多地出台新政策！房地産又有新玩法

“房子一移，蘭博基尼”。曾經的舊改，被視為千載難逢的造“富”行動， 因拆遷而緻富的故事屢見不鮮，憑借舊改業務發展壯大的房企也不在少數。

而今，這種現象一去不返。

2021年“63号文”以後，“大拆大改”時代宣告落幕，取而代之的，是“更新”模式崛起。

城市更新，不局限于拆掉重建，也包括局部修繕。更值得一提的是，現階段的拆建，也與傳統意義上的拆遷有着很大不同。在城市更新持續加碼的當下，老舊小區的更新模式，正在發生全新更疊。

大量住宅趨于老化

舊改工作任重道遠

中國房地産進入存量時代，不僅是因為住房市場趨于飽和，更是因為大量住房正在走向老化。

這決定了，存量住房的更新改造，會是未來房地産市場的重頭戲。

七普的資料顯示，截至2020 年末，大陸家庭戶人均住房建築面積為41.76平方米，達到發達國家水準。

與此同時，由于建成時間集中，大量房屋也正集體走向“老齡化”。

據統計，截至2022年底，城鎮既有房屋中，有約20%已建成超過30年；到2040年前後，這個數值預計将會達到80%。

部分建國初期蓋起來的小區已經淪為危房，居住體驗差不說，還可能威脅人身安全。

據住建局統計，城鎮有300多億平方米的存量住房，合計約22萬棟老舊小區需要改造更新，這些小區普遍面臨設施老化、環境不佳等問題，嚴重降低了居民的生活品質。

前些年的拆遷改造，帶動了一大批住房更新，也助推了區域面貌煥新。

然而，這種資金巨大、規模宏大的改造模式，在近幾年遭遇了嚴重瓶頸。戳此，了解項目管理平台

一方面，經過多年改造，現在剩下的大都是難啃的硬骨頭。存量巨大的老舊小區，也讓地方财政倍感壓力。

另一方面，這幾年的洗牌，讓很多房企自顧不暇，舊改這種周期長、不确定性強的項目，别說民企，就連國央企都很謹慎。

傳統模式難以為繼，微更新、原地拆建等更新模式，悄然登上曆史舞台。

局部更新改造

成為舊改主流模式

自2020年起，中央一直在加大舊改方面的資金投入，特别是針對老舊小區的改造工程。

不同于過去大拆大建，這一輪老舊小區改造，更強調補齊城市短闆，注重提升功能，增強城市活力。

去年新開工改造的老舊小區，加裝電梯3.6萬部，增加停車位85萬個，養老托育社群服務設施2.1萬個，改造瓦斯等各類管道約10萬公裡，建設口袋公園4100多個，建設綠道5300多公裡。

局部改造、補齊功能，是目前老舊小區改造的主流模式。

過去三年間，全國各地累計分别完成了3.9萬、5.3萬、5.1萬、5.3萬棟老舊小區的改造任務。

按照國家的規劃， 将在2025 年底基本完成 2000 年底前建成的需改造城鎮老舊小區改造任務。今年的目标，是完成5萬棟老舊小區的改造。

納入改造範疇的老舊小區，通常結構安全，但設計不佳，功能不全，或者部分功能年久失修，通過調整布局，改善設施，增加裝置，完善住房的功能，可以明顯提升居住體驗。

以上海為例，上海去年正式實施的《上海市舊住房成套改造和拆除重建實施管理辦法（試行）》就明确提出，對“建築結構差、功能不全、确需保留的舊住房，通過原址改建等方式，使其能夠獨用成套。”

由于曆史原因，上海很多老舊住房沒有獨立的廚衛。成套改造，就是通過擴建，為這些老房子增加獨立的衛生間/廚房，提升居住體驗和便利性。

除此以外，老舊小區改造内容還包括：

基礎設施維修改造，如水電瓦斯、供暖、通信等管道線路更新維修，以及道路、停車場等公共設施改善。

建築本體的改造，如外牆保溫、防水、門窗更換、加裝電梯等，以及樓道、陽台、屋頂等部位的維修。

服務設施改造或增建，如增設健身器材、兒童遊樂設施、養老服務設施、無障礙設施物業用房、快遞櫃、充電樁等。

不過，并不是所有的老舊小區都能通過修繕來達到更新目的。這類房屋，需要有另外的更新方式。

例如，上海就明确，對于那些建築結構差、年久失修、功能不全、存在安全隐患且無修繕價值的舊住房，可以拆除、重建立設。

而對于老舊小區的拆除重建，各地也在探索新玩法。

舊改進入新階段

多地試點原拆原模組化式

截至目前，北京、上海、廣州、深圳和杭州等5個城市，已出台了相關支援政策，率先探索新的舊改模式。

一種不同于傳統拆遷，也不同于局部改造的老舊小區改造模式進入探路階段。

傳統的拆遷方式，拆除重建後的小區，容積率會有明顯增加。例如深圳多個舊改出來的新小區，容積率高達5以上。建成後的項目除了一部分作為回遷房外，剩餘房屋由開發商出售以收回前提投入的成本，并獲得相應的利潤。

而目前多地在探索的舊改模式，也是将原建築拆除重建，但容積率不會有太大變化，居民也是原小區居民，改建後的小區居住功能和舒适度将得到極大提升。

去年底，杭州浙工新村的居民自籌4.7億重建小區的新聞，就引發了廣泛關注。

該小區共有13幢建築物，其中最早一幢建于1983年。

據報道，該小區部分樓棟早已被鑒定為C級危房（危房分ABCD四級，D級的危險程度最高），雖然經過加強，但效果不明顯。

按照當地政策，舊改的方式可能還是進一步加強。

居民不願意以加強模式來延長房屋的使用壽命。于是，小區居民自主提出申請，委托政府提供拆建服務。

最終住建部門牽頭，規劃、園林、交通、國土等多個部門參與，對小區實施整體拆除，重新規劃建設。

原來13幢房屋拆除後，将建成7幢11層的電梯小高層。另外，還将配建“一老一小”活動中心等配套設施超2000平方米，增設450個地下車位，綠化率也将提升至25%以上。

當地政府為小區重建提供了政策支援。其中包括為居民發放臨時租房補貼，提供專項資金支援小區改造、加裝電梯、未來社群改造等。

随後不久，浙江釋出了《關于穩步推進城鎮老舊小區自主更新試點工作的指導意見（試行）》，浙工新村被作為示範案例進行推廣。

浙工新村改模組化式，和傳統的舊改有很大不同：

❶資金來源管道多元化，政府不再是唯一的出資方，而是由居民和社會資本共同承擔，政府适當的給予激勵；

❷居民不需要動遷異地安置，項目在原址上拆除舊樓，再建新樓，居民還是原住民，既留住了鄉愁，也更好的保留了城市風貌。

這一模式，就稱之為“原拆原建”。

事實上，浙工新村并非個例。此前，深圳、北京、成都等地，也有成功案例。

深圳最早原拆原建項目，可以追溯到2006年。田貝村在股份公司的主導下，自籌自拆自建，将80棟舊樓拆除，建成5棟32層住宅樓。

此外，北京的勁松北社群、上海的彭三五小區、成都的中央花園二期等，都是原拆原模組化式的成功實踐。

最近的案例，則是廣州花都新華街豐盛社群叢集街2号居民樓，上個月剛啟動拆建工作。這也是廣州花都區首個由政府部門指導、居民自籌資金拆建的危樓項目。

從目前來看，各地對于這一模式的運作也有所不同。其中，最受關注的莫過于資金來源管道。

上述幾個項目中，上海彭三五小區是由政府主導，财政掏腰包；杭州浙工新村是居民自籌+社會資本為主；廣州花都項目政府補貼比例較高。

相比之下，政府大包大攬的财政支出模式，在目前顯然是無法大面積複制的。杭州模式及廣州模式，更有可能在未來被推廣。

微利但可持續

新型舊改為房企提供新機遇

傳統的舊改，是典型的重資産模式，資金量大，周期長，複雜性高，很多房企都望而生畏。這一輪的行業下行，舊改項目成了很多房企的拖累，大量舊改項目也迫于資金壓力而擱置。

在此背景下，老舊小區原拆原模組化式，對房企來說更具可操作性。

房企投入一定的資金參與小區改造，換取一定年限的小區公共空間和設施的經營權，進而擷取相應的投資回報。

以北京勁松北社群改建為例，負責小區改造工作的是民企願景集團。企業前期投資了3000萬元參與勁松北社群一、二小區的改造。

作為回報，小區所在的街道與企業簽訂了20年期的改造和營運協定。項目改造完成後，該企業通過物業營運及服務擷取投資回報，包括物業管理費、停車管理費，以及商店、餐廳、社群服務中心等空間的租金收入。

該公司測算，項目大概需要10年收回前期投入成本，後面10年将進入盈利期。

原拆原模組化式對房企來說，前期資金壓力不似傳統舊改那麼大，後期收益也沒傳統舊改來得那麼快，屬于“細水長流”的賺錢方式。

這與目前行業“賺慢錢”的趨勢也是一緻的。它要求房企不僅要有開發能力，更要有營運能力。對于轉型中的房企來說，這是不小的考驗，同時也不失為一種新的機遇。