農村宅基地個人自建住宅，原則上不超過4層（含4層），建築面積應小于500㎡……桂城出台農村自建房最新規定！以下内容需仔細閱讀！
近日，桂城街道釋出《佛山市南海區桂城街道農村宅基地個人自建住宅規劃建設管理辦法》，進一步加強桂城街道宅基地規劃建設管理，維護農村宅基地規劃建設管理秩序，規範宅基地使用，保護集體經濟組織成員宅基地合法權益，加快推進桂城街道農村新型城鎮化建設。
佛山市南海區桂城街道農村宅基地個人自建住宅規劃建設管理辦法
第一章 總 則
第一條 為進一步加強桂城街道宅基地規劃建設管理，維護農村宅基地規劃建設管理秩序，規範宅基地使用，保護集體經濟組織成員宅基地合法權益，加快推進桂城街道農村新型城鎮化建設，根據《中華人民共和國建築法》《建設工程品質管理條例》《廣東省城鄉規劃條例》，建設部《關于加強村鎮建設工程品質安全管理的若幹意見》（建質〔2004〕216号）、《佛山市人民政府關于加強農村宅基地管理的意見》《佛山市南海區人民政府關于印發佛山市南海區農村宅基地管理規定的通知》（南府〔2022〕81号）、《佛山市南海區人民政府辦公室關于印發佛山市南海區農村居民自建住宅施工報備和驗收管理實施細則的通知》（南府辦函〔2018〕133号）等法律法規有關規定，結合桂城街道實際，制定本辦法。
第二條 農村宅基地的管理和使用堅持規劃先行、分區管控、集約節約，按照“一戶一宅”、面積合規的原則嚴格審批，嚴控增量。
第三條 建立健全社群宅基地規劃建設管理組織，夯實農村宅基地基層自治規劃建設管理基礎。
第四條 凡在我街道範圍内進行建立、加建、拆舊建新的農村住宅，涉及新增用地或用地紅線發生改變的，應取得《農村宅基地用地準許書》；不涉及新增用地和用地紅線發生改變的，應提供土地使用權證書或不動産權證書等土地權利證書，并向街道辦事處申請辦理報建手續，取得《農村宅基地用地準許書》、《鄉村建設規劃許可證》和《農村村民用地建房施工報備稽核意見表》後方可動工建設。
第五條 街道轄區内申請建立、加建、拆舊建新宅基地個人自建住宅必須滿足南海區的“禁建區、限建區”規劃管制要求。
第二章 社群自治管理
第六條 各社群居委會應當根據村民自治的相關法律法規和政策的規定，強化社群宅基地管理，成立社群宅基地規劃建設管理組織，行使宅基地規劃建設管理職責。
第七條 社群宅基地管理組織應履行以下主要職責：
（一）立足本社群經濟基礎、地形地貌、文化傳承等實際，結合桂城街道土地利用總體規劃，協助劃定農村居民點範圍，組織編制村級土地利用總體規劃、村莊規劃和生态環境規劃融合的村莊發展一體化規劃。
（二）負責制定本集體經濟組織的宅基地和農村住房綜合管理自治公約，經本集體經濟組織成員大會表決通過，報街道辦事處備案後予以公布實施。
（三）負責本轄區内農村宅基地權屬、規劃建設的糾紛調處工作，及時有效化解沖突，切實維護社會穩定。
（四）負責組織社群較高價的電梯大廈建設相關事項。制定社群較高價的電梯大廈建設方案以及項目立項、建設和後續監管等工作。
（五）履行對宅基地規劃建設的日常管理。審查宅基地規劃建設申請、組織建築放線、負責宅基地自建房日常品質安全及文明施工的監管、協助建築驗收、實施宅基地收回以及強化對宅基地使用權流轉的審查和管理等工作。
（六）履行對違法用地和違法建設的監管責任。加強對農村宅基地建設的巡查、監管，對未依法取得用地和規劃建設合法審批手續，或者未按準許内容進行建設的，應及時采取措施予以制止，并報政府相關部門處理。
（七）負責落實農村村民住宅建設“四到場”監管工作機制，嚴格落實申請審查到場、準許後丈量批放到場、建中巡查到場、住宅建成後驗收到場“四到場”要求，及時發現、制止和報告違法行為。
第三章 房屋規劃建設審批
第八條 已辦理土地使用證，符合一戶一宅條件的，可向街道辦事處申請辦理建立、加建、拆舊建新手續。
第九條 有下列情形之一的房屋，不予辦理建立、加建、拆舊建新手續：
（一）納入為“禁建區”的房屋。
（二）不符合土地利用總體規劃、城鄉規劃或村莊規劃（或控制性詳細規劃）等法定規劃情形的。
（三）違反相關法律、法規以及與省、市、區相關規定不符的。
第十條 利用農村宅基地建設的居民自建住宅房屋必須按照《桂城街道農村宅基地個人自建住宅規劃技術規定》（附件，以下簡稱《技術規定》）的要求進行設計及施工。
第十一條 房屋所有人或使用人應對房屋使用安全負責。
第十二條 建立、加建、拆舊建新的農村住宅必須委托有資質的設計機關及施工機關進行設計及施工，申請辦理農村住宅的施工報備手續，應按街道辦事處要求送出申請材料。
第十三條 加建房屋應由有資質的設計機關、鑒定機構、勘察機構進行現場踏勘、檢測，對房屋原建築結構能否滿足加建後的承載力要求進行複核，并提供複核驗算證明、可靠性鑒定報告、岩土工程勘察報告、加建設計藍圖等。
第十四條 建立、加建、拆舊建新的房屋必須按審批的建築施工圖紙進行建設，不得随意更改；如确需修改，應由設計機關負責，并報送審批機關，審查同意後方可繼續施工。
第十五條 未經街道辦事處準許，不得擅自改變建（構）築物的使用性質、開（堵）外牆門、窗。
第十六條 個人建房報建經房屋所在社群服務中心受理，經社群居委會同意，街道辦事處稽核準許，将相關建設事項在社群公示欄和申建房屋現場進行公示，公示期為十五個工作日，公示無異議的，按相關程式辦理報建手續。
公示期間有相鄰利害關系人提出異議的，由社群居委會組織相關部門、利害關系人調解。
第四章 施工建設現場管理
第十七條 建設方（業主）應在取得《農村村民用地建房施工報備稽核意見表》之日起兩年内開工建設。因特殊原因無法按期開工的，經原準許機關同意可适當延長，但最長不得超過一年。未申請延期或逾期不開工建設的，原準許檔案失效。
第十八條 申建房屋施工報備審批通過後，由居委會從業人員負責現場驗線，确認無誤後方可動工基建。
第十九條 業主必須履行品質安全生産責任，基礎施工前應對四鄰房屋的安全進行調查分析，施工期間應督促施工機關按照相關施工技術和管理要求進行施工。
第二十條 施工機關必須聘請具有相應資格或作業證書的項目負責人和施勞工員進行施工，施工過程中須嚴格按圖施工，不能随意變更房屋結構。同時，施工過程中須保留鋼材、水泥等建築材料的出廠合格證明和進場複檢報告。
第二十一條 施工企業必須履行對項目施工期間的品質安全生産管理責任：
（一）施工前須對相關建築勞工進行技術及安全生産要求交底。
（二）按規範落實施工現場的安全生産及品質管理。定期安排專職技術人員就項目品質及現場安全進行檢查。
（三）配合街道建設行政主管部門和社群居委會開展的安全生産巡查和檢查，落實安全問題整改，確定安全生産。
第二十二條 農村住宅施工現場安全生産管理要求：
（一）施工作業前，施工企業須對現場作業人員進行安全生産教育教育訓練。建築勞工作業期間必須佩帶安全帽，高空作業必須佩帶安全帶，特種作業人員應持證上崗。
（二）現場施工用電必須規範設定保險裝置，嚴禁亂拉亂接，施工機具、裝置等應符合相關标準要求。
（三）現場出入口、施工梯出入口、垂直運輸進料口必須搭設高空墜物擋闆。
（四）搗制二層樓闆前或出現高處作業工位時（即墜落高度基準面2米以上的作業工位），須按現行的标準要求設定施工排栅和安全網。
（五）腳手架沿建築物四周應形成自封閉結構，或與建築物共同形成封閉結構，上落料口應設定安全門或活動防護欄杆。
（六）已開工的自建住宅必須在現場顯眼處安放《工程告示牌》。
第二十三條 業主和施工機關應嚴格執行佛山市及南海區建築工地城市管理有關規定，安排專人負責施工現場文明施工管理。建築材料臨時堆放點超出用地紅線的，需經社群居委會及周邊居民同意确定；有渣土堆放需做好防塵覆寫，并確定施工現場及周邊環境衛生狀況，防止污水橫流等現象。
第二十四條 業主及相關參建機關必須充配置設定合街道建設、消防、安監等行政主管部門及社群居委會組織的安全生産執法檢查工作。
第二十五條 各社群居委會應設定轄區範圍内負責農村住宅施工期間安全生産管理的監管機構及管理制度。負責日常品質、安全的巡查及監管工作，以及勞資糾紛、工程糾紛、安全生産事故的協調處理工作。對發現影響公衆安全的品質及安全管理問題應及時告知業主整改，并報街道建設行政主管部門處理。
第二十六條 業主必須密切監視工程承包方的勞工工資發放情況，確定建築勞工依時領取工資。
第二十七條 街道建設行政主管部門須根據街道内農村住宅的報建量及相關安全生産管理要求，定期組織開展農村宅基地個人自建住宅的工程品質和施工安全檢查，檢查次數每季度不少于1次。對檢查發現的品質安全問題，應及時責令業主和施工機關落實整改；問題較多或情節嚴重的，應發出責令整改通知書或停工通知書，并督促限期落實整改。
第二十八條 已辦理施工報備的農村住宅竣工後，業主應向街道辦事處申請辦理竣工驗收備案。
第二十九條 業主應及時辦理竣工驗收備案，取得《農村宅基地和建房聯合驗收意見表》後方可傳遞使用及辦理房屋産權登記手續。
第五章 監督管理與責任追究
第三十條 自本辦法印發之日起，在城市規劃區内，農村居民未取得用地手續進行建設的，由行政執法部門按相關規定責令停止建設、罰款或者拆除。
第三十一條 自本辦法印發之日起，在城市規劃區内，農村居民取得用地手續或土地證但未按規劃要求進行建設的，由行政執法部門按相關規定責令停止建設、罰款或者拆除。
第三十二條 強化責任落實，建立宅基地考核制度，對各社群宅基地管理納入責任目标，将考核結果作為年度績效評比的依據。對于農村宅基地個人自建住宅管理秩序混亂的社群，及時責令其整改。特别嚴重或整改不到位的，要對主要負責人實施問責。
第三十三條 農村宅基地個人自建住宅在建設期間有以下行為之一的，相關職能部門應責令改正；未落實整改的，不予辦理規劃施工驗收備案、房屋産權登記手續，并依法處理。
（一）未辦理用地準許書、鄉村建設規劃許可證或施工報備手續擅自進行建設的。
（二）超出用地準許書或鄉村建設規劃許可證範圍進行建設的。
（三）未經社群居委會從業人員現場驗線确認，擅自進行建設的。
（四）農村宅基地個人自建住宅竣工後，未按規定組織驗收擅自傳遞使用的。
（五）侵占道路、人行道、街巷或消防通道的；侵占市政管線控制地帶或電力、通控制帶的；侵占河道、管道、河堤、灘塗、城市水源地、各類公共綠地或其它公共設施用地的。
（六）其他不符合城市管理、城鄉規劃等要求的違法違規建設行為。
第三十四條 從事宅基地管理從業人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第六章 附則
第三十五條 本辦法在執行中若與有關法律、法規、規章及政策抵觸時，以法律、法規、規章及政策的規定為準，并依照有關法律、法規、規章政策的規定進行修改。
第三十六條 本規定由桂城街道辦事處負責解釋。
附件：桂城街道農村宅基地個人自建住宅規劃技術規定
一、層數、高度和面積
（一）農村宅基地個人自建住宅按《建築工程建築面積計算規範》（GB/T 50353-2013）計算規則，建築面積應小于500平方米。
（二）農村宅基地個人自建住宅原則上不超過4層(含4層），樓梯垂直投影面積的單獨梯間不作層數計算，4層以上不得建設除女兒牆、樓（電）梯間外的其他建、構築物，天面樓梯間高度（含電梯梯間）不得超過3.6米，每層結構層内高度不得超過4.5米，且不允許設定夾層。
（三）建築高度是指由室外地坪到女兒牆的高度。農村宅基地個人自建住宅總高度不得超過15米。屋頂上的水箱間、電梯機房、排煙機房和樓梯出口小間等不計入建築高度。室外地坪的起算點為地塊主出入口人行道标高；無人行道的按路中線标高計算。當地塊有兩個或以上不同标高入口的室外地坪，其起算點從最高和最低的兩個地坪高差的中線開始計算。建築為坡度大于30度的坡屋頂建築時，按坡頂高度一半處到室外地坪計算建築高度。
（四）若拟建建築物在飛機航道控制範圍或微波通道控制範圍，及其他特殊專項規劃的，則按機場限高控制或微波限高等相關控制規定執行。
（五）農村宅基地個人自建住宅的外牆，除允許飄出的陽台外，不得超出建築紅線。
二、相鄰建築間距
農村宅基地個人自建住宅建設（包括建立、加建、拆舊建新）建設紅線原則上與相鄰住宅建築間距不少于1米為宜，若公示期間四鄰直接利害關系人提出異議，且無法協商一緻的，則以1.5米滴水間隔雙方共同留置原則處理，在至少保證1米間距的基礎上，先建先退。
三、建築退讓
（一）高速鐵路、新交通、地鐵、高速公路及城市道路沿線的個人自建房建設應符合以下規定：
1.高速鐵路保護控制範圍兩側10米範圍内不得建立、加建、拆舊建新；高速鐵路保護控制範圍兩側10米範圍外、30米範圍内原則上不得建立、加建、拆舊建新，經有資質機關鑒定為C級或D級危房的，經審批後可允許加強、修繕或者按照原規模（不大于原不動産證載層數、面積）拆舊建新。
2.新交通沿線保護區分為安全保護範圍和特别保護範圍。保護區内建立、加建、拆舊建新，建設機關必須将施工方案等相關資料報南海區軌道交通保護辦公室審批。
3.地鐵沿線保護區分為控制保護區和特别保護區。特别保護區範圍内不得建立、加建、拆舊建新；控制保護區範圍内建立、加建、拆舊建新必須要求建設機關将城市軌道交通設施保護方案等相關資料報市地鐵保護部門審批。
4.高速路道路邊線兩側30米範圍内不得建立、加建、拆舊建新。
5.建築退讓道路紅線原則上不少于1米。
（二）水利藍線範圍内的自建房拆舊建新，原則上按相關法律、法規進行管控。
四、外飄（陽台及其他）
（一）在土地權屬人（集體經濟組織）同意，巷道寬度超過3米的前提下，允許外飄陽台超出建築紅線，但外飄寬度不得大于巷寬的三分之一，且最寬處不得大于1.5米。外飄陽台密封部分不得超過準許長度的一半。陽台圍欄高度不應低于1.1米。
（二）農村宅基地個人自建住宅不得外飄窗台，首層不得外飄梯間。
（三）國有自建房原則上不得超出用地紅線。
五、雨篷、飄闆、挑檐等構築物
（一）農村宅基地個人自建住宅的首層出入口設定雨篷、飄闆，飄出寬度不得超過相應建築間距的三分之一，且寬度的上限為0.5米，臨街面陽台首層淨高不小于4米。
（二）相鄰建築間距内（除住宅首層出入口外）設定的雨篷、飄闆、管道，飄出寬度不得超過相應建築間距的三分之一，且寬度的上限為0.3米。頂層挑檐寬度不得超出0.3米。
（三）女兒牆可用玻璃、欄杆等形式，女兒牆高度不應低于1.2米，且不得高于2米。
六、基礎的處理
（一）宅基地上的建（構）築物基礎（含承台）原則上不得超出土地證紅線範圍，且不得超出相鄰間距的一半，不得妨礙相鄰建築物基礎，不得影響已經規劃和現有的地下管溝、綠化樹木、四鄰基礎、道路交通和其他公共設施，并且滿足地下管線的安全距離要求。
（二）基礎的高度必須低于巷道的高度。
七、附屬設施
（一）農村宅基地個人自建住宅的室外台階和坡度大于3%的散水及坡道不得超越用地紅線。
（二）農村宅基地個人自建住宅原則上實行雨、污水分流。天面、陽台要用豎管組織排水，排水處理按指定位置接駁。農村宅基地個人自建住宅必須按标準設定三級化糞池，經處理後才能排入公共排污管道。
（三）煙囪、化糞池、貯糞池及非公用沉沙井必須設在用地紅線範圍内。
（四）煙囪、廁所、門口、窗洞、空調室外機位置等應照顧先建的相鄰房屋，按照生活友善、合理、不要妨礙鄰裡日常生活的原則，共同協商解決。
（五）防盜網設定不得超越房屋陽台、門、窗的垂直投影線。
八、農房風貌管控
（一）農村宅基地個人自建住宅建築立面、色彩處理應與周圍環境協調統一。村民申請建房要帶圖審批，設計圖紙需符合農房風貌管控要求，嚴格落實按圖施工，對圖驗收制度。
（二）農村宅基地個人自建住宅不允許設定廣告設施。
（三）農村宅基地個人自建住宅外立面裝飾線條包括挑檐線、腰線、窗台線、門窗套、壓頂、遮陽弧等，參照第五點要求執行。
九、綠色農房建設指引
（一）倡導建設綠色農房，使用綠色建材。
（二）引導建立農房執行《農村居住建築節能設計标準》《佛山市南海區綠色農房設計自評與施工驗收登記表(試行)》等相關标準。
十、驗收标準
（一）農村宅基地個人自建住宅必須按規定要求建設。
（二）建築外牆應完成掃漆或貼磚。
（三）房屋已安裝門窗、樓梯與扶手等附屬設施。
（四）臨時建築、圍牆已拆除，建築垃圾已清理，散水坡已完成。
十一、作圖規範與深度标準
送審建築設計檔案（含電子檔案）應符合《建築制圖示準》（GB/T50104-2010）《民用建築設計通則》等規範、自建房設計條件、相應設計資質、佛山市送審設計圖紙深度和規劃管理名額核算相關标準等要求，加蓋設計機關出圖專用章和注冊建築師章。
修改方案送審時，應附前次審批意見逐條修改說明。
十二、附 則
（一）本技術規定未涉及的内容，應符合《民用建築設計通則》《佛山市村鎮規劃管理技術規定》等國家、省、市現行法律、法規、規範和有關規定的要求。
（二）宗地用途為城鎮住宅用地，土地權利人為個人的國有自建房住宅項目，參照本規定執行。
事關農村自建房，各位街坊速轉發告知身邊人！
來源：南海區人民政府網
編輯：佛山新聞網 羅靜文