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文/視訊 三湘都市報全媒體記者蔔岚 通訊員 塗昕睿
繼杭州開放限購之後，西安也緊随其上，在同日取消了限購。一時間，全國掀起了一波罕見的“放松潮”，放松涉及購房、首套房認定标準、以舊換新政策等。同時，地産股也全面爆發，H股方面，世茂集團一度飙升90%。
（在長沙一項目營銷中心，市民正在咨詢購房事宜。）
政策松綁對各地房地産市場影響如何？後續政策還會如何發力？5月15日，記者展開了調查和走訪。
現象：全國23個城市全面取消限購
如同多米諾骨牌，地産限購也在逐漸放開。
5月9日熱點城市杭州、西安，雙雙宣布全面取消住房限購。
5月9日，杭州釋出新政，提出優化住宅用地供應、全面取消住房限購、加強住房信貸支援等七條措施。這也意味着，杭州長達7年半的限購時代正式終結。同日，西安也釋出了通知，全面取消限購措施，居民家庭在全市範圍内購買建立商品住房、二手住房不再稽核購房資格。
早在今年4月，“樓市調控優等生”長沙，也全面放松了施行7年的樓市限購政策，明确全市範圍内買房，不再審查購房者資格條件；“以舊換新”購買新房，可按照“認房不認貸”政策，享受首套房首付比和按揭利率優惠。
“長沙的限購政策是2017年開始的，那時我剛到長沙工作，還有合肥炒房團等來長沙瘋狂買房。限購開啟後，投資客也有去無回了。”從事金融行業的周先生感慨道，“一晃7年過去，長沙的房價始終平穩，這和當時的限購、限價政策密不可分。”
政策的優化，讓不少熱點城市，相繼進入了房地産“不限購”時代。
根據諸葛資料研究中心不完全統計，截至5月9日，全國共計50餘個城市對限購政策松綁，其中包含西安、成都、杭州、佛山、東莞、廈門、南京、蘇州等23個城市全面取消限購。一線城市局部放松限購，如北京放松五環外限購，深圳縮短非戶籍人群社保繳納年限，廣州放開120平方米以上的限購等。
影響：市場活躍度提升，但觀望者居多
限購的逐漸退出，讓沉寂了許久的地産股開始“揚眉吐氣”。
在各類政策的影響下，A股地産闆塊5月10日出現大漲行情，濱江集團、中交地産、招商蛇口等公司盤中漲停。港股世茂集團盤中暴漲超90%，華南城、珠光控股、景瑞控股等公司盤中大漲超30%。
有些城市在限購離場後，市場活躍度也明顯上升。在杭州市近郊區工作的周先生發現，他關注的房源價格降了30萬元。“當初，我是在房價高位的時候入場的，現在這套房價格出現了‘腰斬’，好像可以抄底了，但我還是想要再看看。”
和周先生一樣，有不少購房者蠢蠢欲動。杭州市住房保障和房産管理局資料顯示，5月9日，杭州建立商品房成交160套，較5月8日增加8套，環比上漲5.3%，比近一周平均水準高出92.8%。
作為西北的熱點城市，西安全面取消限購同樣引發了不少關注。西安有多位中介表示，新政實施後，看房者多了，但多持觀望态度。諸葛找房資料顯示，截至5月13日19時，當日西安新上房源3264套，環比上漲5.73%，降價房源1354套，環比下降0.17%。
而從長沙來看，限購放松後，部分新房項目來訪量增加。長房領袖時代的置業顧問珊珊表示，政策落地後，雖然成交量暫時沒有明顯變化，但來訪量在成倍增加，“周末，一般來訪量約為十多批，到了新政落地那周增加到了三十多批，很多都是剛需購房者，大部分人在觀望。”
市場的“DNA”動了，但還需要時間發酵。湖南中原研究院分析指出，4月長沙成交量環比漲至今年月度小峰值，但是去化仍存一定壓力，周期上漲至近18個月。
原因：市場遇冷時庫存壓力倒逼限購退出
中國樓市“限購令”即将退場，這一曆史性的政策，為何走到了“末路”？
4月30日，易居研究院釋出的《百城住宅庫存報告》顯示，2024年3月，全國百城建立商品住宅庫存平均去化周期為25.3個月。這意味着，按目前既有的銷售速度，100城的新房庫存需要25.3個月才能消化完，而建立商品住宅的合理去化周期應為12至14個月。
從具體城市來看，中指研究院資料顯示，今年1—3月，長沙内五區成交面積為69.2萬平方米。3月份成交規模雖然緩慢回升，但成交規模與往年同期相比處于低位水準。
西安樓市同樣也在承壓。僅一季度，西安建立住宅庫存水準已經上升至1253萬平方米，去化周期達到12.8個月。1—4月，杭州市區新房成交量也是明顯下滑，188.3萬平方米，新房熱度持續下降。
“今年以來，盡管政策面持續寬松态勢，但市場信心支撐不足、需求及購買力低迷。”克而瑞研究院相關負責人表示，行業預期尚未得到明顯修複，市場整體走向并不明朗。從之前的走勢看，短期内市場供求并不會出現明顯轉暖，企業銷售持續面臨較大壓力。
“現在放開限購也是一個合适的時機，人們也有強烈的意願。4月30日的中共中央政治局會議上，再次強調了要統籌研究消化存量房産。而在地方，面對新的供求關系、銷售端持續承壓等問題，放開限購才能刺激市場，提升整體的活躍度。”長沙一房企負責人周先生指出，此舉也是為全面打開外地購房者買房通道，吸引周邊地區購房置業群體，為市場注入新的動力。
此外，為了去庫存，不僅僅是放開限購，不少城市也開始一二手房關聯，以舊換新。中指研究院不完全統計，自去年以來，全國已有39個城市表态支援商品房“以舊換新”。今年4月份，鄭州表示調動國資入局，提高住房“以舊換新”的效率；長沙也推進了住房“以舊換新”；更是出現了市場主動推出的“以舊換新”行為……
觀察：需求釋放，關鍵要看房價預期能否穩定
一石激起千層浪，不少熱點城市的限購放開，也打響了樓市的“去庫存之戰”。
對于政策的效果，業内人士指出，從短期看，此次新政會起到一定的刺激效果。從長期來看，政策效果還有待觀察，“随着經濟形勢的變化，市場供求關系也發生明顯變化，房子的投資屬性已經淡化。高收入人群配置不動産的增速，已經從最高峰的30%降至3%，再加上高端樓盤跌價的新聞頻頻出現，房價上漲的預期已經發生了改變，房子的流通性也減弱，人們開始減配不動産。是以，單純退出限購，并不一定能帶來需求明顯釋放，關鍵還要看房價預期能否穩定。”
“西安、成都等樓市表現相對較好的城市陸續取消限購，意味着一些高能級城市也在調控政策上持續調整優化，預計後續會有其他城市跟進，市場情緒将進一步提振，也有助于加快房地産市場的複蘇節奏。”易居研究院研究總監嚴躍進表示。
嚴躍進認為，5月各地将持續推進“一城一策”和政策放松的動作，涉及購房政策、首套房認定标準政策、二手房出售政策、搖号政策、落戶政策、高品質住宅政策、供地和出台交易政策等。甚至關鍵點不在于放松，而是“全面取消”。
中指研究院市場研究總監陳文靜預計，接下來不少城市将繼續優化限購政策，特别是二線城市，限購政策調整節奏或将加快，同時核心城市降低首付比例、降低房貸利率、降低交易稅費等政策也具備調整預期。