樓市，真的要出“王炸”了？

博聞财經

2024-05-16 21:45釋出于廣東深圳市天天說錢投資咨詢有限公司官方賬号

原創 劉曉博

最近幾天，A股和港股的房地産闆塊都顯著上漲。

小妖股就不用講了，一天漲300%的都有。就連萬科這樣的大盤H股，幾天時間也漲了近60%！

下圖是上證地産指數，1個月左右漲了18%，大家可以感受一下市場火爆的氣氛。

至于恒生地産指數，1個月左右漲了27%左右。

為什麼地産股大漲？因為“430重要會議”提出了去庫存的方略，二線城市全面取消了限購；最近又傳出一個勁爆的消息，國家要收儲存量房了！

雖然這個消息尚未完全證明，但昨天杭州臨安區已經“打響了第一槍”，讓人又不得不相信這個消息。

天風證券研究所也發表了相關研報。

研報稱：如果按照國家要求把住房去化周期壓降到 18 個月以内（新房、二手房都算上），則需要淨壓縮 7.4 個月的去化周期，對應需要消化 7.7 億平方米庫存。大概估算需要約 7 萬億元的資金。

但天風證券研報的結論是：如果真的拿出7萬億收購存量房，可能會加劇地方政府和城投公司的債務壓力，讓他們的資金周轉率下降，是以這是一件“低勝率、高賠率事件”。

那麼，國家有可能大規模收購存量房做保障房嗎？如果這樣做，将帶來哪些影響？

我的判斷是：今年官方一定會增加“住房收儲”的量，比去年顯著增加。但要拿出7萬億來收購，則有點天方夜譚了，很難做到。

要知道，去年和今年連續兩年發行特别國債，每年也不過1萬億的額度。

收儲存量房可以加杠杆，也就是使用貸款。理論上，可以做到20%首付。發行1.4萬億的地方專項債券為本金，貸款5.6萬億，就可以買7萬億的房子。

但事實上，難度很大。你算筆賬就知道了。

目前大多數城市的租金回報率都不到2%。即便按照2%來計算，假設收購的時候房價打6折，回報率理論上可達3.33%。

但你要知道，上述回報率是市場租金水準下的。政府收購之後是做保障房的，其租金水準連市場價的三分之一可能都不到。即便按照50%來計算，回報率也才1.67%。

貸款的利息是多少？目前5年期以上LPR是3.95%，假設這種公益行為可以降低20個基點，利率也高達3.75%。

如果使用政策性貸款呢？也就是PSL（補充抵押貸款）。

PSL貸款目前的年利率是2.4%。注意，這是央行給政策性銀行的利率，政策性銀行再給地方政府，加上營運成本至少在2.5%以上了。

假設未來降息，PSL的利率下降到2.0%，那貸出去也要2.1%了。

是以無論你怎樣算，地方政府（或委托城投公司）來收儲商品房做保障房，都不可能有正向收益，隻能是往裡賠錢。

往裡賠錢的生意，能做多大？

言必稱三大工程的那段時間，也隻是強調要在超大、特大城市推進保障房建設。

這說明高層明白，有顯著人口增量的城市越來越少了，也就是三四十個大城市，擴容一下最多50個。

除了50個中心城市，其他城市如果再批量建設新增保障房，很可能造成浪費。

換句話說，隻有50個左右的中心城市收儲保障房，将來才有可能租出去、不空置。大部分的普通地級市、縣級市、縣城，收儲相當于把庫存從企業手裡轉到政府手裡，然後爛掉。

是以我的判斷是：大規模收儲存量商品房，其規模沒有市場憧憬的那麼大。

有不少自媒體把這個大招說成是“王炸”，堪比2016年到2017年的貨币棚改，這其實是想多了，或者僅僅是為了收割流量而已。

說實話，收儲和貨币棚改的效果是沒法比的。貨币棚改是拆掉一批房子，減少城市的總住房，人為制造需求，并發給現金、購房券為支付手段。貨币棚改如果大規模幹起來，對樓市的确堪稱核彈。

但收儲存量房，并沒有減少市場上的房子，隻是把債務轉移到政府身上，讓企業收回現金，解決社會上的三角債，其政策效果的能級不如貨币棚改。

貨币棚改各地仍然在做，方式變成了“房票棚改”，意思差不多。之是以沒有看到什麼作用，也是因為資金有限，真正實施的項目有限。

為什麼不大規模搞貨币棚改了？除了資金問題，人口增長出現了拐點、城鎮化率到了高位，官方擔心再用這種猛藥，造成的後遺症太嚴重。

地方政府收儲存量房，也将帶來顯著的後遺症，就是上文分析的，加劇地方債壓力，讓地方手裡的錢運轉慢下來，甚至被套。

好處是可以救活一批房企，讓他們獲得寶貴的現金流，進而解決一批三角債。這種債務即便最終轉移到了政府身上，其實也是有積極意義的，是以适當做一批是沒有問題的。

估計主要是有人口增量、負債率低的高等級城市來做，普通三四五線城市即便做也是象征性的。

是以這個政策仍然會加劇城市之間的馬太效應，這相當于大城市又獲得了增量資金。

樓市走到今天，其實已經沒有了一招緻命的“王炸”，隻能綜合施策。

未來還有哪些政策空間？下面這些可以考慮。

1、在LPR利率暫時保持不變的情況下，繼續給樓市定向降息。在未來2年内除極個别大城市外，房貸不再區分首套房、二套房、三套房，都按照首套房的首付比例和利率發放貸款。

2、下調房屋買賣時的契稅、增值稅和個人二手房交易所得稅，加大政府對購房者的補貼。

3、進一步取消樓市限制，廣州、天津、海南應該盡快全面取消限購，上海、深圳可以考慮取消郊區限購，上海深圳還可以全面取消120平方米以上住宅的限購。

4、目前已經有城市的首套房商業貸款利率跟公積金貸款利率持平了，應該盡快降低公積金貸款利率。

5、選一批财務名額安全的民營房地産公司，讓各大銀行跟他們集中簽約，發放貸款和授信，并廣為宣傳。

6、在美聯儲開啟降息周期後，加快中國降息步伐。争取在年内或明年一季度，讓權重平均房貸利率跌破3%，明年年中跌破2.5%。

7、設立存量房貸動态調整機制，可以搞第二輪、第三輪存量房利率額外打折，并惠及所有存量房貸款。

檢視原圖 67K

• 

• 

• 

•