關注：觀點指數
原報告 觀點指數敏于數，追本溯源，解讀地産深層次脈絡。笃于行，揭行業整體發展規律。
摘要：為了滿足更高要求，特發服務的外包成本、物業經營費用進一步提升。
觀點指數 4月21日，高新産業園區賽道的龍頭物企特發服務交出了過去一年的成績單。
自2020年上市以來，特發服務已連續四年實作增收又增利。2023年錄得的營收為24.47億元，同比增長22.04%；歸屬于上市公司股東的淨利潤1.20億元，同比增長5.30%；增速較上個年度均小幅度增加。
同時，物聊社了解到，作為其核心業務的綜合物業管理服務已經連續四年毛利率下降。盡管行業記憶體在"内卷化"趨勢擠壓企業盈利空間，但對于手握華為系、阿裡系等衆多大客戶的特發服務來講，市場更想看到管理層在提升盈利能力方面的更多努力。
按照公司的分紅預案，特發服務拟向全體股東每10股派發現金紅利2.2元人民币（含稅）。
期内，特發服務在繼續以園區物業作為業務戰略引領，與商業、住宅及公共物業等協同發展，奠定高品質發展基礎的同時，不斷積極尋求新領域、新業态入局與突破，通過股權投資方式成功進軍水電物業領域，持續跟進政府公建、醫院後勤等領域市場機會，尋求市場版圖的拓展和延伸。
毛利率四連降
2023年，特發服務實作營業收入24.48億元，較上年同期增長22.04%；實作利潤總額1.72萬元，較上年同期增長6.46%；實作歸母淨利潤1.20億元，較上年同期增長5.30%，增速均較上年度有所提升。
全年新拓展項目68個，新增合同金額約5.15億元，分别較2022年度的新拓展項目82個及新簽約合同金額9.67億元，出現下滑。
分産品線來看，綜合物業管理服務營收19.98億元，占總收入的比例為81.64%，是特發服務的核心業務；政務服務、增值服務及其他業務收入分别為2.53億元、1.92億元及0.04億元，占比分别為10.34%、7.85%及0.17%。各産品線均錄得同比增長，增幅分别為21.11%，9.34%、57.83%及67.74%。
資料來源：企業年報，物聊社整理
在收入及淨利潤增長的同時，特發服務的盈利能力卻未能改善，2023年錄得的整體毛利率為12.19%，較2022年度下降1.5個百分點，隻占觀點指數樣本物企2023年度毛利率均值23.49%的一半左右。
具體來看，綜合物業管理服務是拖累毛利率下滑的主要因素，2023年該産品線毛利率同比下降2.96個百分點至8.31%，較2020年度17.99%下滑超過9個百分點；而政務服務的毛利率則同比增長0.37個百分點至15%，連續三年有所回升。
資料來源：企業年報，物聊社整理
報告期内，特發服務營業成本約為21.49億元，較上年度同比增長約24%。具體來看，綜合物業管理服務的人工成本、業務外包成本、物業經營費用分别同比增長9.65%、24.72%及140.02%，總占比達到82.68%。而政務服務的業務外包成本及物業經營費用則同比分别下降48.12%及11.28%。
據了解，特發服務綜合物業管理服務中的園區物業管理服務主要面向高新産業園區、商務辦公樓宇等，提供的服務内容包括設施裝置管理、安全消防管理、環境服務、綜合客戶服務、空間管理、小型物業工程等，代表性項目包括華為全球總部物業服務項目、阿裡巴巴全球總部物業服務項目等。
随着自身業務的發展和行業地位的提升，這些大型企業客戶對物業等供應商的管控和考核更加嚴格，對服務品質要求不斷提升。為了滿足更高的要求，特發服務的外包成本、物業經營費用進一步提升。
另外，特發服務的業務主要集中在在華南、華中、華東區域，這些區域經濟發達，當地工資水準和物價水準高于其他區域，且近年來持續上漲，人工成本也因而上升。
并購邁入能源賽道
目前，物企尋求高品質發展，由過往重視規模進一步向重品質轉變，持續增強自身核心競争力是主要的戰略目标。
特發服務多年勤耕園區IFM綜合物業管理服務，深化對客戶需求、作業場景及服務标準的研究，目前已與華為、阿裡巴巴、騰訊、螞蟻金服、中國移動等企業客戶建立了長期合作關系。
管理層表示，其所從事的園區一體化綜合物業管理服務有着一定的準入門檻，對從業人員的綜合素質和專業能力也有着專業的要求。憑借多年來深耕園區物業所積累的豐富經驗，其在細分市場上有較高的知名度，能夠快速響應園區客戶需求并給出針對性的服務方案，在園區物業服務競争中具備先發優勢。
同時，特發服務的國企背景，使得其在參與政府類項目時，更易獲得政府機構的認可和信任，進而增加了項目合作的機會和成功率。
近年來，特發服務在湖北武漢、恩施、黃石、荊門、廣東深圳、汕頭、山東東營以及天津等地先後承接了政務類服務，并逐漸在項目專業化、服務标準化等方面形成完善的業務模式。
報告期内，為深入推進政務服務的全國化市場拓展，特發服務還與上海聲通資訊科技股份有限公司及重慶遠緻盛景數字科技合夥企業（有限合夥）合資成立特發聲通科技公司，旨在深入探索數字政務服務應用與建構智慧政務服務平台，提升公司政務服務的技術性競争力。
另外，特發服務堅持"深耕主業與多元開拓并行"的戰略，繼2022年通過市場化拓展醫院業态之後，2023年完成四川大金源天鼎物業管理有限公司（現"特發能服"）增資擴股項目，這也是其上市以來首個自主投并購的項目，标志着特發服務正式邁入能源物管賽道，
據悉，特發能服的主要客戶--國能大渡河流域水電開發有限公司負責對四川大渡河流域的水電資源進行開發與利用，尚有雙江口、金川水電站處于"已開工建設"狀态等待陸續投産，安甯、巴底、枕頭壩二級等水電站處于"前期"狀态等待建設動工。
水電站物業管理存在技術壁壘，市場競争小，且該項服務的地方保護性強，存在區域限定等，即使特發能服所簽合約周期較短，持續續約的可能性仍然較大，可見特發能服尚有較大業績增長空間。
國能大渡河水電公司也正緻力于将大資料、人工智能等先進數字科技與電廠營運管理深度融合，未來計劃打造無層級化的智慧電廠，這與特發服務目前科技化更新戰略目标高度協同。
2023年，特發服務通過聚焦核心業務與需求，完成智慧物業應用（一期）項目建設工作并在多個物業項目應用；不斷深化完善人力資源與财務管理等中背景資訊化系統，提升管理效能；在裝置設施運維、環境清潔等項目管理場景中持續推進智能化應用，利用物聯網技術、智能清潔機器人及機械化裝置，有效代替部分人工，服務品質及效率獲得提升。