購買同一套房屋
買賣雙方先後簽訂了
三份《房地産轉讓協定書》
及一份補充協定
法院如何認定哪一份協定有效呢？
近日，南丹縣人民法院審理了一起
關于“陰陽合同”的房屋買賣合同糾紛案件
法官是如何判決？
“陰陽合同”，是指合同當事人就同一事項訂立兩份以上内容不相同的合同，一份對内，一份對外。其中，對外的“陽合同”是為了規避監管、降低房款，進而減少稅費，不是雙方真實意思表示，實際交易價格則由“陰合同”約定。訂立這樣的“陰陽合同”看似可以省一大筆費用，但因登記價格與實際交易價格存在差價，容易導緻糾紛，後患無窮。
基本案情
2021年11月18日
蕭曉、英子簽訂《房地産轉讓協定書》，雙方約定：蕭曉将位于南丹縣城關鎮的一處房地産轉讓給英子，總金額為人民币82萬元，分兩次付款，英子在協定生效即日将該房地産轉讓定金人民币40萬元付給蕭曉，蕭曉在第一次付款後4個月内幫英子辦好過戶手續，過戶所産生的所有費用由蕭曉負責。不動産權證辦理好後，英子交清餘款，蕭曉傳遞房屋，并約定了雙方違約時各自所應承擔的責任條款。
2021年11月19日
蕭曉、英子協商後又簽訂了一份新的房地産轉讓協定書，約定上述蕭曉的房地産售價總額為人民币50萬元，調整過戶費用由英子承擔，其餘約定事項與11月18日簽訂的協定一緻。
當天，雙方反複協商後決定，辦理房地産轉讓手續所需稅費由雙方各自承擔其所應支付的部分，除此之外的事宜均按原協定執行。
蕭曉擔心之後雙方就交易價格發生争議，遂與英子協商後由案外人福寶在18日所簽訂的《房地産轉讓協定書》的第二頁尾部備注“所有傳遞款項均以收據為憑，甲乙雙方交易金額以此份協定為準”。
以上協定簽訂後，蕭曉按程式向南丹縣自然資源局補交土地出讓金後将辦理房地産轉讓相關手續......
2022年7月8日
蕭曉繳納土地出讓金27.9萬餘元及相應稅費，由于原來送出的協定書已經過期，雙方當日又重新簽訂了一份房地産轉讓協定書（與2021年11月19日簽訂的協定内容一緻），并交至稅務部門及不動産中心。雙方于2022年7月11日完成辦理房地産變更登記全部手續。
2022年11月下旬
蕭曉以英子沒有按合同約定支付購房尾款構成違約為由，向南丹縣人民法院起訴，請求法院判令英子支付房産轉讓款42萬元，并以逾期付款金額42萬元為基數，自2022年9月1日起按2022年9月20日公布的一年期貸款市場報價利率3.65%為基礎加計50%賠償逾期付款損失至實際付清之日止。
“明明是你違約，你還來告我！”英子向法院提起反訴，請求法院确認雙方于2021年11月19日、2022年7月8日簽訂的房地産轉讓協定書合法有效；蕭曉于判決生效後5日内騰房并傳遞房屋給她，同時将不動産權證傳遞給她。
各執一詞
蕭曉認為
雙方在2021年11月18日簽訂的房地産轉讓協定書是合法有效的，19日簽訂的那份是英子為了降低稅費才簽訂的，且雙方已在18日簽訂的協定書上注明雙方交易金額以此份協定為準。英子應交清餘款42萬元。
英子認為
雙方11月19日簽訂的房地産轉讓協定書是在雙方協商一緻的基礎上簽訂的，該協定書已經替代了18日簽的那份，且在過戶期間經稅收部門房産價值評估，該房産價值為50萬元，與19日簽訂的協定書約定的房屋售價總額50萬元一緻。
法院認定
“民事主體從事民事活動，應當遵循誠信原則，秉持誠實、恪守承諾。”南丹法院依法審理案件後，組織雙方當事人進行了質證，根據合同簽訂過程、日常情理以及雙方簽訂協定時其他在場人的陳述等情況，綜合認定如下：
認定2021年11月18日簽訂《房地産轉讓協定書》以及2021年11月19日簽訂的《房地産轉讓補充協定書》系雙方真實意思表示并實際履行的合同。
從兩份交易金額不同的合同所約定内容審查，18日簽訂的合同對各相關事項均作出了詳細約定，更能展現其真實性，法院予以支援。而第二、三份簽訂的合同（内容一緻）内容較為簡單，對部分事項均無明确約定，從日常情理分析其目的是為了減少稅費更具有合理性和可能性，是虛假通謀的意思表示，屬于無效合同。
法院判決：一、英子向蕭曉支付購房尾款人民币42萬元并賠償逾期付款損失，并賠償逾期付款損失的利息；二、蕭曉自英子履行全部付款義務後20日内将案涉房屋及相關産權證書交給英子。
法官說法
在遇到陰陽合同的時候，法官會根據現有證據和日常情理來綜合判斷哪一份合同才是雙方當事人真實意思表示。虛假意思表示的合同是沒有法律效力的。
但是，舉證證明雙方當事人是否以虛假的意思表示實施民事行為，并不是一件容易的事情。例如本案英子的抗辯被駁回，一個重要的原因是第二、三份合同與雙方最初達成的成交價差額高達32萬元，顯然不符合情理。如果本案中雙方隻是将房價适當寫低幾萬元，價格仍在合理範圍内，法官在審理中恐怕就難以确認哪一份合同才是雙方真實意思表示，蕭曉也就會有較大的敗訴風險。
是以，法官在此告誡大家，民事主體在從事民事活動中，應當遵循誠信原則，秉持誠實，恪守承諾。簽訂合同的時候絕不能抱有任何僥幸心理，實事求是、遵紀守法才是保護自己權益最好的方式，“陰陽合同”表面上看似可以避稅，實際上潛藏巨大法律風險，簽訂“陰陽合同”不僅要被處罰款，甚至可能觸犯刑法，構成犯罪，得不償失。
（本文中人物均為化名）