高速發展的房地産行業給文旅及其他行業帶來了大量待盤活的存量資産，同時，大城市的産業轉型也導緻了大量工業遺址的出現。這些存量項目如何才能“鳳凰涅槃”？讓閑置的文旅資産重新“活”起來，變“存量”為“增量”，從閑置資源到文旅地标，進而激發當地消費能力，拉動區域經濟發展呢？
01
機遇：政策傾斜，金融助力
近幾年，為了支援旅遊存量資産盤活，國家多個部門出台了多項支援政策。
2021年7月
國家發展改革委《關于進一步做好基礎設施領域不動産投資信托基金（REITs）試點工作的通知》，首次将自然文化遺産、國家5A級旅遊景區等具有較好收益的旅遊基礎設施，納入REITs試點範圍。
2022年5月
國務院辦公廳印發《關于進一步盤活存量資産擴大有效投資的意見》，明确将旅遊列為盤活存量資産重點領域。
在重點盤活存量規模較大、目前收益較好或增長潛力較大的基礎設施項目資産方面，該檔案提出：包括交通、水利、清潔能源、保障性租賃住房、水電氣熱等市政設施、生态環保、産業園區、倉儲物流、旅遊、新型基礎設施等。
在聚焦盤活存量資産重點方向，該檔案提出：有序盤活長期閑置但具有較大開發利用價值的項目資産，包括老舊廠房、文化體育場館和閑置土地等，以及國有企業開辦的酒店、餐飲、療養院等非主業資産。
後續文化和旅遊部也積極響應，先後于2022年5月、2023年2月在全國範圍内開展了兩輪旅遊存量項目摸排、存量項目資料更新工作，提出分類施策，推動項目盤活利用，摸清底數，為下一步完善的管理政策檔案出台做基礎性保障。
2022年9月
國常會确定使用專項再貸款與财政貼息配套支援部分領域裝置更新改造，旅遊也是政策支援領域之一。
2023年1月
國家發改委《關于印發盤活存量資産擴大有效投資典型案例的通知》（發改辦投資〔2022〕1023号）要求充分發揮典型案例示範帶動作用，推動有關方面加大工作力度，采取多種方式盤活存量資産、擴大有效投資。
2020年以來，文化和旅遊部持續組織、指導各地用好專項再貸款與财政貼息、地方政府專項債等财稅金融政策，圍繞盤活存量資産積極争取各項支援政策。其中，2022年人民銀行設立裝置更新改造專項再貸款，專項支援金融機構以不高于3.2%的利率向制造業、社會服務領域中小微企業、個體工商戶等裝置更新改造提供貸款，同時，中央财政為貸款主體貼息2.5%。
據悉，全國共有1237個文化和旅遊項目入選裝置更新改造貸款财政貼息備選項目，項目總投資2460.93億元，貸款需求905.66億元。2022年9月，國家開發銀行深圳分行向中山華僑城實業發展有限公司投放3300萬元，用以支援文化和旅遊項目裝置購置，成為文化和旅遊領域首筆裝置更新改造貸款财政貼息項目的樣闆。
同時，文化和旅遊部近兩年還持續推動基礎設施不動産投資信托基金（REITs）在文化和旅遊領域的應用推廣，引導鼓勵文化和旅遊企業充分利用資本市場金融工具，拓寬融資管道，提高融資效率。 公開資訊顯示，去年4月大唐不夜城REITs成功發行，拟發行規模7.51億元，是全國首單儲架式消費基礎設施類REITs，陝西省首單國企類REITs。
02
更新：探索創新，積極求變
然而，能夠讓旅遊資産實作良性經營和自我造血才是真正意義的盤活。在過去幾年裡，能夠克服外部環境壓力實作存量資産盤活的案例就更加值得關注，在此梳理出三個典型案例提供參考。
案例一、長安十二時辰主題街區：利用無形資産價值
除了老舊廠房、文化體育場館和閑置土地等有形資産之外，還應關注盤活無形存量資産。無形存量資産包括品牌價值、口碑、技術、人才、文化等軟實力。如果利用得當，無形資産能創造更大的價值，成為盤活當地存量資産的重要資源，最終形成有形資産和無形資産“1+1>2”的效果。
例如，曆時2年多精心籌備和打磨，存量商業項目曼蒂廣場商業空間被改造為長安十二時辰主題街區。項目以熱門IP《長安十二時辰》和唐市井文化為内容，打造了集全唐空間遊玩、唐風市井體驗、主題沉浸互動、唐樂歌舞表演、文化社交體驗于一體的西安首個沉浸式唐風市井生活街區。
該項目由陝西文化旅遊股份有限公司（簡稱“陝文旅”）作為開發主體，負責前期策劃、資源整合、平台營運，并聯合餐飲專業營運團隊永興坊、影視IP方娛躍文化，進行整體開發營運。同時，陝文旅與永興坊成立合資開發營運公司（唐時良辰）、與娛躍文化成立IP開發拓展公司（唐耀文化），形成“項目+IP”的雙合資公司合作模式，進行外拓和IP推廣。
曼蒂廣場在經過陝文旅等多方合作，利用原有的空間與文化、IP進行梳理和結合，通過專業的開發和營運把傳統商業空間改造更新成為沉浸式唐市井文化主題街區後，項目在重新煥發生機之餘，成為城市更新中成功盤活存量資産的典範，引領新時代存量資産改造與轉型以及文商旅融合發展新方向。
該項目的成功，一方面抓住了新國潮消費趨勢，核心定位于沉浸式體驗，對Z世代具有明确針對性；另一方面得益于産品供給側創新，尤其是對唐市井特色消費場景精心建構。匠心營造的美術場景和精緻互動演藝，将長安市井時空極緻化呈現，用小體量空間承載了人們對長安“人間煙火氣”的向往，文化沉浸的創意和代入感極強，填補了遊客對于在西安旅遊選擇中“長安印象”更接地氣的目的地空白。
案例二、大連熊洞街：城市IP+流量流量紅利的文商旅融合
将老舊工業區與潮流時尚做出碰撞，帶火老舊工業區，大連冰山慧谷熊洞街也是一個典型案例之一。
這個建築面積不到1萬平方米，開業面積不足6000平的城市更新項目，開業8個月實作80萬人次客流，累計線上曝光量5億次，連登3次央視新聞，巨熊“北北”全網粉絲量8個月突破100萬。
大連冰山慧谷是1930年建立的大連冷凍機廠搬遷後原址改造的智慧産業園，在這樣一個定位商務辦公業态、商業氛圍匮乏的工業産業園區裡，要打造出新的商業活力，頗費周折。
大連熊洞街的入駐，帶來了大連博濤文化的“尖叫美學”成功實踐，用文化、旅遊、商業賦能産業園區的建設，形成特色文商旅融合産業鍊。冰山慧谷産業園區與城市IP、流量紅利挂鈎，進入老工業産業園區文商旅發展新階段。
大連熊洞街是大連博濤文化在單體機械巨獸的基礎上基于未來消費趨勢所做的一次文商旅組合的創新實踐。大連熊洞街由一隻巨熊“北北”和兩條大街組成，包括巨獸巡遊、主題遊樂、時尚文創、科技研學、特色美食、嗨玩夜場、主題活動等元素，用文化科技藝術結合的方式，打造的一個尖叫地标，并通過巨熊北北這個超級IP，把文旅和商業業态有機融合到一起。
大連熊洞街作為博濤文化首個城市更新工業遺址改造方向的探索實踐項目，以“強IP性+強創意性”将文旅的流量思維、商業的營運思維以及新媒體營銷相結合，探索出一個城市更新的全新模式——“機械巨獸+文商旅綜合體”，為文旅和商業轉型提供借鑒和參考。
案例三、貴州烏江寨：強力破解難題 盤活景區項目
以貴州烏江寨國際旅遊度假區為例，2021年7月該度假區被列為貴州省閑置低效旅遊項目之一，随後全面進入盤活階段。建立“項目+政銀企合作”機制，通過資源資産抵押、景區經營權和門票收費權質押等方式積極開展項目融資工作。
其次，專業化營運團隊是盤活閑置低效項目的關鍵。貴州烏江寨景區管理營運方介紹，用“投資+營運”模式實作“利益捆綁”，推動景區市場化營運，才能實作景區可持續發展。同時，拓展景區收入管道，推動景區收入從單一門票收入轉變為複合型收入。另外，豐富業态布局，深度挖掘地方特色文化，推動古村落從觀光旅遊向度假遊、過夜遊轉變。重新盤活的烏江寨國際旅遊度假區于2022年2月1日開始試營運，截至2023年4月底，該景區共接待遊客78萬人次，實作營業收入1.35億元。
目前，烏江寨景區内有1家奢華度假酒店、3家主題酒店、9家風格各異的民宿，主題鮮明的住宿環境融入黔北風情，吸引各方遊客遊玩體驗，還吸引了《極限挑戰》等頂流綜藝及多位明星前往打卡。白天，閑逛烏江寨的老街小巷；午後，在古坊中品民俗味道；入夜，看無人機表演和烏江星音樂水舞秀，豐富有趣的旅遊業态有效提高遊客過夜率，讓有效資源得到最大化盤活利用。
03
路徑：多種打法，組合發力
旅遊業存量資産不僅包括景區類、樂園類、商業類、酒店類等服務類資産，也包括道路交通、集散樞紐、基礎設施等設施類資産。在盤活旅遊業存量資産促進旅遊業高品質發展過程中，需要重點關注以下資産。
路徑一：存量規模大、增長潛力較大的旅遊服務設施和基礎設施。
改革開放以來，為賺取外彙和促進旅遊消費，各類市場主體投資了大量的景區、酒店、度假區、旅遊休閑街區、風景道等旅遊設施，它們不僅滿足了廣大人民群衆的旅遊休閑需求，而且成為新型城鎮化和鄉村振興等國家重大戰略的重要組成部分。
——盤活方向建議。通過深入挖掘存量基礎設施的文化及資源潛力，加以匠心的設計與改造，具有打造成特色打卡地的潛力。例如，去年新晉的15家國家級旅遊度假區中的常熟市虞山文化旅遊度假區。在建立過程中，整合存量資源，加快形成“旅遊+産業集聚區”的複合型發展模式。通過既有建築更新改造、老舊廠房改造，山前坊創意産業園、山灣裡文化創意園、AIAC艾克數字文創産業園等一批符合現代人需求的文化休閑度假産品加快成形，有效助力了文商體旅資源深度融合。
路徑二：旅遊類改擴建項目。
全國範圍内旅遊項目投資主體多樣，旅遊項目資産品質也存在顯著差異。舉步維艱，經營困難、效益低下、閑置無用的旅遊項目資産面臨處置和改造，成為亟待盤活的主要資産類型。
——盤活方向建議。可分為兩種模式：一是大片區更新模式；二是點狀更新模式。具體在内容創新和營運賦能層面上，沉浸式夜遊的打造、旅遊演藝的新增供給、特色餐飲的創新、文創商品的設計制造。
路徑三：國有企業開辦的酒店、餐飲、療養院等非主業資産。
此類資産是旅遊業存量資産的重要組成部分，其特點在于相對規模小，一則相對于國有企業主業資産規模小，故而重視程度低、投入少、市場化和發展活力不足；二則相對于其他旅遊集團資産規模小，故而專業化程度低、競争能力不足、市場占有率低。
——盤活方向建議。在國務院辦公廳印發的《關于進一步盤活存量資産擴大有效投資的意見》提出，推動閑置低效資産改造與轉型，依法依規合理調整規劃用途和開發強度，開發用于創新研發、衛生健康、養老托育、體育健身、休閑旅遊、社群服務或作為保障性租賃住房等新功能。
路徑四：旅遊業存量資産不僅包括有形資産，還包括無形資産。
旅遊業無形資産不僅包括自古以來的名山大川的品牌價值，還包括改革開放以來旅遊營銷推廣所形成的區域旅遊形象、滿意度和美譽度。文化和旅遊行政主管部門每年投入大量資金進行旅遊形象宣傳、品牌打造和價值推廣，打造出深入人心的區域品牌，成為區域無形資産。而這些資産作為旅遊業存量資産的重要組成部分，在推動地區經濟發展、推廣地域文化等方面可以發揮更大作用和價值。
——盤活方向建議。正如每一座山都有它的靈魂，每一片海都有它的個性，每一個湖都有它的故事，而最好的旅遊就是用最适合的手段去挖掘他們的故事和靈魂，讓遊客感同身受，戀戀不忘。如《長安十二時辰》電視劇帶火了西安大唐不夜城，許多地方特色民俗節日活動成為盤活當地存量資産的重要資源，最終形成有形資産和無形資産“1+1大于2”的效果。
路徑五：長期閑置但具有較大開發利用價值的要素資源、項目資産。
結合重大國家戰略需求，在投資需求強、存量規模大、财政壓力緊迫的重點地區，挖掘盤活并用于旅遊投資與開發，将閑置的資源、資産轉換成可利用、可交易的旅遊業資産。其中，一是在城市更新過程中，将城市的老舊廠房、文化體育場館和閑置土地盤活、改造；二是在鄉村振興過程中，結合“點狀供地”和高效利用原則，将農村閑置農宅、土地用于鄉村旅遊、精品民宿建設；三是将山、水、林、田、湖、草等未開發利用資源，在符合生态紅線和國土空間規劃的前提下，創新轉換成可供開發利用的旅遊資産。
——盤活方向建議。可通過工業旅遊、休閑綜合體等形式，改造為具有一定旅遊休閑服務功能、文創賦能的現代服務業集聚園區、科創園區等，打造主客共享的生産生活休閑空間。如北京798藝術區改造是老舊廠房及老舊工業園區改造為文創園區的經典案例。通過對廠區空置廠房的改造及文化藝術業态持續培育，逐漸發展成為藝術中心、藝術家工作室、文創企業、餐飲酒吧等各種業态聚合的藝術區，已經成為北京的文化新地标乃至演化成一種文化概念與現象。
盤活旅遊存量項目，推動項目内容優化、品質提升，既是旅遊領域深化供給側結構性改革的重要抓手，也是在旅遊業持續複蘇和高品質發展背景下，旅遊行業新的投資“風口”。