大推房子以舊換新，背後透露什麼信号？

羅sir職話

2024-04-23 17:37釋出于四川職場領域創作者

一個問題：改善性住房需求到底有多大？

随着大陸房地産市場的不斷飽和，市場增量已經肉眼可見逼近天花闆，樓市成交量随之下跌，随着人口增長的停滞和老齡化，對于房地産的需求也在消減。

在這一背景之下，住房以舊換新，能夠刺激樓市回暖嗎？

近期包括鄭州、深圳等十多座城市先後推出住房“以舊換新”政策，希望同步刺激新房和二手房交易，這一舉動和最近力推的消費品以舊換新有着異曲同工之妙。

不僅能夠挽救房地産市場，還能夠順勢推動家電消費品，但以舊換新本質上還是換個房子居住，考慮到市場如今對房價的悲觀預期，以舊換新要想在樓市有所建樹，的确存在着一些困難。

4月17日，深圳地“綠景白石洲”項目啟動以舊換新，客戶隻需繳納訂金，就可以鎖定意向房源2個月，期間中介商會積極幫客戶賣出舊房，一旦成功售出，就可以順利完成新房交易。

綠景白石洲位于深圳核心地段，是幾年前白石洲“城中村”改建的項目之一，盡管有着近靠當地傳統豪宅和購物街的地理優勢，但住房以舊換新對已有住房的家庭吸引力，依然不夠大。

在深圳這樣的一線城市，中産早已經有了自己的房子，也習慣了居家周邊的生活機能，最關鍵的是，以舊換新本質上并沒有價格優勢，中介做的也僅僅隻是幫忙賣掉原有的樓房，而不是給予價格優惠。

在這樣的情況下，很難對樓市起到刺激作用。

要想以舊換新，還是需要拿出真金白銀的補貼。

深圳的“幫賣模式”是一種，還有“收購模式”，即地方或開發商直接收購舊房，作為保障性或人才房使用。

第三張則是“補貼模式”，地方給出相應的優惠政策，例如換購新房的家庭可以享受契稅補貼30%。

相比之下，補貼模式可能更容易受到購房者的青睐。

隻要能夠合理定價且，就等于把二手房納入國家資産負債表之中，有利于清除多餘的新屋，同時增加資産交易量，挽救不動産市場。

以舊換新除了去庫存之外，還有一個很大的作用就是用交易量去穩住房地産的價格，不至于随着市場進一步低迷，房産價格持續下跌。

今天唯一能夠撐住房地産市場的方式，第一就是增加動能，也就是需求；第二就是保障房價不崩盤，需要地方出面來進行收購，進而讓房價穩住，房價一穩住，才會有人願意以舊換新，整個房地産市場的交易才會被激活。

否則，随着房價的不斷下跌，居民對房價的悲觀預期進一步鞏固，房地産市場的交易隻會愈發低迷下去。

從邏輯上來看，住房以舊換新對于房地産行業的重要性，可見一斑。

但盡管以舊換新邏輯上可行，但執行過程中還需要解決貸款、補貼等許多問題，補貼多少家庭才會跟進以舊換新？這還有待試點。

一旦找出一個最優解，以最小的行政成本推動最大的以舊換新，那麼該模式很可能會在全國範圍内推行，以解決房地産的交易疲軟、去庫存問題。

以舊換新不僅僅是今年，從現有的國内消費行為來看，需求疲軟是客觀存在的，是以未來幾年，以舊換新可能都是刺激消費的一個重要舉措，除此之外，以舊換新還不會僅僅局限在房地産行業。

任何行業，都可以用以舊換新的方式重做一遍。

4月11日，發改委在内的多部門聯合說明《推動大規模裝置更新和消費品以舊換新行動方案》。

會中就指出，大陸汽車保有量超過3億輛、家電保有量更超過30億台，換代需求在萬億以上級别，工業機器人和風電光伏等新能源裝置裝機量更是全球之冠，是以大規模裝置更新和消費品以舊換新的市場空間巨大。

家電協會理事長姜楓4月15日發表文章，認為家電和食品一樣也有保存期限，姜楓認為，家電沒壞就可以一直使用的想法存在認知誤區。

她說依照該協會的家電安全使用年限來看，冰箱和冷暖氣機壽命為10年，洗衣機、熱水器8年就該更換，據此估算，2022年大陸相關産品可更新總量約1.5億台，占2022年内銷比重超過80%。

從資料上來看當然是這樣，但以舊換新本質上，還是要靠補貼推動；正如十多年前的家電下鄉一樣，如果沒有行政上的補貼，僅靠“以舊換新”四個字，難以說服家庭花自己的錢為“沒有問題”的裝置更換。

房子也是類似的道理。

不管是家電也好還是房地産也罷，以舊換新本質上，還是需要補貼去減輕人們以舊換新的成本，如果成本不變的情況下，人們的需求不太會随着以舊換新這四個字去變動。

反過來，随着大陸勞動力成本上升，貿易出口面臨着更大的關稅壁壘之際，我們已經很難在依靠出口支撐經濟增長，是以刺激消費，擴大内需是應對經濟最直接的解藥，而最終要想取得更大效果，必須要依賴官方補貼。

以舊換新，本質上還是要解決就業的問題，而不是很多人看起來的經濟增長，經濟增長的目的是為了什麼？

其實就是為了有更多人就業，有更多人吃的更好、住的更好，收入還能夠增長。

這是我們追求經濟增長的本質。

而以舊換新，不管是房地産還是消費品，背後都牽扯到幾億人的工作崗位，幾億人的吃飯問題，為什麼要以舊換新？

一個人的消費就是另一個人的收入，以舊換新本質上就是鼓勵人們更多消費，繼而産生更多收入，更多工作崗位，進而讓經濟增長。

對一個十幾億人口的經濟體來說，所面臨的問題和風險其實很大，随便一個宏觀問題，放在十幾億人口的社會裡，那都是天大的事情。

以光伏産業為例，大陸每年占據全球80%以上的市場佔有率，這意味着啥？

這意味着，一旦别的國家不買單，或是開始設定較高的貿易壁壘，那麼僅靠我們這十幾億人口，我們能夠自己消化掉全球80%的市場佔有率嗎？

一旦消化不了，背後就是下崗潮、失業潮，繼而引發更大社會問題。

是以，大推以舊換新的背後，其實是在調頭向内，刺激消費，解決産能的問題。

以舊換新的問題這個時候就出來了，需求不足，我們需要以舊換新來刺激需求，但單純的以舊換新是沒法刺激需求的，因為成本不變，這個時候就需要補貼，尤其是行政上的大力補貼，以降低人們以舊換新的成本。

但問題在于，地方有沒有錢呢？

其實沒錢。

今年兩會，總理在工作報告中一連七次提醒要“過緊日子不動搖”，強調“能省的一定要省”。

現在的問題就變成了：地方沒錢，要過緊日子；但普通家庭也沒錢，卻鼓勵以舊換新，擴大消費。

是以，我們應該靠誰來拉動消費呢？

亦或是，過去幾十年的市場經濟發展，錢到底去了哪裡？

這個問題要是解決不好，就很容易造成消費的結構性失衡。

以舊換新刺激消費，還是治标不治本的一種方式，可以作為過渡工具使用，但最終還是要回到穩定的收入和良好的社會保障之上，隻有這一個路徑，才是解決消費刺激經濟的最終辦法。

而地方上的财力，也有可能導緻以舊換新這件事存在着一定的壓力。

例如澎湃新聞在4月12日的報道中就指出，一些地方的群眾房子買了一年多，卻遲遲領不到先前的承諾，約5萬元以上的補貼款。

購房補貼兌現難，發放不及時，也可能是因為部分城市盲目跟進購房補貼，卻對自身财務情況預估不到位所緻。

而這次針對房子的以舊換新，是否還會出現類似的情況呢？

房地産太多，消費品也面臨着太多的問題，加上外部的關稅貿易越來越多，眼下的确是内外部環境把我們逼到了一個不得不靠内需來解決的時刻，但以舊換新作為過渡可以，真正的實質，還是要以提高收入和更多社會保障上來。

過去四十多年的發展，高杠杆發展之下，地方和家庭都陷入了一種“過緊日子”的時刻，今天這樣一個宏觀上的局面，或許才是最應該讓我們反思的。

end.

作者：羅sir，關心經濟、社會和我們這個世界的一切，好奇事物發展背後的邏輯，樂觀的悲觀主義者。

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