本文來源：時代财經 作者：林心林
國内房地産龍頭企業萬科資産處理的清單裡或許将加上物流闆塊。
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4月17日，彭博引述知情人士報道稱，萬科正尋求出售旗下地産物流公司普洛斯(GLP)全數股權，以籌集資金應對流動性壓力。該消息稱，萬科已經就轉讓所持的普洛斯21.4%股權，與包括廣東省國資背景的粵海控股、另一家天津國企在内的潛在買家接觸，但尚未達成協定。
從2018年聯合财團以數百億私有化普洛斯以來，萬科與該全球物流不動産投資巨頭已攜手走過近六年。4月18日，時代财經就出售事項向萬科集團、萬緯物流方面求證，均表示沒有更多披露資訊。
牽手普洛斯6年，萬科也曾有物流野心
萬科對于物流地産的布局已有十年之久。
在這家房地産商開拓物流地産的路上，少不了物流巨頭普洛斯的身影。2014年，萬科邀請時任普洛斯CEO梅志明到總部講課，講述中國倉儲物流未來的發展前景。次年，萬科正式進軍物流地産行業，并啟用全新品牌“萬緯”。
摸索發展兩年後，萬科于2017年7月宣布，與厚樸、高瓴資本、SMG、中銀投組成财團，共同參與在新加坡交易所上市的普洛斯（GLP）私有化收購，總估值約為160億新元，約合人民币790億元，表露其物流野心。
在當時，普洛斯擁有及管理在中國、日本、美國和巴西等國家的現代物流設施組合，物流地産面積約5500萬平方米，資産總額超過420億美元。而其中超30%的物流面積位于中國，在該市場的份額幾乎等于第2到第10名的總和。
對于物流業務剛剛起步的萬科來說，收購普洛斯後能與其形成協同效應，并利用普洛斯的龐大物流倉儲網絡和管理能力完善自身的布局，快速做大規模盤子。
彼時剛剛從王石手中接棒的董事會主席郁亮公開表示，目前萬科的物流地産在行業大概排在第四、第五名，但與普洛斯結合後，将追求成為全國乃至全球第一。
2018年1月，私有化普洛斯交易完成，萬科出資157.33億元、持股21.4%，為單一最大持有人。借此，萬科在物流地産領域也有了普洛斯+萬緯物流兩大王牌。
不過，萬緯物流和普洛斯沒有進行合并，而是以萬科為共同股東協同發展。發展模式上也略有不同，普洛斯圍繞物業開發、營運管理、基金管理以及物流金融平台，全方位打造物流産業生态圈；萬緯物流則更加聚焦發展高标倉儲和冷鍊物流。
财報顯示，2023年，萬緯物流實作經營收入41.8億元，同比增長17.2%，其中高标庫營業收入23.0億元、冷鍊營業收入18.8億元；截至報告期末，萬緯物流累計開業項目可租賃建築面積1002萬平方米。
而普洛斯則在近一年中身陷出售傳聞。去年5月，普洛斯方面曾在電話會議中表示正與某投資者就出售部分中國資産簽訂了備忘錄，計劃将出售資産的款項用于降低公司杠杆率及回購債務。在随後10月份的媒體交流會上，郁亮針對該消息表示“萬科隻是财務投資，不會幹預它，我們對普洛斯很看好，對他們團隊也很看好。”
不過，到了今年3月，有市場消息傳出萬科拟出售普洛斯持有股權。4月14日，萬科舉行的投資者關系會上，郁亮表示萬科确實存在多元化經營業務步子過大、操之過急，超出資源比對能力，過多占用了開發業務資金，規模過大導緻管理能力跟不上等問題。
過去幾個月，萬科陸續做了一些資産處置動作，包括出售廣州天河萬科廣場、悅榕莊酒店的股權、上海七寶萬科廣場50%的股權等。
物流市場承壓，資産包紛紛挂售
“開發商處置資産是近幾年的主題，并不意外。”有不願具名的物流産業人士對時代财經稱，萬科出售普洛斯的動機或主要出于自身美元債到期壓力，以及目前倉儲物流市場正處于調整的考慮。
過去一年，全國物流地産市場承壓，高标倉市場供應持續增長但需求恢複動力不足，整體呈現空置率上行、租金下滑趨勢。
為提高出租率，不少業主采取了“以價換量”的租賃手段，使得租金表現持續承壓。在仲量聯行定期追蹤的24個高标物流倉儲市場中，第四季度16個市場的平均租金錄得同比負增長。
降租的情況也在普洛斯旗下物流項目出現。
據中金普洛斯REIT年報，2023年實作營業收入約4.3億元，同比增長19.7%，淨利潤2388萬元，同比下降20.1%。中金普洛斯REIT指出，公司業績下降的主要原因是市場形勢出現變化。公開資料顯示，去年擴募後該基金由10個倉儲物流園組成，截至期末有效平均租金單價為37.73元/平方米/月，上一年末該資料為44.43元元/平方米/月。
“近十年來物流地産市場一直都是往上走，租金上漲、空置率下跌、資金看好，但自2022年後開始出現拐點。”戴德梁行董事總經理、中國區産業地産部負責人蘇智淵提供的資料顯示，今年一季度，全國高标庫平均租金為32.2元/平方米/月，空置率為16.6%；而去年一季度為租金33.7元/平方米/月，空置率15.7%，“這是近年來第一次出現掉頭向下趨勢。”
目前，除了珠三角區域，京津冀、長三角、成渝等地區的市場表現疲軟，去化壓力顯現。蘇智淵指出，由于跨境電商普遍将華南作為出海前置倉片區，是以該區域得以保持租金相對平穩和略微上漲，而其他大部分地區則處于租金下跌趨勢。
世邦魏理仕資料亦顯示，一季度廣州優質倉儲設施空置率持續三個季度不高于5.0%，租金環比上漲39.2元/平方米/月，高于全國平均水準。不過，上述物流産業人士表示，除了跨境電商以外，其他産業倉儲需求走弱，加之供應高企，廣佛地區物流租金前景也并不是非常樂觀。
蘇智淵指出，物流市場下滑趨勢受宏觀經濟等多方面因素影響，包括内外需、進出口、傳統電商表現等，“預計仍要持續一定時間才會迎來反彈，且物流市場的發展一般要滞後于宏觀經濟市場大概一年。”
市場承壓下，一些資方也開始将資産進行抛售處理。2023年11月，就有消息指黑石集團正在尋求出售位于中國的物流資産包，含11個物流園區項目，總價超百億元，拟出售的資産中規模最大的為龍地廣州空港物流園，前身為地産商富力旗下綜合物流園。
“從2023年下半年開始，市場上就有大量的高标庫物流資産包在尋求出售，至少超過十餘個。”蘇智淵對時代财經解釋稱，國内許多物流資産由海外基金持有，這些基金大多有自身嚴格的盈利回報名額，如果租金出現持續向下趨勢，盈利目标則可能實作不了，這些資方就會在短期内快速退出。
這種走勢或将進一步影響倉儲REITs表現。今年以來，已有多支倉儲物流REITs價格下滑。“租金下滑的走勢會對REITs價格産生影響，假設未來市場持續往下走，REITs的稽核發行及定價也會更加謹慎。”蘇智淵稱。