4月30日，自然資源部正式出台檔案，商品住宅庫存壓力大、去化周期超長的城市，将暫停新增商品住宅用地出讓。
當天，自然資源部辦公廳釋出《關于做好2024年住宅用地供應有關工作的通知》(以下簡稱《通知》)，要求嚴格落實對應去化周期的住宅用地供應機制，遏制部分城市住宅用地供應不合理增長。其中，商品住宅去化周期超過36個月的城市，應暫停新增商品住宅用地出讓。
對此，自然資源部自然資源開發利用司負責人表示，《通知》主動對接住房建設需求，嚴格落實“以需定供”，統籌安排全年的住宅用地供應，促進房地産市場供求關系健康穩定。
“去化周期超36個月的城市，應暫停增量宅地出讓”
《通知》要求，合理控制新增商品住宅用地供應，各地要根據市場需求及時優化商業辦公用地和住宅用地的規模、布局和結構，完善對應商品住宅去化周期、住宅用地存量的住宅用地供應調節機制。
其中，對于商品住宅去化周期超過36個月的，應暫停新增商品住宅用地出讓，同時下大力氣盤活存量，直至商品住宅去化周期降至36個月以下；商品住宅去化周期在18個月（不含）-36個月之間的城市，要按照“盤活多少、供應多少”的原則，根據本年度内盤活的存量商品住宅用地面積（包括竣工和收回）動态确定其新出讓的商品住宅用地面積上限。各地商品住宅去化周期、盤活存量商品住宅用地資料按季度動态更新。
上述負責人表示：“近年來，自然資源部建立了對應商品房去化周期和土地存量的住宅用地供應雙向調節機制，要求因城施策安排住宅用地供應，凡商品住房去化周期長、土地流拍率高、市場需求明顯不足的城市，應當從嚴控制商品住房用地供應規模。此次《通知》對此作出了進一步部署，要求各地在年内實施供地的過程中，嚴格對照最新的商品住宅去化周期，及時調整商品住宅用地供應量。”
同時，繼續大力保障保障性住房用地供應。其中，要求各地要根據保障性住房建設計劃，在供地計劃中優先安排、應保盡保。要多措并舉，統籌盤活各類存量土地用于保障性住房建設。對于納入城中村改造計劃的項目涉及的住宅用地，其中确實用于安置房建設的要優先保障土地供應；以市場化方式出讓用于建設可售商品住宅的，應按照本通知要求實行供地調控。
此外，《通知》還要求加大閑置土地處置，加強風險防範。嚴格執行住宅用地收回的有關要求各地要依托土地市場動态監測監管系統，掌握超期未動工兩年以上住宅用地底數，持續動态更新，拟訂分類型、分步驟的處置方案并組織實施，建立台賬，實行銷号管理。對于超期未動工兩年以上的閑置住宅用地，該收回的要依法收回。對此，上述負責人表示：“此舉在于加強存量住宅用地盤活，加大閑置土地處置力度，要求各地及時拟訂處置方案并組織實施，積極防範房地産市場及政府隐性債務風險。”
百城中41個城市去化周期超36個月，三四線城市居多
根據上海易居研究院資料統計，截至3月份，全國百城建立商品住宅庫存去化周期即存銷比為25.3個月，其含義是：按照目前既有的銷售速度，市面上的新房庫存規模需要25.3個月時間才能消化完。根據曆史資料和房地産“開發-預售”的工程建設關系，存銷比合理值界定為12-14個月。這就說明目前去化周期明顯偏高，其對房企去庫存和資金狀況安全等都容易産生困擾。
目前，自然資源部并未直接公布去化周期超36個月的城市名單，是以，援引機構統計的去化周期即存銷比作為參考。根據上海易居研究院資料統計，截至3月份，在百城樣本城市中，有41個城市去化周期超過36個月，多為三四線城市，其中，韶關、西甯、舟山、洛陽、哈爾濱、嘉善、晉江、 泉州、唐山和江陰，此類城市去化周期普遍超過3年的水準。此外，去化周期超36個月的城市還包括福州、武漢等。
重點百城中去化周期超36個月的城市一覽
注：去庫存周期即存銷比=當月建立商品住宅庫存量/最近六個月建立商品住宅成交面積的平均值。資料口徑：庫存、成交、供應等資料原則上涵蓋市區和郊區，但不包括郊縣。
資料來源/上海易居研究院
與此同時，百城中去化周期偏低的10個城市為上海、鄭州、沈陽、南昌、珠海、濟南、三亞、杭州、中山和成都，此類城市去化周期總體在12個月左右水準。
鏡鑒咨詢創始人張宏偉分析稱：“以去化周期36個月來衡量是否需要繼續進行供地，即使按照狹義庫存去化周期（拿到預售許可證未售），30個大中城市中也僅有上海、廣州、杭州、甯波、合肥、西安、濟南、長沙等近半數城市具備繼續供地的條件。如果按照廣義庫存去化周期（已拿地未售面積），那麼上述城市估計還要至少減半，預計僅有杭州、合肥、甯波等少數城市具備繼續供地條件。而對于大部分三四線城市來說，具備36個月以下庫存去化周期的城市更少。”
上海易居研究院研究總監嚴躍進認為：“從去化名額來看，3月份百城去化周期創下曆史新高，也說明去化壓力非常大，亟須探尋新動力源。當然，此類動力源正在逐漸豐富，尤其是一季度的‘以舊換新’等工作，對于後續各地探索去庫存等都有積極啟發。目前房地産市場正處于積極的調整和轉型過程中，庫存壓力的化解需要一定的時間。由于房地産總體基本面持續轉好，是以相關風險可控，壓力也有進一步釋放的空間。”
“二季度，各地去庫存有持續改善的空間。”嚴躍進補充道：“二季度各類政策有進一步優化調整的空間，尤其是各地在戶籍政策放開、限購政策放開、房貸利率下限放開等措施支援下，比如京津進一步放開限購，市場複蘇的政策環境更加友好，進而助力新房去庫存。此外，房價趨穩也将帶來積極因素。目前各地房價泡沫積極去除，客觀上使得認購新房的成本效益明顯提高。市場預期轉好，将為新房去庫存帶來更充足的信心和動力，進而促進庫存名額向好發展。”
新京報記者 徐倩
編輯 楊娟娟 校對 柳寶慶