2023注定是一個特殊的年份，穿過了暴風雨的實體商業經曆着更加的複雜、多元和不确定。撥開迷霧，看見未來企業賽道，不僅需要認知力和行業預判力，還需要精準把握差別以往的消費商業現象和機會，快速靠攏Z世代等新價值人群。
作為商業掌舵人，總能剖析當下、放眼未來，把握商業發展航向，赢商網獨家發起《了不起的商業人》特别策劃，以期與這些商業掌舵人共同探尋中國零售商業地産發展新方向和新思路。
Winshang
2023年初，當時還未擔任冠江商業集團總裁的孔德政第一次踏進昆明這座城市的時候，就愛上了這座城市。他說，昆明的一切他都很喜歡，陽光、空氣、景色還有自帶的松弛感。
而當他面對30萬方超大體量的公園1903項目時，他感到久違的興奮：“這個項目有湖、有盒子、有開放式街區，還有它的區位，這在全國太少見了。”一邊逛項目，孔德政腦海了湧現了大量對項目未來規劃的暢想，直到2023年7月，真正接手項目的時候，他終于有機會把這一切慢慢實作。
公園1903在昆明确實是一個“傳奇”，從最初的國内首席婚禮目的地到昆明城市文化休閑地标、西南首個商旅文綜合體再到現在的昆明文體商旅新地标、雲南非标商業樣本，十年發展曆程中，公園1903的項目定位也發生了多次改變。
公園1903實景
背後原因，一方面基于項目30多萬方的大體量，有空間去做規劃；另一方面，基于項目本身開放、包容、複合的建築形态和物業條件，湖景、盒子商業、開放式街區、獨棟建築還有教堂、樂園等，背後可承載大量内容；最後也是跟随市場變化，不同階段下根據消費趨勢所做出的不同選擇。
公園1903項目本身，就是一個擁有無限可能的“魔盒”，它蘊含無限潛力，同時也含有驚人的韌勁，無論市場如何變化，它總能找到适合自己的發展方向，占據一席之地。在十年發展之後，如今的公園1903擁有超30%的省外客群，是昆明最潮流最時尚的去處，也是雲南非标商業的典型樣本。
而随着孔德政的加入，公園1903勢必将再次迎來一場巨大變革。
2023年11月底，赢商網雲南團隊在雲湖邊與冠江商業集團總裁孔德政進行了一次長達2小時的深度交流，話題關于雲南商業的發展現狀，更多關于孔德政及新團隊對公園1903的最新規劃暢想。
傳統商業弱複蘇
非标商業蓬勃發展
訪談開篇，孔德政用“弱複蘇”三個字總結了雲南商業的現狀，他表示，從與品牌的交流和行業資料來看，疫情後本地商業市場的複蘇并沒有大家想象得那麼理想，尤其是傳統的購物中心、百貨，整體呈現“弱複蘇”狀态。
然而從不管從全國還是本地商業市場來看，非标商業或者創新性商業正在蓬勃發展，例如杭州天目裡、阿那亞、成都東郊記憶、成都源野、上海蟠龍天地這樣的代表項目。他解釋到，這是由于現在的消費者尤其是年輕消費者他們的消費偏好發生了改變，年輕人更喜歡追求自由，更喜歡有趣的、好玩兒的、好看的東西，注重情緒價值，這個就促使他們會慢慢遠離傳統購物中心而選擇非标商業。
他認為，非标商業有一個共同特點：注重消費場景的打造。而場景的本質就是場域，也就是人與環境的關系，非标商業更擅長于打造一個讓消費者感到輕松、舒适、愉悅的消費環境。
公園1903實景
公園1903迎來最新定位
9字箴言重新定義、重新出發
關于1903的最新定位，孔德政用“公園裡，新世界”總結，并用“新商業、微度假、輕文旅”9個字解釋其含義，分别拆解了每一個定位的内涵和規劃。
孔德政認為，商業的本質就是要洞察市場變化，并且能夠及時應對變化、引領變化。
在做1903的最新定位之前，孔德政也對項目本身和雲南、昆明的市場情況做了大量調研。
首先從定位來看，雲南是國家面向南亞東南亞的輻射中心，省會昆明更有着建設區域性國際中心城市的目标，昆明緻力于打造新的旅遊目的地，消費市場巨大，對于這個目标，公園1903擁有足夠的載體和潛力。
公園1903雲湖
另外，從昆明的十四五規劃和目前昆明的商業分布現狀來看，滇池度假區和昆明南市區仍然是昆明商業發展的重中之重，而公園1903項目正好位于這個片區内。
再從項目本身的條件入手，公園1903擁有30萬方的超大體量，可以承載更多内容，建築形态極具法式特色，更把盒子商業、街區、湖濱商業、獨棟商業、戶外探索營地、夜經濟街區六大商業形态天然合一，這些商業形态從前像一顆顆散落的珍珠，“新商業、微度假、輕文旅”則像一根線把珍珠串在一起。
公園1903雲湖
“四新”構成“新商業”
孔德政表示“新商業”是公園19031規劃的核心，它包含場景端、内容端和營運端三個部分，首先場景端就是上文提到的六大商業形态，内容端涵蓋“新零售、新文旅、新體驗、新生活”，簡稱“四新”，這也是公園1903對項目裡各個地塊的最新定位。
具體來看，新零售包括央街A區、央街B區、香街、洛林道，央街A區主打山系美學和潮流CLUB，将更新戶外潮流品牌，打造潮流玩家打卡聖地；央街B區主打精緻優雅，帶來女性氛圍鞋類箱包及家居品類；香街未來主打國際名品，打造名品聚集地；洛林道定位潮奢風尚，涵蓋新零售、書店、娛樂，與香街互補，增強名品的生态布局和氛圍。
公園1903央街
公園1903香街
新生活闆塊規劃有酒莊、雲立方和Park Outlets，酒莊配置有獨家休閑酒店，可提供約300個客房，未來項目内共有三個酒店可供消費者選擇；雲立方定位項目的年輕力中心，緻力于打造娛樂版的COSMO，集演藝中心、影院、娛樂、餐飲為一體；Park Outlets打造奧萊新地标，也是距離昆明市中心最近的奧特萊斯。
公園1903金格奧特萊斯
新文旅闆塊包含營地探索、湖濱獨棟、酒吧區、湖濱夜市，營地探索主要有馬場、漿闆、露營構成全新戶外體驗；湖濱獨棟主打日咖夜酒，集合高端酒吧、餐飲、會所業态，形成湖濱夜經濟的經營氛圍；湖濱也是主要增加19031的夜經濟氛圍，打造娛樂生活新地标，打造昆明牌“蘭桂坊”。
公園1903夜景
新體驗闆塊包括夢幻聯邦樂園、meland club、萌寵樂園、滑闆公園等，打造家庭一站式遊樂空間。
夢幻聯邦樂園
以上“四新”構成了“新商業”這個概念，“四新”各有作用和定位，他們之間不是孤立的業态而是互為支撐、互相作用的，簡單來說，“新生活”“新體驗”“新文旅”為“新零售”提供源源不斷的客流，“新零售”則是支撐其他“三新”持續營運下去的基礎。
挖掘曆史文化藝術
“微度假”“輕文旅”擁抱全國客群
講到“微度假”和“輕文旅”，孔德政表示，昆明一直是國内熱門旅遊城市，尤其是今年國慶黃金周，昆明共接待超過2800萬遊客，公園1903的客流在國慶期間也達到了40%的增幅，銷售61%增長，未來潛力非常大。
擁有龐大的客群基礎，公園1903要再考慮的是如何與這些遊客産生爆發，首先服務好周邊高質客群，夯實基本盤；其次服務好昆明高質家庭客戶，是為增量盤，也就有了“微度假”和“輕文旅”兩個概念。
雲湖
“微度假”的時間段是周五周六周日三天，全年共有114天，主要針對昆明市區及周邊客群，公園1903規劃中的花海世界、萌寵樂園還有已經成型了聯邦夢幻樂園、餐飲、酒店、奧萊零售等業态都能為“微度假”客群提供多元化的消費選擇。
“輕文旅”将把公園1903打造成全國遊客旅昆的必達目的地。孔德政解釋，之是以定義“輕文旅”是因為1903要做的不是用大巴拉着遊客逛景點、購物的傳統旅遊模式，而是讓遊客來到1903既可以體驗到雲南特色民族文化，更能深度遊，代表曆史的博物館、書店、美術館，是新的城市旅遊目的地。
CGK昆明當代美術館
基于此，公園1903在原有的水晶凱旋門、福音禮堂、雲湖、美術館四大地标景點基礎上，還将增加劇場、滇越博物館和10萬方的奧萊，為客戶提供全品類的遊逛、消費選擇。
“在這些規劃裡面，各個闆塊由各自的功能，例如微度假和輕文旅，輕文旅的客戶？90、00後文藝青年，熱愛生活旅行，為了挖掘雲南本地的曆史、文化、藝術，而這些也正是公園1903的靈魂所在。”孔德政補充。
1:1複刻凱旋門
藍圖固然美好，然而要真正實作卻不是一件容易的事，孔德政說，後續的營運更加重要，不僅要準确拿捏好各個闆塊的比例，而且要通過精細化營運讓闆塊之間互相賦能，這盤棋才能活起來。
（一）企劃推廣上：結合雲南茶、咖、花、酒四大地方特産，以四大節領銜全年營銷活動造勢引流，通過“四花一燈”帶動Z時代客流增長第二曲線，進而帶動全客層客流銷售強勢增長。
（二）營運上：在縱向上做社群、做圈層，橫向上做主題，通過大營運戰略以營運為驅動盤活整個項目營銷節奏。
說到營運，孔德政也毫不避諱地指出了項目目前存在的問題，一方面是停車問題，公園1903大型活動較多，停車壓力較大，未來公園1903将增加2500個停車位，緩解“停車難”問題。
後續随着城堡酒店和項目對面的亞朵酒店開業，還将再補充約600個客房。
（三）孔德政認為，項目目前對于會員的深度營運做的還不夠，例如客服中心位置不夠明顯、處理客訴不及時等。接下來，公園1903計劃在凱旋門一樓設立專門的客服中心，投入充足的人力物力，做好客戶的深度營運，提高客戶的滿意度。
公園1903實景
最後，孔德政預測了2024年的行業熱詞，微度假、輕文旅、非标商業、顔值經濟、夜經濟。
2024年年初的公園1903，站在全新的起點上，盡管過去已經很成功，然而商業永遠處在動态變化中，隻有像公園1903一樣抛除經驗主義，洞察市場變化，勇于嘗試、勇于創新，才能在商業浪潮中乘風破浪、屹立不倒。