摘要：何以登頂銷冠？（歡迎關注杠杆遊戲）
撰文|張銀銀&編輯|欣欣然
對于當下的房地産形勢而言，别說什麼增收不增利，能增收的都不多。
當然，也有少數房企表現相對不錯，比如一些央企房地産巨頭。2024年4月22日晚間，保利發展釋出了其2023年的财報，首先是正式坐上了“銷冠”，然後增收了，當然确實沒增利。
今天，杠杆遊戲“拆年報”欄目，談談房企中表現最好的系列之保利發展吧，看看它的2023年戰績詳情。
1、何以登頂銷冠？
2023年，央企保利發展登頂房地産銷售銷冠。
按照此前市場機構克而瑞 《2023年中國房地産企業銷售TOP200排行榜報告》，2023年保利發展的全口徑銷售金額為4246億元，超出第二名萬科491億元，超出第三名中海地産1148億元。
年報披露，保利發展2023年實作銷售金額4222億元——該資料和之前市場機構的資料出入很小，位居行業第一；實作銷售面積2386萬平米。
回溯近年，按照克而瑞曆史資料，2019年-2022年，保利發展全口徑銷售額分别為4702億元、5028億元、5385億元、4573億元，排名從第五逐年提升，2022年超越萬科、融創中國，拿下亞軍，當時與銷冠碧桂園的差距僅有70億元。
2023年民營房地産企業銷售普遍繼續下滑，保利發展順利登頂。
同時，杠杆遊戲注意到，該司連續15年保持房地産行業央企第一。
按照保利發展年報的披露，該司在确定性強的核心38城銷售貢獻近9成，同比提升2個百分點。珠三角、長三角銷售貢獻分别超1100億元、1400億元、廣佛合計超800億元、上海超500億元，深耕效果顯著。
2023年市占率3.6%，同比提升0.2個百分點，其中，核心38城市市占率達6.8%，同比提升 0.7個百分點；市占率超過10%的城市共27個，單城市占率天花闆不斷突破提升。
值得一說，如果分片區看，西部、東北地區2023年的營收下滑較大，特别是西部。
另外杠杆遊戲認為值得一說的是，保利發展的存量項目去化成效顯著。
存量項目簽約金額2575億元，占2023全年銷售金額的61%；簽約面積1643萬平米，占全年銷售面積的69%。
2023年，保利發展新開工面積1491萬平米，同比下降37%；集中資源保障品質傳遞，竣工面積4053萬平米，同比增長2%，完成29.1萬套品質傳遞，同比增長12%。
2、營收大增、淨利驟降、分紅慷慨
2023年，保利發展實作營收3468億元，同比增長23.42%。年報特别說：
公司始終保持謹慎的收入确認政策，項目完成傳遞後才确認收入，是以，公司報告期末合同負債3772億元，未來收入保障度高。
這個說法似乎意有所指。
營收較快增長同時，2023年保利發展實作淨利潤178.99億元，同比下降33.68%；歸母淨利潤120.67億元，同比下降34.13%。
2023全年結轉毛利率16.02%，同比下降5.99個百分點，主要因低利潤項目結轉占比提升，符合行業趨勢。
此外，杠杆遊戲看到，保利發展說，其長期采取保守的會計政策，投資性房地産堅持成本法計量，并每年計提折舊；出于謹慎性原則，對存貨和長期股權投資計提減值合計約50億元……
如下圖，2023年四季度時，保利發展的歸屬淨利潤為負值，這和該司的有關财務安排不無關系。
說完銷售物業方面，我們看資産經營情況。
保利發展年報說，2023年對較高價的電梯大廈、寫字樓、商業等重點業态進行資源整合，加速經營規模化，切實提升資産的經營品質，已開業資産回報率2.7%，同比提升0.5個百分點。
截至2023年末，保利發展在管的酒店、購物中心、寫字樓、較高價的電梯大廈類等商業經營類資産項目新增28個至135個，管理面積達435萬平米，同比增長12%。
在資産回報率和營運規模雙重提升下，2023年内實作資産經營類收入41.7億元，同比增長超三成。
2023年資本市場表現持續低迷，保利發展實施不超過20億元回購方案。
現金分紅比例從20%提升至40%，拟10派4.1元（含稅），預計派現金額合計為48.65億元。派現額占淨利潤比例為40.31%。這是保利發展上市以來，累計第18次派現。
3、令人羨慕的利率
與此同時，保利發展繼續開源節流，2023年，經營活動現金流量淨額139億元，連續6年為正。
2023全年回籠金額4304億元，銷售回籠率102%，其中當年銷售回籠率78.3%，同比提升11.2個百分點。
通過加速參股項目投資回收、多種方式盤活預售監管資金、加快退稅等，累計增加可動用資金529億元。
截至2023年末，保利發展的貨币資金餘額1480億元，保持在總資産10%左右的合理水準。
此外，截至2023年末，并表口徑已售待回籠資金（含銷項稅）966億元，未來可動用資金充裕。
資産負債率為76.55%、扣預收資産負債率67.14%、淨負債率61.20%，分别較2022年末下降 1.56、1.34和2.37個百分點，現金短債比1.28。
1年内到期的債務餘額為737億元，占有息負債比重為20.82%，較期初下降0.46個百分點。
截至2023年末，保利發展的有息債務餘額3543億元，較期初減少271億元，綜合融資成本約3.56%，較2022年末下降36個BP——看了這一組資料，羨慕不。
直接融資占有息負債比重16.31%，杠杆遊戲看到，保利發展認為仍有較大提升空間。
僅2023年，保利發展新增融資1371億元，綜合成本僅3.14%，其中，三年期直接融資成本最低降至3.0%。
低利率和财務相對健康背後，和保利發展的戰略布局不無關系。
2023年，保利發展共拓展項目103個，總地價1632億元，權益地價1359億元，同比提升26%，拓展權益比提升16個百分點至83%——看似驚人，但看布局：
新拓展金額中99%位于核心38城，住宅業态貨值占比95%，新增項目樓面均價15187元/平米。開發效率和去化速度高，2023年新擷取項目中40%當年開盤并貢獻簽約金額超300億元，2022年新擷取項目年内收回全部股東投入。
年報說，41個新拓展項目實作2023當年開工，平均首開時長為5.2個月，首開效率提高3.7 個月。
值得注意，新增項目稅前成本利潤率平均在15%以上，具有較強盈利能力。
截至2023年末，保利發展土地儲備計容建面7790萬平米，其中存量項目6608萬平米，增量項目1182萬平米，存量項目占比下降8個百分點；核心38城面積儲備占比近7成，提升2.4個百分點，資源結構不斷優化。
截至2023年末，保利發展在建拟建項目占地面積9,008萬平米、總建築面積26,537萬平米、2023年在建面積11,921萬平米、2023年新開工面積1,491萬平方米、竣工面積4,053萬平米。
這一組霸氣的數字，現在很少見了，杠杆遊戲都還有點不适應。
展望2024年，保利發展計劃完成房地産及相關産業直接投資3350億元，計劃新開工面積1800萬平米，計劃竣工面積3400萬平米。
保利發展認為，自己具有穩健的财務管理能力，現金流管理能力突出，銷售回籠率長期保持行業較高水準，連續六年保持經營活動現金流為正，且具有合理的資産負債結構和低成本優勢。
這玩意，有些房企或許後悔，也或許有些模仿不來。
本文未标注出處的财務圖表，均源自保利發展有關公告，特此說明并緻謝
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