樓市四面楚歌，房價到底會跌多少？住建部表态，孫宏斌給出底線！

房産新談

2024-04-25 08:40釋出于河南

自2023年以來，各地為了樓市健康穩定發展，紛紛推出了多樣化的救市政策。這些政策不僅顯著放寬了融資條件，還幾乎全面解除了限購和限售措施，同時房貸利率和首付比例也降至曆史低位。進入2024年，救市力度進一步加大，顯示出政策制定者對樓市的堅定支援。

現在的樓市政策環境相較于2022年已經有了顯著改善，購房門檻和成本的大幅降低，無疑為剛需和改善型購房者提供了良好的入市機會。按常理，如此利好的政策環境應該能夠迅速推動房價反彈上漲。以2015年為例，去庫存政策的出台後，樓市迅速回暖，房價也實作了翻倍增長。

然而，2023年的樓市走勢卻并未如預期般回暖，而是在短暫回暖後迅速遇冷，至今仍未出現明顯的回暖迹象。即使在2024年各地加大救市力度後，房價依舊持續下跌，這反映出救市效果的不盡如人意。

自2021年起，大陸房地産市場逐漸降溫，購房者的購房熱情大幅減退。對此，衆多專家學者紛紛指出，房地産行業在經曆了長期的繁榮後，現已邁入下行階段。正如知名經濟學家馬光遠所預言的那樣：“一旦大陸商品房銷售面積超過18億平米，銷售額突破18萬億，那将象征着樓市繁榮的終結，因為無論從哪個角度看，這些資料都接近頂峰。”房地産行業的發展，就像攀登高峰，一旦到達頂峰，接下來迎接的便是下坡的挑戰。

據統計資料顯示，2021年大陸建立商品房銷售額高達18萬億，而到了2022年，這一數字驟降至13.3萬億，降幅高達近5萬億元。這充分印證了自2021年大陸建立商品房銷售額突破18萬億大關後，樓市便開始步入下行通道。而造成這一局面的核心原因在于購房者數量的減少，市場中的購房需求逐漸萎縮，使得房屋銷售愈發困難。面對這一市場的劇變，不僅開發商措手不及，投資客和剛需購房者也同樣未能做好準備。對于房企而言，過去他們一直依賴高負債、高周轉的經營模式實作快速擴張，但這種模式的前提是房屋銷售順暢。然而，一旦房屋銷售陷入困境，房企的資金鍊就會受到嚴重沖擊，甚至可能面臨資金鍊斷裂的風險。

房子銷售困境成為了目前房企的“燙手山芋”，各大房企普遍面臨着資金鍊緊繃、負債率攀升以及庫存積壓的嚴峻挑戰。這一困境的解決并非易事，唯有将手中的房源成功銷售，才能為房企注入資金活水，進而降低負債壓力。然而，目前房屋銷售滞緩，部分房企雖能短期内勉強維持，但長期而言，許多房企恐将難以為繼。事實上，已有不少房企的資金鍊出現斷裂，這對其正在開發的樓盤構成了巨大的威脅，停工、爛尾的現象屢見不鮮。

據統計資料顯示，爛尾樓問題在各地愈發嚴重，長沙、武漢、鄭州、石家莊和昆明等城市均出現了大量的爛尾樓盤，這些城市也是以被貼上了爛尾的标簽。這無疑給樓市投下了巨大的陰影，人們對房地産行業的信心正逐漸流失。期房銷售變得異常艱難，因為面對如此之多的爛尾和延期交房的樓盤，消費者自然對購買期房持謹慎态度。

這種局面使得房企樓市陷入了一個惡性循環：房子難以銷售，資金無法回籠，進而影響到新房的建設進度，樓盤停工又進一步加劇了房屋銷售的難度，房價不斷下滑，最終加深了人們對房地産行業發展前景的憂慮。是以，如何打破這一惡性循環，成為樓市目前亟待解決的問題。唯有通過有效手段解決爛尾樓問題，恢複市場的信心，才能為樓市的健康發展掃清障礙。

實際上，房價下跌對于迫切希望購房的剛需族而言，确實是個好消息。然而，房價的持續大幅下跌對他們而言也并非好事，因為人們會擔憂購買後房價進一步下滑，導緻許多人不斷推遲購房計劃，這不僅影響大陸房地産市場的穩健發展，更可能波及到整體經濟政策的實施。

目前，大家最關注的是房價究竟會下跌多少，以及房價下跌的底部究竟在哪裡。對于這些疑慮，融創集團的掌舵人孫宏斌曾在一場年會上給出了明确的回應，并得到了市場的驗證。孫宏斌坦言：“若房價下跌幅度超過30%，多數房企将面臨破産的困境。”此外，潘石屹也發表過類似的觀點，他認為房價若下跌超過20%，大部分房企将難以為繼。過去，很多人對這樣的論斷持懷疑态度，不明白為何房價能一路飙升，卻不能承受适度的下跌。但現實是，過去兩年，大陸平均房價下跌幅度剛觸及15%，從11030元跌到了2024年2月底9293元，就已有不少房企陷入困境。随着部分城市和地區房價跌幅的擴大，因資金鍊斷裂而破産的房企數量不斷增加。如今，即便是行業内的龍頭企業，也面臨着資金鍊緊張的挑戰，孫宏斌所上司的融創集團也未能幸免。

唯有解決目前房地産行業高負債的困局，房價才可能實作大幅下跌。否則，衆多房企将面臨資不抵債的境地。為了化解這一難題，自2022年起，各地紛紛推出“限跌令”，旨在穩定樓市，防止房價過度下跌。進入2024年，各地進一步加大了救市力度，不僅将房貸利率和首付比例降至曆史新低，還推出了衆多購房補貼政策。住建部也明确表示，未來幾年樓市将以穩定為主導，預示着樓市政策環境将持續向好，直至樓市恢複正常發展。對于房價過高的地區，未來房價仍有回調的可能，直至達到合理水準。

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