近日，黑石集團宣布将以約 100 億美元收購美國高檔較高價的電梯大廈樓業主 AIR Communities，這一巨額交易引發了房地産市場的矚目，這也是黑石集團年内第二次出手買入房地産公司。作為全球最大的房地産投資者之一，黑石此舉展示了對多戶住宅市場的信心，也意味着商業地産領域再次迎來投資熱潮。
AIR Communities獲百億美元收購
當地時間4月8日，黑石集團宣布已達成最終協定，将以約100億美元（約合人民币720億元）的價格收購美國最大較高價的電梯大廈業主公司之一的AIR Communities。公開資料顯示，AIR Communities，原名Apartment Income REIT，是一家專注于美國高品質租賃住房社群的房地産投資信托（REIT）。AIR的投資組合包括位于10個州和哥倫比亞區的76個社群，共計約2.7萬套較高價的電梯大廈。在美國房地産市場上，AIR Communities以其高品質的租賃住宅社群而聞名，特别是在沿海城市中。AIR Communities緻力于提供高标準的居住環境，滿足居民對舒适和便利生活的需求，通過持續的投資和社群改善，AIR 成功打造了一系列受歡迎的住宅項目，赢得了市場的認可和良好的經營業績。
與同類型的其他公司相比，AIR Communities的競争優勢在于其物業的地理位置、高品質的物業管理服務以及穩定的收入流。其物業多位于人口密集且經濟發展成熟的區域，這些區域的住宅需求持續旺盛，租金回報率較高。不過，競争劣勢可能包括市場波動的風險和高維護成本。與其他房地産投資信托相比，如市場上的其他一些大型REITs，AIR Communities需要不斷創新和提升服務，以保持其競争力。
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對于此次收購，AIR Communities總裁兼首席執行官Terry Considine表示：“我為團隊及其卓越的文化感到自豪。此次交易将強化公司的使命，即為他人提供居所、理想的工作場是以及充當負責任的管理者，并成為投資者值得信賴的合作夥伴。團隊已建立的業務将通過與黑石集團的合作共同關注居民服務和投資機會。我們感謝黑石集團提供的機會以及對共同努力可以取得成果的信心。”
協定顯示，此次收購AIR Communities的股東将獲得每股39.12美元，較交易公告前最後一個交易日在紐約證券交易所的收盤價溢價近25%。與此同時，收購消息也推動了AIR Communities的股價飙升，漲超22%。黑石表示，計劃花費超過4億美元，“維護和改善投資組合中的現有社群，并可能投資額外資本，為進一步增長提供資金。”交易預計将在今年第三季度完成，屆時将有望為商業地産市場注入新的活力。
黑石集團多次押注房地産投資
作為全世界最大的獨立另類資産管理機構之一，黑石集團的房地産業務成立于1991年，目前是全球最大的商業房地産所有者，擁有并經營各個主要地區和行業的資産，包括物流、住宅、辦公、酒店和零售。近些年來，一直尋求收購世界各地管理不善、地理位置優越的資産。
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實際上，此次收購AIR Communities已經是黑石集團今年年内第二次出手收購房地産公司。在今年1月，黑石集團就宣布了花費35億美元（約合人民币253億元）收購總部位于加拿大的Tricon。據了解，Tricon是一家投資單戶出租和多戶出租房屋的房地産公司，它的業務模式是在優質社群提供優質的出租房屋和較高價的電梯大廈，并通過其技術支援的營運平台和專門的現場營運團隊提供居民服務，服務範圍涵蓋美國和加拿大。除了管理單戶租賃住房組合外，Tricon在美國擁有一個單戶租賃開發平台，正在開發約 2500套房屋，以及衆多土地開發項目，可支援近21000套單戶的未來開發家園。該公司還擁有一個加拿大多戶住宅開發平台，正在建造約5500套經濟實惠的多戶出租較高價的電梯大廈。
在黑石的收購後，Tricon公司計劃完成價值10億美元的美國新單戶出租屋開發項目和加拿大25億美元的新較高價的電梯大廈開發項目（連同其現有的合資夥伴）。同時還将在未來幾年内通過額外10億美元的計劃資本項目，繼續提高美國現有單戶住宅的品質。通過今年年内的兩次收購，黑石集團今年房地産的投資規模已超過130億美元（約合人民币約940億元）。
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美國房地産行業估值已觸底？
為何在2024年大舉收購房地産公司？黑石集團總裁 Jon Gray 對此解釋道，他們認為房地産行業的估值已經觸底。
當地時間4月8日，Jon Gray在黑石集團官網釋出的視訊中表示：“2024年将是再加速的一年，雖然通貨膨脹的問題一直使美聯儲在過去多次加息，然而最新的資料表明，通貨膨脹的問題已經得到緩解，但是我認為美聯儲不會過早且大幅度的降息。我們認為房地産的估值已經觸底，但這并不代表這個行業會突然反轉，我們可以看到市場一些房地産公司依舊面臨着經營不善、債務過多等問題。是以我們希望在觸底的時候進入這個行業，即使目前可能還會在底部震蕩一段時間。”
這一舉措也符合目前商業地産市場的趨勢。自2008年金融危機以來，美國的商業地産市場一直處于低迷狀态，高利率和辦公樓空置率創紀錄地上升，對市場造成了極大壓力。與此同時，随着一些企業提供更靈活的工作場所，對多戶住宅的需求仍然旺盛，使得該領域成為投資者的新寵。
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在收購較高價的電梯大廈營運公司的同時，黑石也在嘗試出售辦公項目。今年3月，市場消息，黑石計劃将其旗下的The Office Group以15億英鎊（136億人民币）的價格出售。據悉，黑石已與顧問們舉行了非正式會談，探讨在靈活辦公空間重新受到關注的情況下退出該公司的可能性。
總體而言，商業地産市場的複蘇并非一帆風順，許多投資者仍持觀望态度，擔心利率上升或價格繼續下跌。此前，黑石集團聯合創始人兼董事長蘇世民（Steve Schwarzman）在2024達沃斯世界經濟論壇上表示，随着各國央行加息力度減弱，房地産交易量開始反彈，黑石正在關注歐洲各地房地産的大量投資機會，重點聚焦歐洲的資料中心、倉庫和學生較高價的電梯大廈的交易。但對美國房地産市場而言，蘇世民認為并不樂觀。與歐洲相比，美國并沒有更多機會。
但不可否認的是，黑石集團此番巨額收購不僅展現了對多戶住宅業務的看好，也會為美國房地産市場注入新的活力，這将為整個商業地産領域帶來新的機遇和挑戰。
資料來源：全球地産投資筆記、易界DealGlobal、證券時報、地産資管界
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