給大夥兒出一道七歲兒童的幽默智力題——
問：這年頭兒，實錘的第一步是什麼？
答：不拒絕不承認，用沉默的姿勢強打馬虎眼！
早在四月底，“路邊社”就在傳聞：杭州将在五一假期後取消限購政策。
随後一個多星期裡，别說沒辟謠的，連個搖屁都沒有…
果不其然！
5月9日一早，杭州就釋出了《關于優化調整房地産市場調控政策的通知》。
具體都“通知”了點啥，我就不上八股文了，人家中介小哥給提純得相當到位——
1）全市範圍内取消限購，主城四區新房也放開了；
2）首套房按區認定，各區管各區；
3）恢複購房落戶政策；
4）對于流搖房源，開發商可自主銷售；
5）供應庫存大、去化慢的區域，将優化供地模式。
從召開G20峰會那個月開始，執行了近8年的限購令正式宣告結束。
不限戶籍、不卡社保，不管是吃飽喝足拍肚子的，還是走街串巷搖鈴子的——隻想掏得起首付，“買了就是杭州人”！
膽大心細不怕背債的，還能十區三縣市挨個兒論首套。
隻要不斷供，就算“杭之棟梁”，杭州地鐵四期建設高低有您一份功勞！
這個信貸政策放到全國也絕對是尺度最寬松的，沒有之一。
公證搖号制度的優化，讓房企有了更靈活的銷售自主權；
這在一定程度上實作政策調控端與市場調節端的微妙平衡，對去化來說是個好事兒。
除此之外，庫存大、去化慢的區域要紮上“内卷積壓”的口子，最大程度避免“越賣越多”。
雖然杭州商品房去化周期遠遠小于36個月，但這明顯也是響應了自然資源部的号召。
幾個月前的政策優化，還知道留個褲頭兒。
這回行了，直接給大夥兒來了把一絲不挂。
更重要的是手法多樣，供需兩端都有交待，誠意這塊兒基本到位了！
就在杭州全面放松限購的當天早上，微信裡的中介小哥、朋友圈裡的置業顧問、業主群裡的街坊鄰居，還有遠在别的城市的哥們弟兄，集體上聽了——
這個說“杭州終于認慫了”，那個說“趕緊上老家搖人來買房”；
這個陰陽怪氣“哦，不買房是因為限購”，那個段子直奔下三路說“絕經了再摘環兒管啥用？”
有的問“想置換該先賣還是該先買”，還有的盤算着“趁着一波熱度起來趕緊套現離場”…
杭州這回脫得褲頭子都不剩，動機其實很簡單——穩住當地土地财政基本盤！
2023年，杭州土地出讓金收入1780億，較2022年得2203.4億下滑了19.21%；
跟2021年的3084億土地出讓金收入相比，2023年的賣地收入簡直胯骨軸子疼。
進入2024年後，杭州的土拍降溫其實挺明顯的。
一季度的土拍成績一提一個不吱聲，具體情況大夥兒可以看下圖——
杭州市的土地财政依賴度常年維持在110-140%之間。
不當家不知柴米貴，咱說個燒錢的事兒吧：
杭州地鐵四期規劃早在2022年11月發改委獲批，2023年7月開始動工，預計2028年三季度末完成。
152.9公裡的線路裡程，總投資預計1387.91億，平均每公裡造價9個億。
四期規劃動工沒幾個月呢，地鐵五期規劃啟動的消息馬上就來了，傳說又是150公裡，保守估計又得1300多個億…
就你當話事人，這個節骨眼兒你也得想着去哪兒搖人。
可是，這一回真的能如願以償嗎？
實話往往不好聽，這次杭州解除限購，不過是一拳打在棉花上。
首先，杭州的限購令早已成為“遮羞布”。
早在今年3月底，杭州就已放開了全市範圍的二手房限購，但二手房賣得咋樣？
截至5月9日，二手住宅挂牌15.65萬套，成交均價環比下滑1.88%；
15天内跌價房源14647套，同一時期内漲價房源隻有822套，兩者差了将近18倍！
這叫啥？教科書級“以價換量”！
盡管彼時上城、西湖、拱墅、濱江四大主城區還保持着所謂新房“限購”，但一個月社保就能買的玩法，實在是象征意義大過實際意義。
這一回全面解除限購，相當于告訴大夥兒：一個月的社保都不用裝了，随到随買！
從限購門檻來看，這一回新政雖然招式足夠大，但對整個遊戲規則形成的改變其實不怎麼明顯。
第二，杭州樓市的供需兩端的确出現了結構性失衡。
這個伏筆，其實早在多年以前就已經埋下了！
2018年4月，對于杭州樓市來說堪稱分水嶺。
在此之前，杭州房産的價值取決于城市産業、管理水準、行政能級、地理區位以及宜居環境。
在此以後，“萬般皆下品，唯有倒挂高”。
新房限價28800/㎡，二手房挂牌60000/㎡、新房限價35000/㎡，二手房挂牌80000/㎡、新房限價69800/㎡，二手房挂牌100000/㎡…
我今天寫出來，你感覺像地産聊齋，但它在杭州确确實實發生過，而且還成功地引起了北上深甚至海外買家的紮堆兒入局。
然而2021年下半年開始，我們眼瞅着倒挂闆塊在杭州地圖上以肉眼可見的效率逐漸縮小。
現如今，真正還能稱得上倒挂的也就是沿着錢塘江核心段分布的少數幾個闆塊——
新房限價50000-70000/㎡，二手房理論上還能賣70000-100000/㎡。
可是，絕大多數的闆塊都在面臨不同程度的去化壓力。
以今年4月的“熱盤潮”為例，沒有樓盤限售，總搖号接近18000戶，整體中簽率38.5%。
32次開盤，19次零登記，甚至未科的新盤榜上有名…
這都不是“二八定律”，這TM叫“二八十定律”！
可問題是，雖然全國的老少爺們兒來杭州買房不需要落戶和社保了，可真正有高倒挂的紅盤還是要拼社保的。
這樣一來，等于說外地客群來了，也隻能幫着去化那些不溫不火甚至零登記的新盤…
從這個細節來看，全面取消限購到底有多大現實意義，恐怕每個人心裡都有一杆秤。
第三，杭州客戶觀望情緒比意式咖啡還濃，真不關限購什麼事兒。
全市在售新盤項目總共成交4771套商品房，環比下滑41.37%、同比下滑57.87%，這份月考成績單，讓人看了直犯困。
剛才也說了，二手房雖然跟之前比能賣得動，但基本屬于以價換量，賣房人簽約時的表情，就跟辦喜喪一樣。
更直覺的，大家瞅瞅近期的情緒指數統計就一目了然啦！
為啥會這樣？
從前杭州新房價格的錨是二手房的價格及其帶來的可觀倒挂。
曾幾何時堅不可摧的樓市信仰，讓人們無比相信：杭州的二手房價格不可能跌。
既然二手房價格堅挺，那倒挂空間就一定堅挺，這無疑給新房的套利空間注入了巨大的确定性。
在限價和倒挂産生的确定性助攻之下，杭州樓市曾連續多年走出“獨立行情”。
在這個過程中，積累了大量的投資需求和債務積壓。
但這兩三年，就業面、樓市大環境、債務周期也好…
一個能打的都沒有，導緻前些年紮堆兒投機的二手房業主現在紮堆兒出貨。
結果會是啥？殺傷力有點兒大，你們自己腦補。
這一次杭州徹底放開限購，對于當地樓市而言像極了一把雙刃劍。
我不否認，在政策剛剛落地的一兩個月裡，市場大機率會有一波應激性反應，但後面大機率是藥勁兒一過，備不住比給藥前還頹。
這個事兒在過去這兩三年裡，全國各地頭部城市裡幾乎百發百中。
對于杭州來說，這一把要真的能源源不斷把老鄉們搖進來嗷嗷買房，倒是不錯的契機；
要是藥勁兒過去，依然外甥打燈籠——照舊，那不排除适得其反。
首先在杭業主們就得合計：
“我嘞個去！脫光了都沒人進來？那我得抓緊賣，賣晚了都趕不上熱乎的…”
一旦這種共識形成，恐慌性抛盤很有可能加速蔓延。
要避免這件事發生，草民倒是有一計，不知當講與否——
打開土拍與新房價格上限，可謂一箭三雕。
其一，這兩年土拍收入較2021年高點時下滑不少，打開土拍價格天窗有助于賣地收入加速回血。
對杭州這樣一個土地财政依賴長年幹到100%以上的城市而言，這部分錢實在太重要！
打開土拍價格天窗，既可以解地方财政的燃眉之急，又能通過土拍溢價往上走，為新房、二手房市場輸送信心。
一旦面粉比面包貴，傻子都知道接下來會發生什麼。
其二，打開新房價格上限，既有利于開發商利潤上行，也能給存量房市場帶去更多信心。
杭州這地方，産業附加值整體水準在全國名列前茅，經濟腹地又生活着全國最富裕的一群人，說白了，這裡從來就不缺購買力。
土拍和新房價格天花闆雙雙打開，無疑給存量房市場定價帶去了最直覺的價格參考，存量房的價格自然也能被拉一波。
其三，二手房量價齊升，有助于穩住土拍市場和新房市場預期。
包括杭州在内，目前房地産市場最大的問題其實在存量端。
由于二手房滞銷、業主債務壓力過大，是以抛盤量激增，抛盤量一旦上去，流速和價格自然就會下來。
存量房市場的量價表現傳導至一二級市場，當然就會表現為土拍情緒和新房去化低迷。
咱從常識來考慮這個事兒，要想大規模去化庫存，唯一的辦法隻有“漲價”，人們隻有在正向預期的刺激下才能更多選擇持有和買入。
反之，就會産生價格踩踏。
當我們跳出樓市來看資産價格的走向時，便不難發現一件事——
決定短線資産價格的要素是供需，決定長線資産價格的要素其實是産業。
杭州樓市從2016年上半年開啟漲價通道，不少人記憶猶新。
複盤一下你會發現，“漲價去庫存”、“棚改貨币化”兩招棋對杭州來說，更像個催化劑。
以阿裡巴巴為代表的一批網際網路大廠崛起，對于彼時的杭州資産估值而言，同樣起到了決定性作用。
因為有了批量崛起的新興高附加值産業，才能為社會批量輸送百萬富翁、千萬富翁甚至億萬富翁。
這部分高收入人群通過消費、購房、享受公共服務等方式，拉高相關溢價，才能将貨币傳導至更廣泛的人群。
顯然，今天杭州頭部大廠的處境，還撐不起“當時隻道是尋常”的那些驕傲…
将杭州放在全國經濟地理的次元來看，它依舊是座頗具吸引力的城市。
今天，我們依舊能在杭州的每個角落看見絡繹不絕的年輕人，穿着格子襯衫、交流着“網際網路黑話”。
希望在這些追夢的年輕人裡，能有笑容憨态可掬的“英語教師”…
眼下，全國隻有極少數城市的部分區域還保持着較嚴格的限購令。
信貸成本、折扣力度幾乎史無前例。
無論是剛需還是改善，都可以慢慢挑、慢慢撿。