看樓市數冷熱之2
在120平方米住宅放開限購後，高端新住宅市場面臨嚴峻的分化，既有旗開得勝、高調慶功，也有默默無聞低調加推。即使在廣州市的中心六區内，價格走勢也差異明顯。克而瑞資料監測顯示，2024年3月廣州商品住宅成交均價為36917元/㎡，環比下跌7%，其中天河區成交均價同比降2%，白雲區則同比降9%。兩區樓盤到底推出怎樣的産品加速去化？可以從兩區的純改善項目——中鐵建招商西派天河序和富力富雲山的市場表現加以分析。
中鐵建招商西派天河序
所屬闆塊：天河梅花園闆塊
首日去化率：B級（首日去化率20%至40%）
網簽量：10
首開價格：6.8萬元至9萬元/㎡
折扣優惠：首開吹風價為8萬-9.5萬元/㎡
（資料來源：陽光家緣、克而瑞廣佛）
■西派天河序“6字頭”入市。
“5字頭”拿地“6字頭”入市
天河新房市場今年達到了近五年來的供應高峰，不少房企采取“舊盤加大促銷，新項目平價入市”的吸客政策，以應對内卷。梅花園闆塊的全新盤——中鐵建招商西派天河序以“6字頭”驚喜價入市，開盤後釋出捷報，首日熱銷18億元。
據克而瑞廣佛監測，此次西派天河序首開推出215套，首日去化在20%至40%之間；世聯東一研究院指出，據官方資料，項目成交量為80套；陽光家緣資料顯示，截至4月17日，網簽量為10套。
項目銷售人員坦言：“天河市場目前非常卷，5.3萬元/㎡的拿地成本、‘6字頭’的起步價，以往真是難以想象，而目前不同戶型都有較多層數可選。” 貝殼找房資料顯示，緊挨西派天河序的次新房信達金茂府，3月二手成交均價為78912元/㎡，一二手已呈現倒挂。
低密住宅有煙火氣有配套
西派天河序離地鐵3号線梅花園站約400米，離周邊的信達金茂廣場不到300米，項目位于商場後方。由于不在廣州大道北主路上，新盤旺中帶靜，幾百米外充滿煙火氣，小區卻能保持靜谧。“我們主要打造低密度社群，目前主推125㎡、140㎡、190㎡三種戶型，其中140㎡和190㎡是闆式設計的小高層，125㎡則是32層的2梯4戶大廈。”項目銷售人員稱，闆式設計能實作三面觀景，戶戶不受遮擋，在采光、面寬、南北對流等方面都更為舒适。
而在戶型設計上，銷售人員表示，每個戶型實用率都超100%，“特别是125㎡的戶型，由于是大廈分攤更少，不少客戶反映卧室比140㎡的還大。而我們的140㎡戶型可以做到雙套房設計，而兩個套房分布于客廳兩邊，更為私密。”從樣闆房可見，無論是125㎡還是140㎡戶型，主卧都具備270度飄窗設計，視野廣闊。不過，新快報記者發現，在140㎡樣闆房内展示的雙套房設計，在設計圖則沒有展示，銷售人員口頭承諾未來将以雙主套傳遞。
在教育配套方面，項目周邊的越秀天河和樾府已經确定了華陽國小+廣州中學的配套組合，而西派天河序銷售人員則表示，項目與越秀天河和樾府同在一個街道，未來或有機會享受此教育配套。
“7字頭”變“5字頭” 購房者對“雲山”熱情為何退卻？
富力富雲山
所屬闆塊：白雲設計之都闆塊
首日去化率：C級（首日去化率低于20%）
網簽量：5
加推價格：5.9萬元至8.3萬元/㎡
折扣優惠：首開價格為7萬-8.5萬元/㎡
（資料來源：陽光家緣、克而瑞廣佛）
■富力富雲山2022年首開樓棟，目前現樓發售。
從“預售”賣到“現樓”，加推網簽僅5套
今年，非網紅闆塊的項目有了新常态，幾乎每一輪的加推，價格都會松動。雲山珠水雖然屬于傳統豪宅的主流派别，但在行業震蕩期，在均好性優先的市場邏輯下，同樣難逃“以價換量”。白雲山腳下的陳田村舊改項目——富力富雲山，在3月下旬加推，與2022年開盤的8萬元/㎡均價相比，這次加推的A5棟啟動政企團購，主力戶型為120㎡至180㎡的三房至四房，單價低至“5字頭”。在營銷海報上，項目還特别說明附送“安心禮”——“1年内降價可退房，1年内漲幅不足5%可退房”，以“限時優惠”來吸客。
項目号稱加推團購首日勁銷3.1億元，而根據克而瑞廣佛監測，此次富雲山加推212套，首日去化低于20%，即不超過42套；世聯東一研究院資料顯示，截至3月24日，項目成交量為5套；據陽光家緣監測，截至4月17日，加推的新樓棟網簽量為5套，而2022年開賣，目前以現樓發售的A1、A2棟，網簽量為78套。
項目最大的賣點為白雲山景觀，尤其是首開的A1、A2棟，位于項目的頭牌位置，一路之隔就是白雲山，所有戶型東南向15度直面主峰摩星嶺。開售一年多，從預售賣到現樓，購房者對“雲山景緻”的熱情為何退卻？
富雲山脫胎于陳田村舊改項目，項目整體占地面積62.6萬㎡，建築面積約200萬㎡，主要業态包包覆宅、較高價的電梯大廈、酒店、商業和學校。舊改大盤要兼顧周邊發展和居民配套建設，配套一般較為齊全，但整體開發完畢需要8年至10年時間，而學校等公建配套也将與回遷村民共享。此外，項目地塊緊挨白雲大道北，車流量較為密集，未來部分樓棟或受到一定車流噪音影響。
另一方面，去年項目5公裡範圍内迎來多個面積段重合的重磅對手，中海·麓府、萬科·瑧山府等全新項目入市，并以更新的戶型設計以及更高的實用率迎戰。富力富雲山的戶型優勢是3.15米的層高，但以項目120㎡與萬科·瑧山府的115㎡戶型相比，同是三房兩廳兩衛設計，富雲山客廳開間不足4米，而瑧山府的開間達5.7米，産品力和實用率的對比之下，項目銷售受到壓力。此外，目前市中心6萬元至9萬元/㎡區間的新盤，不乏天河、海珠等更核心區的項目，闆塊兌現更為迅速，分流不少外區客戶。
富力2023年銷售額比2021年大跌逾八成
市場進入傳遞力競争的時代，購房者對竣工情況非常關注，但在傳遞方面，富力去年一直未有官方公開披露的統一資料。
過去一年，作為首家完成了境内和境外債務整體重組的房企，富力地産過得依舊不平靜。富力地産聯席董事長張力于去年年底突然宣布辭任，此後富力地産深陷債務困境。今年3月底釋出的年報顯示，富力地産營業收入362.4億元，同比微增3.0%，其中酒店營業額年增長54%；年度虧損199.5億元，同比擴大26.4%。
而在銷售力方面，2023年富力地産總協定銷售約199.5億元，銷售面積約134.5萬平方米，同比分别下降48.1%和52.8%，連續兩年下降。從中指院監測資料來看，2023年銷售額比2021年大跌約83%，2021年銷售額約為1202億元。
富力的公告指出：“公司仍持有龐大的土地儲備及發展中項目或已落成物業，是以繼續積極探索如何通過預售産生現金流。由于現時買家高度警惕竣工風險，本集團的預售政策重點放在已落成待售物業，或發展周期即将結束的成熟項目。”
富雲山銷售人員表示，此舊改為目前整個白雲區最大體量項目。“光是住宅地塊有10塊地，商業有5塊地，學校有2塊地，目前國小已經開學，中學預計年底或明年開學，整個項目的兌現前後要8年至10年”。新快報記者了解到，首開的A組團中，目前A1棟、A2棟是現樓發售，傳遞标準比較明确，單價“6字頭”起；加推的A5棟預計于明年年底傳遞。
新快報記者 何璐詩