麼“成功”了。

能夠在海南擁有一套房，成為很多高收入人士的标配。七年前，鄭建新就在海南海花島購入一套約40平方米的loft較高價的電梯大廈，花費了80萬元。

“整個飛機都是來看房的。”鄭建新回憶起當時的情形，“開發商包下了很多輛大巴車，感覺全國的銷售中心都在力推那裡的房子。去海花島看房甚至可以報帳旅行費用……現在回想起來，免費的東西才是最貴的。”

據海花島的當地居民回憶，當時，海花島還是汪洋大海，令他們震驚的是，開發商僅僅指着一片空曠的海灘，就能賣出成千上萬的房子。不過，一些人在交完房款後，就再也沒踏上過海花島。

陽光、大海、沙灘固然吸引人，但潮濕、風大也是海濱生活的常态。

實際上，海濱的生活，并沒有想象中的美好。短居尚可，但如果長居，就要面臨各種各樣的問題，比如潮濕，這是令很多北方購房者頗為頭痛的問題，“面朝大海，春暖花開”也變成了“面朝大海，風濕拄拐”。

再加上新開發的海景房大多地理位置偏遠，交通、醫療、購物、餐飲都不太友善，居住體驗遠不如生活多年的“老家”。

鄭建新向作者介紹，不管是幾樓，隻要開窗通風，就會非常潮濕。牆角起皮發黴，木地闆拱起，電器受潮，被褥甚至能“擰出水來”……

在海南，受牛嶺山的阻擋，山脈以北的萬甯、瓊海、文昌、臨高、澄邁等地，相較三亞更為潮濕。而這些城市，恰巧也是近年來海景房飛速建設的片區。

“冬天大風刮得要飛起，夏天走在地闆上都有腳印。”購買海景房的陳鵬也深受困擾。據陳鵬介紹，他的房子每年需要投入不少資金維護，但一年當中住在那裡的時間又不多，大部分時間都是空置的。

如今，陳鵬對投資房産有了新的思考：投資房地産并不是想當然的事情，需要考慮很多因素，包括位置、市場環境、維護成本、政策等。

目前，他正在考慮将自己的海景房給賣掉。“如果你愛一個人，就帶他來海邊；如果你恨一個人，就帶他來買海景房。”

被刺痛的業主們

升值空間大，是海景房業主們美好的願景，但這一曾經的美好願望正在刺痛他們，不少海景房非但沒有升值，反而成為了難以出售的“負資産”。

在陳鵬所購房的海濱城市，一套70平方米帶裝修的二室一廳，僅需要25萬元，相比三年前的價格，跌幅超過50%。而在海花島，曾經搶着都買不到的海景房，最低僅需20萬元……

豐富的海濱資源，也吸引了不少開發商，他們開發的大型綜合旅遊項目在海岸線上依次排開。

華南某海濱城市海岸線上的房子。作者拍攝

上述華南海濱城市的海景房可謂紅極一時，吸引了周邊一線城市的投資客。2011年，部分項目甚至創下單日銷量4000套的神話。那裡的海景房在2021年達到1萬元/平方米左右的頂峰，一些景觀視野特别好的房源，甚至賣到了1.5萬元/平方米。

但從2021年中期開始，該地房價一路下滑，二手房挂牌均價從2021年7月的高點1.07萬元/平方米下跌至2023年末的6814元/平方米，跌幅約36%。

2024年1月，該區域某小區一套70餘平方米的房子，價格甚至低至25萬元，相當于每平方米僅3300元。

更為麻煩是，即便價格腰斬，想要出手也非易事。一個海景房小區内，幾百上千套在售房源，幾乎都是常态。

在海南，海景房的價格同樣在“對折”。即便是曾經的“銷冠”清水灣某海景小區，也抵擋不住這場“寒流”。

清水灣西部片區的“蔚藍高爾夫三期”是一處在建項目，為了促銷，該項目最低價已經低至1.68萬元/平方米，而五年前，清水灣海景房的單價一度超過4萬元/平方米。

上述報價來自于清水灣的一家包銷商。長期以來，該項目實行“包銷”模式，由資方整體包下來，将資金付給開發商，負責後續銷售。目前在建的兩個項目，被來自河北和内蒙古的老闆整體包下來。

而在海花島，目前二手房挂牌價在1.1萬元/平方米左右，有的甚至不足萬元，相較五年前的房價同樣“對折”。

一位銷售人員介紹稱，僅需22萬元，就能買到一套20餘平方米的看海loft較高價的電梯大廈。如果想要一套90平方米的三室一廳，也隻需75萬元。

海花島的中介店鋪，海景房僅售20萬元，作者拍攝

除了不好賣以外，海花島的房子要想租出去，也不容易。

王陽（化名）在海花島做了5年的中介，他表示，那裡以短租為主，12月到次年2月是短租旺季，長租者要少很多，很多房子長達半年都處于空置狀态。“一些早期購房的業主，甚至從來沒來這裡，直接将房子托管給中介或者酒店式較高價的電梯大廈。”

據王陽介紹，一套30平方米左右的較高價的電梯大廈房，目前年租金約1.2至1.5萬元，而這類酒店式較高價的電梯大廈在海花島遍地都是。

“畢竟也是一個家”

很難想象，一套海景房，能讓兩個相距700公裡的北方城市聯系在一起。

4月初，北方某内陸城市在售樓盤推出“買一送一”的優惠活動，買一套77平方米的兩房間，可以獲贈煙台一套108平方米的全新海景房。

“說實話，這個海景房挺偏的，單價也不高。”當時，上述項目銷售人員介紹說。目前，該活動已經停止。

最近幾個月，有關“免費送海景房”的新聞層出不窮。在華南，某項目全新的一手房也曾經傳出過“免費贈送”。

 “現在隻需要現場交幾萬塊的定金，就可以拿下一整套海景房。”今年1月，該項目銷售人員稱。

該項目一套130平方米的海景房，總價約160萬元，單價約1.2萬元/平方米，其中首付20%，約32萬元。而同小區或同地段的二手房，單價已跌至6000元上下。按照上述價格銷售，顯然很難賣出去。

所謂“免費送房”，實際上是開發商以各種名義優惠返還首付金額，進而實作變相降價的目的。簽訂購房及貸款合同後，購房者仍需向銀行償還貸款本息。

海景房不少是超級大盤，比如，綠城藍灣小鎮占地面積約4800畝，十裡銀灘小鎮占地面積約4500畝……

這些超級大盤，面積相當于上千個足球場，可容納一些小縣城的城區人口。

有些超級小區，開盤十幾年，依然還在賣一手新房。比如2011年開盤的華潤小徑灣，目前還有新房在售。而中指研究院資料顯示，截至去年末，華南某海濱城市海景房相對集中的地方，新房庫存高達606萬平方米，去化周期超過25個月。

易居研究院研究總監嚴躍進分析稱，部分海景房由于長期無人居住，商業缺乏基本支撐，再加之海邊腐蝕性強、物業維修成本高，使得整個以海景房為主的資源型房産，在銷售和轉賣上面臨着巨大壓力。

目前，全國多個城市推出多項政策，如放開限購、以舊換新等，以達到“消化存量房産”和“優化增量住房”的“去庫存”目标。

在這樣的背景下，海景房的流動性有望增加。

劉思源在深圳某科技公司工作，去年拿到了20萬元的年終獎後，就在周邊城市購入一套海景房，“逆勢”成為了海景房業主。

“畢竟也是一個家”，這是劉思源的心态。他并不期望海景房未來能保值增值，也不在意未來能否出手，而是期望回歸到房屋的居住價值本身，以目前較低的價格在這裡為自己或者父母安個家。

“現金奶牛”

低廉的土地成本，極高的利潤率，是房企紮堆海邊的驅動力。

華南一位房企人士介紹稱，一套房子的成本由土地成本、建築成本、房企營運成本和各類稅費構成。其中，建築成本、營運成本、稅費相對固定，土地成本是最大的變量因素。

該人士稱，土地成本通常占房價的40%-60%，是開發一個項目能否盈利的決定因素。而在海邊，房企拿地的成本相對較低。

這也使得“憑空造城”成為了海景房的一大特征。不同于三亞、廈門等海濱城市的成熟海景房，開發商們更熱衷于在一些海濱城市的郊區“勾地”，進而建造出一系列的海景小區、濱海小鎮。

以華南某城為例，10公裡的海岸線上至少排列着5個海景房項目。

在海南，清水灣是海景房的一個典型地區。而在2005年前，那裡是一個用于養殖業的海岸。彼時，一家開發商以226元/平方米的價格獲得了清水灣一期的12個地塊，總金額為10億元；2008年，再獲得清水灣二期土地，每平方米地價僅207元。

作為對比，這家開發商2023年全國的平均樓面地價為3200元。

清水灣擁有海南島幾乎最優質的海水和沙灘。這家開發商的官微顯示，開發15年來，共有6萬業主在那裡購房。

“産城融合”是一些開發商提出的口号，在過往的宣傳文案中，他們也願意将自己宣傳為産業融合發展的服務商，而不是房地産開發商。

規劃一個數萬人甚至數十萬人的海濱小鎮，再與地方談判，以極低的價格擷取土地，然後在未來數年甚至十餘年，持續貢獻極高的毛利率和穩定的現金流。這便是地産商在海岸線上“跑馬圈地”的底層邏輯。

2009年，該開發商的清水灣項目首度開盤，當年實作銷售64億元。此後，連續9年成為海南銷售之冠。開盤十年，累計銷售額超過880億元。

一直以來，那裡的海景房都在為這家開發商貢獻了源源不斷的待開發地塊和銷售額。2018年，該項目已經開盤9年，而這家開發商在海南的可售建築面積仍近1000萬平方米，占其全國土儲的三分之一。

在清水灣海景房的助力下，這家開發商從一家華南的區域型房企，一躍成為全國銷售額top30的房企。

海南曾是一衆房企的“現金奶牛”。比如，2010年1月，另外一家開發商的合同銷售收入共約25.64億元。其中，海南銷售額就達到5.2億，當年，這家開發商在海南憑香水灣、富力灣、紅樹灣三個項目，銷售業績比肩大學營，趕超北京。

此外，綠城集團在陵水開發了綠城藍灣小鎮，合景泰富開發了合景汀瀾海岸，華潤和中海則分别在萬甯開發了石梅灣和神州半島……

最先圈地的開發商早已賺得盆滿缽滿，後來者就難再分到“肥肉”了。

2023年3月，清水灣地塊的土拍樓面地價已經高達8066元/平方米，比清水灣早期項目的土地成本貴了40倍。

曾經的喧嚣

為了謀取超高利潤，海岸線上的土地已經無法滿足開發商們的胃口，一些房企開始向大海要土地——填海造陸。

在海南，海花島的神話幾乎無人不知。這是一座矗立在海南島西北角的巨無霸人工島，位于儋州市，距離省會海口約一百公裡，總面積約7.8平方公裡，與迪拜棕榈島不相上下。

海花島由三個離島式島嶼組成，宛如三朵浪花。1号島為文旅服務區，涵蓋了主題樂園、購物中心、商業會展、餐飲休閑等業态，2号、3号島則以住宅、度假較高價的電梯大廈為主。

從2013年8月取得《海域使用權證書》開始，六年多的時間，開發商在海花島累計投入約810億元。開發商為何大費周折填海造陸？答案仍然是拿地成本低。

海花島開發商過往财報顯示，彼時他們在海花島土儲原值73.03億元，共計擁有土儲1181.46萬平方米，據此計算，海花島的樓面地價僅618元/平方米。據開發商2016年财報披露資料，其土地成本最低的海花島九期項目，樓面地價更是低至414元/平方米。

根據彼時克而瑞統計資料，2016年這家開發商全國的拿地金額為1150.47億元，建築面積4991.99萬平方米。可以算出，他們彼時在全國的平均土地成本為2304元/平方米。

花了兩年時間填海1.2萬畝後，2015年12月，海花島正式對外銷售，并舉行“全球開盤盛典”，人山人海，購房者把搖号廳擠得水洩不通。據這家開發商披露的資料，海花島首日認籌到訪人數10萬人，創造了122億元的銷售額。

在“海景房熱”的氣氛下，到了2020年，海花島新房價格漲至2萬元/平方米以上，部分房源逼近3萬元/平方米。

日月灣則是另外一個填海造陸的項目，日月灣位于海南萬甯市，在規劃圖上，由形似太陽和月亮的兩座人工島組成，島上涵蓋了商業街區、海景住宅等項目。

相比位于西岸的海花島，日月灣的海景更有優勢，那裡是出了名的沖浪勝地，随處可以看到海浪層層推向沙灘，有的人抱着各色沖浪闆走向大海，有的人在浪尖馳騁，有的人正在學習抓浪站闆。

2017年3月，日月灣項目開盤，日島一期高層較高價的電梯大廈均價2.3萬/平方米，空中别墅均價2.8萬/平方米。根據财報，當年，這一項目為開發商貢獻了31.7億元的銷售額。

然而，如今的日島由于缺失一角，從高空上看宛如月亮，而原本規劃的月島，則因為破壞海洋生态已被拆除。

如今，随着海景房開發浪潮的落幕，如何營運這些海景房、打造海景文旅項目，成為了很多地方正在做的事情。

2024年4月20日，在海花島海景房對外銷售9年後，配套的文旅項目“水上王國”正式開業。此外，海花島還打造了燈光秀、風情商業街、歐堡酒店等。今年“五一”假期，海花島接待遊客超10萬人次。

而在海南島東岸，清水灣的遊艇、香水灣的沖浪等，也有不小的關注度……

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