聚焦促增收穩樓市
編者按 國家統計局資料顯示，一季度，大陸居民收入增速“跑赢”GDP，全國居民人均可支配收入11539元，其中，居民人均工資性收入6585元，比上年同期增長6.8%。随着樓市回歸理性，步入健康發展軌道，房價出現回調。同時，居民收入水準明顯增長，居民購房壓力有所減輕。本期地産周刊聚焦促增收穩樓市，探讨如何進一步推動居民收入增長，促進樓市企穩複蘇。
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■中國經濟時報記者 李曉紅
随着政策陸續優化和落地實施，房地産市場正在悄然發生變化，購房者的選擇和心态也在發生變化。購房者開始更多地考慮居住品質、價格合理性以及生活的便捷性。與此同時，在購房租房市場仍存在的結構錯配問題值得關注和亟待解決。
購房決策更注重實際需求
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“我們原計劃是貸款買一套‘一步到位’的新房，但面對市場的不确定性和新房中難以預測的問題，是以決定購買配套更為成熟的二手房，這樣不僅能減輕經濟壓力，而且也能減少一些風險。”在“五一”小長假期間，“90後”劉佳帶着家人約房地産中介看了十幾套二手房，但還沒有找到完全符合她要求的房源。
中國經濟時報記者在采訪中發現，由于對收入預期的不确定性以及購房的高杠杆貸款，越來越多的購房者在作決策時更加謹慎，更注重實際需求。近段時間，成本效益高、确定性強的二手房吸引了一批原本傾向于新房的購房者。
從事教育行業的李娟在購買新房和二手房之間徘徊了很久，最終還是購買了一套三房間的二手房。經過一番考察，她認為，這套三房間的二手房的樓層和戶型朝向以及配套學校、園林等關鍵因素都比較符合她的要求，既符合一家人的居住需求，價格也相對合理，與此前相比下調了大約100萬元。
劉佳告訴中國經濟時報記者：“現在買房要根據自身需求和實際情況來選擇，不希望有太大的經濟壓力，同時手裡還能有寬裕的流動資金以備不時之需。”
“五一”假期期間，不少有購房需求的市民選擇實地看房。鍊家從業人員小張告訴中國經濟時報記者，現在不缺乏有置業需求的購房者，但購房者變得更加理智也更加“挑剔”。購房者開始更多地考慮居住品質、價格合理性以及生活的便捷性。不僅考慮醫院、學校等相關配套，還要選實力房企的樓盤，要求地段好、品質高的住宅産品，物業服務水準也不能差。同時，房東們現在更願意調整價格，以合理的市場價吸引買家。
随着一系列房地産利好政策落地顯效，在一定程度上對購房者的心态起到積極促進作用。4月15日，中指研究院釋出的《2024年3月居民置業意願調研報告》顯示，在經曆了政策的密集出台後，居民的購房信心修複緩慢，購房入市節奏依舊保持謹慎。
究其原因，上海交通大學中國城市治理研究院國際與公共事務學院研究員張傳勇告訴中國經濟時報記者，一方面，居民對于未來房地産市場走勢的預期依然不明确。很多家庭選擇繼續觀望，甚至有些家庭預期房價會“下降”。對一些剛需群體來說，不穩定的市場預期意味着他們可能承受的住房資産波動風險相對較大而延遲購房計劃。另一方面，人們對未來收入信心不足。雖然第一季度的調查顯示，無論是全國居民人均可支配收入還是居民人均工資性收入均同比增長6個百分點以上，但人們對于未來經濟的總體走勢和家庭收入的預期并不明朗。加上過去幾年中有不少居民經曆過就業不穩定，導緻家庭收入出現較大波動的情形，使得他們對未來的收入信心不足，這會直接影響家庭的購房貸款意願和償債能力。
58安居客研究院院長張波在接受中國經濟時報記者采訪時認為，目前，房地産市場整體處于下行階段，房價還未企穩回升，購房者“買漲不買跌”的心理導緻即使有購房需求，也會放緩入市腳步。同時，外部環境的不确定性依然存在，不少居民對于自身收入穩定性信心不足，導緻整體居民部門存款率不斷上升，提前還貸的現象也多有出現。此外，供需錯配現象仍然存在，不少中小城市的市場供給量大，而需求不足，導緻購房意願度明顯下降。大城市的增量供給并不能滿足不斷變化的人群需求，影響部分潛在購房者入場。
此外，上海财經大學投資系助理教授張莉認為，住房自有不再是普遍的需求目标。随着“租購并舉”推進、人口數量結構變化、Z世代思想觀念轉變，住房的居住屬性從自上而下和自下而上兩個途徑得到強化，出現“買不如租”的現象。
租購供需比對度有待加強
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在大城市，租房是住房消費的重要方式之一。然而，在住房租賃市場，職住分離、房屋品質、租賃價格、戶型結構等方面的結構錯配問題較為嚴重。
楊曼租住在北京昌平區的一個老舊小區，由于租住房屋的隔音較差，備受困擾，好在租金僅占工資的10%。“要是在公司附近租房的話，不僅是老舊小區，而且小戶型房源短缺，居住成本較高，是以租房隻能選擇遠郊區，接受每天2小時的通勤時間。”楊曼期望收入能逐年增長，能獲得更好的租賃服務體驗。
“青年租房群體偏好的靠近就業地的小戶型、高品質房源非常有限。租賃住房的裝修和維護狀況都顯著差于自有住房。”張莉表示，租房市場供需錯配，品質較低、專業營運不足。
針對目前住房租賃市場存在的問題，張傳勇建議，第一，優化市場租賃機制。應當培育專業化住房租賃機構，提高營運效率；同時，推動租購同權盡快落地，保障租戶權益。第二，建立多元化供應體系，擴大保障房的房源供給。對于保障房的申請，應盡量簡化申請流程，引入輪候志願機制，減少申請人排隊時間，以及提升個人申請的項目比例與輪候優先級。對于入住的租客，應創新社群治理模式，建立租戶委員會，促進租購同權。
“從目前來看，低收入人群在租賃層面的保障還相對較弱，尤其是外來低收入群體，市場上缺乏大量穩定且租金低廉的租賃房源，而公租房在很多城市還是以優先保障本地戶籍的原住民為主。擴大保障性租賃房源中可覆寫外來低收入人群的比例，将是個較為有效的手段。”張波認為，租賃房源的供需比對度需進一步提升，尤其在産業集中、人群集中的區域，在交通便捷、配套完善的區域明顯存在供不應求，不同城市需在供需總量平衡的基礎上，進行結構性優化。
在張波看來，改善性購房的政策支援力度也有待進一步加大，目前包括首付和利率都是更有利于首套剛需，但大量的改善性購房群體本身也是自住需求，不但在交易過程中要承擔更多稅費，也需要承擔更高的房貸成本，對于自住類的購房在政策方面應盡可能保持一緻。
張莉則認為，從中長期來看，應契合居民居住品質提升需求，發掘房地産業發展新動能。要适應住房需求的趨勢性變化，把握建立住房市場的結構性機會；聚焦居民的急難愁盼，通過微利可持續的舊房改造，提升存量住房的安全與品質；統籌市場化租賃與保障性租賃，滿足多樣化租住需求。
總 監 制丨王 輝 車海剛
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主 編丨毛晶慧 編 輯丨谷 雲