“狠人”王健林：萬達總部大樓和萬達電影均易主，資産兩年縮水1300億

來源：視覺中國

作者 | 嶽家琛 

編輯 | 王偉凱

出品 | 棱鏡·騰訊小滿工作室  

163萬平方米，相當于6.3個鳥巢的建築面積之和。這是2023年以來，萬達集團甩賣的11座萬達廣場的總建築面積。

“賣賣賣”成了萬達過去一年的關鍵詞，從萬達電影股權，到萬達廣場和萬達酒店重資産，再到集團總部大樓……萬達幾乎出手了曾經最珍貴的資産。

4月12日，北京萬達廣場實業有限公司發生股權變更，該公司持有北京萬達廣場，即萬達總部所在地。

繼萬達總部易主後，萬達電影也正式易主。4月17日，萬達電影釋出《關于間接控股股東股權轉讓完成暨公司控制權變更的公告》，萬達文化集團和王健林所持股份已完成工商變更登記，受讓方為上海儒意。

随着總部大樓資産被賣和萬達電影股權變更，萬達電影已經開始搬家，由原來的集團總部北京市朝陽區建國路93号萬達廣場B座，搬至萊錦文化創意産業園。

“王總做事一向雷厲風行，是個狠人。當公司遇到危機的時候，他敢于壯士斷腕，把此前最珍貴的資産都賣掉。”一位萬達前員工對作者如是說。

胡潤研究院釋出的《2024胡潤全球富豪榜》顯示，過去一年，王健林家族财富下降800億元人民币，縮水72%。而在2023年，王健林家族的财富下降了500億元。

僅兩年時間，王健林資産縮水了1300個“小目标”。而一系列的資産甩賣之後，王健林家族财富僅剩300億元。       

抛售總部大樓

近日，北京萬達廣場實業有限公司發生股權變更，原全資股東大連萬達商業管理集團股份有限公司退出，新增股東坤華（天津）股權投資合夥企業（有限合夥）持股99.99％，為控股股東；坤元辰興（廈門）投資管理咨詢有限公司持股0.01％。

這引起了外界對萬達賣掉集團總部的關注。

“北京萬達廣場寫字樓B座一直是我們自持的。”北京萬達廣場實業有限公司租賃部門一位從業人員對《棱鏡》作者如是說。該寫字樓為萬達北京總部所在地。   

一位萬達前員工同樣對作者表示，北京萬達廣場此前一直為萬達集團持有。

北京萬達廣場由A座、B座、C座三棟樓組成，位于建國路93号，緊鄰國貿CBD和央視新址。據上述負責租賃的人士稱，目前A座由小業主持有，B座和C座自持，其中C座目前為北京萬達文華酒店，B座為辦公樓。

該公司一位負責招标的員工、文華酒店員工也均向《棱鏡》作者表示，該公司持有北京萬達廣場B座和C座資産，這是萬達集團在北京的核心資産。

目前，北京萬達廣場B座除了是萬達集團總部大樓外，部分樓層也在對外出租。上述負責租賃的人士稱，該寫字樓租金最低為8元每天每平方米，與萬達集團同樓辦公。

北京萬達廣場C座曾為萬達索菲特酒店，2007年更名為萬達文華酒店。萬達集團近年的年會均在該酒店舉行。天眼查顯示，萬達文華酒店為北京萬達廣場實業有限公司的下屬公司。

北京萬達廣場實業有限公司成立于1999年，曾用名為北京萬達廣場房地産開發有限公司。該公司為上述北京萬達廣場的開發機關。

根據萬達官網資料，北京萬達廣場于2006年12月開業。2008年，萬達總部由大連遷至北京萬達廣場。   

與此前出售其他城市的萬達廣場目的一緻，本次出讓北京萬達廣場實業有限公司，仍為緩解流動性壓力。

根據天眼查，北京萬達廣場實業有限公司注冊資金2億元人民币，去年9月，該公司股權已經質押給華鑫國際信托有限公司。

196億在手現金，1143億短期債務

在出售總部大樓資産兩周之前，萬達剛獲得了600億元投資。

3月30日，大連萬達商管與太盟投資集團、中信資本等5家機構正式簽署投資協定，5家投資方聯合向大連新達盟投資約600億元，合計持股60%。投資完成後，大連萬達商管持股40%。

“即便有了600億元投資，但停不下的資産甩賣，意味着萬達仍未到達真正的安全區。”一位長期關注萬達的人士對作者表示。

萬達的債務仿佛是個無底洞。根據中誠信國際釋出的大連萬達商管2023年跟蹤評級報告，截至2023年一季度末，大連萬達商管負債總計3105.36億元。   

截至2022年末，大連萬達商管手持現金及現金等價物196.31億元，而一年内到期的債務多達1143億元。這也解釋了王健林為何從2023年開始瘋狂抛售資産“回血”。

“幸運的是，萬達仍然有不少優質資産可以變現。不少萬達廣場地處市中心，人流巨大。”一位萬達集團前員工對作者表示。

2023年以來，萬達集團轉讓了11座萬達廣場重資産。僅2023年12月25日至30日期間，就有4座萬達廣場被密集轉讓，分别為蘇州太倉萬達廣場、湖州萬達廣場、廣州蘿崗萬達廣場以及上海金山萬達廣場。

此前2023年10月，險資機構大家保險曾收購了上海周浦萬達廣場。2023年5月底，大家保險還将上海松江萬達廣場、西甯海湖萬達廣場和江門台山萬達廣場三個購物中心收入囊中。

今年3月20日，天津市薊州區萬達廣場商業有限公司發生工商變更，大連萬達商業管理集團退出，北京天鼎琨陽科技有限公司成為全資股東。

根據股權變更資訊，基金、保險公司是萬達廣場的主要買家。從交易性質來看，“甩賣”的萬達廣場均是重資産，這意味着萬達集團不再是上述萬達廣場的持有者，但仍是這些萬達廣場的營運方。

萬達并未公布這些交易的對價。不過，據一位萬達前員工對作者稱，資産出售時，預估每家萬達廣場可以賣到7億元，但不同項目交易金額均有差異。

輕資産轉型

曾經，萬達廣場、萬達電影、萬達酒店、萬達文旅城這四個産品，像馬車頭一樣，拉動着萬達這座龐大的商業帝國。然而，随着這些往日珍貴的資産被相繼處置，王健林的萬達還剩下什麼？

王健林最先抛售的資産是酒店和文旅城。2017年，王健林将77家酒店賣給富力，将13個文旅城賣給融創。這筆交易彼時被稱為“世紀交易”。

“持有大型豪華酒店并不是一個好生意。”一位地産業内人士稱，“五星級酒店的資本回報率太低了。”如今，接手萬達77家酒店的富力集團早已被申請破産重整。

而随着近期北京萬達廣場實業有限公司股權轉讓，萬達已經失去了京滬兩座核心城市的旗艦酒店資産。去年12月26日，上海萬達瑞華酒店易主。萬達瑞華是萬達酒店旗下最高端的品牌。

2020年是萬達的另一個轉折點。2020年9月，萬達商管宣布不再開發重資産項目，不再投資持有萬達廣場物業，全面實施輕資産戰略。   

在這之後，萬達廣場分為了輕、重兩種模式。其中，重資産平台為大連萬達商管，自持萬達廣場物業。而輕資産營運平台為此前計劃上市的珠海萬達商管，不持有物業，收入主要包括營運管理服務費、物業管理費及增值服務費等。

通過股權穿透，大連萬達商管是萬達集團的核心資産，後者由王健林父子全資擁有。

從子公司名稱來看，大連萬達商管子公司名稱多為“某某萬達廣場投資有限公司”，其194個子公司持有着全國各地萬達廣場資産。過去一年來甩賣的萬達廣場資産，母公司多為大連萬達商管。

而珠海萬達商管于2021年由大連萬達商管投資設立，其子公司名稱多為“某某萬達廣場商業管理有限公司”。

彼時，萬達推行輕資産戰略主要源于輕資産更容易獲得資本市場青睐，但這并不意味停止開發并持有重資産。“當時集團的政策并非不要地産，而是萬達商管要剝離地産，這樣有助于提升估值。”一位萬達内部人士對作者解釋道。

萬達原計劃将這些營運服務業務打包進珠海萬達商管上市，然而，萬達商管上市路最終折戟。

去年末，有消息稱，萬達還計劃将一二線城市的約40個萬達廣場出售，正在與潛在買家溝通。不過，《棱鏡》作者咨詢了多位萬達員工或曾在萬達工作的人士，這些人士均無法證明有多達40座萬達廣場正在出售的消息。   

“賣血”之後，如何“造血”？

“賣賣賣”之下，大連萬達商管的“造血”能力也在走弱。2022年，大連萬達商管經營活動現金淨流入96.85億元，同比下降57%。

大舉抛售之後，王健林手中還剩下哪些可持續“造血”的資産？

在2017年出售大部分文旅和酒店資産後，商管業務就成為了萬達集團的核心資産。

根據此前招股書，2020至2022年，珠海萬達商管營收分别為171.96億元、234.81億元及271.2億元，淨利潤分别為11.12億元、35.12億元及75.34億元。珠海萬達商管作為輕資産管理公司，主要為萬達廣場提供招商、管理營運、安保等服務。

根據此前招股書的介紹，萬達商管的輕資産模式分為租賃營運模式和委托管理模式，租賃營運是指萬達商管租賃業主的資産拿來出租，而委托管理則是業主委托萬達進行招商、營運，并支付一定的服務費。

作為一家輕資産營運公司，項目外拓能力至關重要。資料顯示，2020年至2022年這三年間，萬達廣場新增了149家，其中輕資産項目占比80%以上。

根據萬達商管此前披露的招股書，截至2022年12月31日，珠海萬達商管共管理472個商業廣場，其中184個由獨立第三方擁有，占在管商業廣場總數的39%。

彼時招股書稱，2022年，萬達商管的在管商業廣場平均出租率高達98.6%。

酒店方面，截至2023年末，萬達酒店發展在管157家酒店。萬達酒店發展的招股書披露了酒店業務的營運模式，包括租賃經營、管理模式與特許經營三種。管理模式下，萬達将相關品牌許可授予業主方，由萬達任命酒店管理團隊負責酒店管理，并向業主收取管理費用。

萬達酒店旗下品牌包括萬達瑞華、萬達文華、萬達嘉華、萬達錦華等9個品牌。

不過，2023年度，萬達酒店的入住率僅有55.9%。2023年，萬達酒店發展營收僅9.83億元，淨利潤1.91億元，同比下滑18%，總市值僅9.21億元。

此外，萬達電影如今已正式易主。去年12月6日，萬達電影釋出公告稱，王健林拟将北京萬達投資51%股權轉讓予上海儒意。随着工商變更陸續完成，王健林已經失去對萬達電影的控制權。