又一百強縣房價膝斬？1.6萬降至5千多，當事購房者：當初不該跟風

房産新談

2024-04-23 09:30釋出于河南

作為生活的根基和家的象征，房子從古至今在國人的心中承載着特殊的意義，它不僅是一個居住的地方，更是情感與記憶的寄托。在現今社會，住房更是與年輕人的愛情、婚姻緊密相連，關乎孩子的教育和醫療福利。是以，許多年輕人為了心中的幸福生活，義無反顧地踏上了購房的征程。

然而，面對高昂的房價，許多人望而卻步。目前，全國平均房價已接近萬元，而在百強城市中，這一數字更是高達15000元/平方米。這意味着，一套普通的住房動辄要花費上百萬元，而在熱門的一二線城市，這一價格更是令人咋舌。購買住房不僅需要支付巨額的首付款，還需要背負長達幾十年的房貸，這對于許多家庭來說無疑是一個沉重的負擔。

然而，令人困惑的是，盡管房價高漲，大陸的住房資源卻并不緊缺。經過數十年的快速發展，大陸的總體住房資源已經過剩。據央行調查資料顯示，到2020年，超過96.86%的城鎮家庭已經擁有了住房，戶均住房數量超過1.5套，城鎮居民人均住房面積也超過了40平方米。這意味着，僅城鎮戶籍家庭所擁有的住房就足夠城市中所有的人居住，甚至還有剩餘。

在2015年前後，受益于一系列利好政策，房價開始逐漸攀升。衆多炒房者紛紛湧入房地産市場，推動了全國大部分地區的房價實作了翻倍的增長。不僅一二線熱門城市的房價翻倍，就連許多三四線城市和縣城的房價也呈現出翻倍的态勢。特别是在2016年9月，當一二線熱門城市開始實施限購政策後，炒房者将目光轉向了三四線城市和縣城，導緻這些地區的房價也迅速飙升。例如，我老家所在的五線小縣城，房價一度超過了一萬元每平方米。

然而，如同花朵不能百日盛開，房價也不可能一直上漲。随着房價的持續攀升，房地産市場的杠杆效應逐漸加大，帶來了嚴重的金融風險。央行将這種現象形象地稱為“灰犀牛”，暗示如果不加以控制和解決，房地産泡沫終将破裂。為此，國家提出了“房住不炒”的調控原則，作為樓市政策的基本底線。

近年來，樓市遭遇了前所未有的困境，房地産行業從昔日的黃金時代迅速跌入黑鐵時代。尤其是進入2024年，盡管各地政府紛紛加大樓市救市力度，為房地産行業的發展創造有利條件，但樓市依舊顯得萎靡不振。許多人曾預測疫情結束後樓市會迅速回暖，這也是2023年年初樓市成交量大幅上升的原因之一。然而，很快人們發現這種回暖态勢難以持續，樓市在短暫的兩個月回暖期後迅速轉冷。特别是在2023年下半年，房子變得越來越難賣，為了應對這一困境，不少開發商紛紛加大降價促銷力度，推出各種優惠活動以吸引購房者。

目前，新房市場已然步履維艱，而二手房市場更是雪上加霜。由于二手房業主缺乏開發商所擁有的龐大銷售網絡和宣傳政策，他們在房屋銷售上所面臨的挑戰更為艱巨。據權威資料揭示，目前衆多一、二線熱門城市的二手房挂牌量紛紛突破了10萬套大關，更有部分城市數量飙升至20萬套以上。

然而，在如此龐大的挂牌量之下，實際成交量卻顯得捉襟見肘。以杭州為例，其二手房挂牌量已高達25萬套，但每個月的成交量卻僅維持在5000套左右。這意味着，即便杭州的二手房市場不再新增挂牌，現有的25萬套房源也需要長達50個月的時間來消化。而這樣的消化速度，還是在杭州這樣的教育資源豐富、醫療資源完善、就業機會衆多的熱門城市背景下。對于三四線城市而言，二手房市場的困境将更為嚴峻，房價下跌的壓力也将空前巨大。

一個鮮活的案例來自于筆者的鄭州粉絲萬女士，她親身經曆了從購房到售房的艱辛曆程，回首過往，她感慨萬分，仿佛做了一場噩夢，幾十年的積蓄瞬間付諸東流。這也從側面反映出目前二手房市場的嚴酷現實。

萬女士，一個在鄭州奮鬥了十多年的女性，憑借着自己的努力，積累了一定的财富。2017年，鄭州的房價如同坐了火箭般飙升，這讓萬女士開始考慮将資金投入到房産市場中。然而，鄭州的限購政策讓她不得不将目光投向了郊縣——中牟縣。中牟縣，這個在鄭州人心中具有特殊地位的地方，被譽為鄭州向東發展的橋頭堡，鄭汴一體化的重要節點。開發商和房産中介紛紛宣傳這裡的巨大潛力，加上中牟縣本身也是全國百強縣，排名高達70多位，各種鄭州級的公共設施已經陸續落戶于此。萬女士堅信，中牟縣的房價必然會持續上漲，甚至有望撤縣劃區，成為新的城市中心。

然而，當時的中牟縣房市已經如火如荼，房價飛漲，房源緊缺。許多樓盤看房都需要驗資，隻有符合條件的購房者才能獲得看房的機會。萬女士回憶說，她當時隻有短短的2分鐘時間看房，時間一到就必須做出決定。這種緊張而刺激的氛圍讓萬女士感到有些手足無措，她幾乎沒有時間思考，就在中牟綠博片區以每平方米16000元的價格貸款購買了一套120平方米的住宅。從踏入售樓部到付下定金，整個過程不到10分鐘，讓萬女士至今仍有些恍惚。買完房後，萬女士開始了漫長的還房貸之路。但她并沒有是以而放棄對中牟縣房價的關注，反而更加期待自己購買的房子能夠繼續升值。每天，她都會關注各種房産資訊，希望能在未來的某一天看到自己投資的房産價值翻倍。

然而，自2018年起，鄭州的房價增長勢頭開始放緩并逐漸趨于穩定。尤其在2019年下半年，由于調控政策的收緊，鄭州郊區的房價開始顯現下跌的趨勢。接下來的幾年，鄭州不僅屢受疫情的沖擊，更是在2021年遭遇了洪水的重創，這無疑給鄭州的樓市帶來了沉重打擊。更為嚴峻的是，國家開始逐漸收緊各地的撤縣劃區政策，這令中牟縣撤縣劃區的計劃變得遙遙無期。在這一連串的負面因素影響下，鄭州郊區的房價跌幅逐漸擴大，尤其是萬女士購房的中牟綠博片區，房價直接從2017年的高峰大幅下跌。萬女士購買的房子盡管已成功交房，但其房價卻從原本的16000多元滑落至現在的5000多元，跌幅之大令人咋舌。

這意味着，萬女士不僅首付虧空，六年來的房貸也化為烏有。更令人痛心的是，現在的房價已經低于她的貸款金額，使得她的房子成為了負資産。她多年的積蓄付諸東流，還背負了沉重的債務。現在，萬女士迫切希望出售這套房子，然而，由于房子已成為負資産，她無力填補房貸的缺口。她表示，賣房絕非易事。目前中牟縣的二手房市場挂牌房源衆多，價格也是屢創新低。為了盡快脫手，她不得不将挂牌價降至同小區最低水準，等待有心人的出現。然而，目前鄭州市區的房價普遍不高，綠博片區也失去了往日的投資價值，難以吸引剛需購房者。

對此，萬女士深感懊悔。她後悔當初盲目跟風投資房産，使得自己多年的努力付諸東流。如今，她每月仍需償還高額的房貸，生活壓力巨大。筆者認為，随着城鎮化率的逐年攀升，未來城鎮化建設的步伐将逐漸放緩。同時，考慮到大陸新生人口出生率的持續下滑，樓市的潛在接盤者數量将日益減少。特别是在三四線城市，人口流失的現象日趨嚴重，這些地區的住房資源過剩問題将更加凸顯。房子，無論被賦予了何種附加值，其本質依然是供人居住的場所。是以，随着供需關系的不斷演變，房價終将回歸到與其實際價值相符的合理水準。

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