在過去兩年間，買房置業這件人生大事，在“買漲不買跌”的消費心理驅動下，迎來了全新的格局。新房方面，“開盤即售罄”成為往事，現房銷售成為趨勢；二手房方面，挂牌量激增導緻房價回落，買方市場逐漸穩固。2024年即将過去三分之一，購房者、售房者和房地産經紀都在心中盤算：房價跌到谷底了嗎，今年該不該買房？為此，記者走訪城區近20個在售樓盤，又通過十幾名房産中介的親述，幫助購房者尋找答案。
新房
改善購房唱主角 現房銷售成趨勢
如果要選擇一套心儀的住房，你會考慮哪些因素？除了地段、配套以及建築品質之外，電梯、低容積率、人車分流、私家電梯廳、品質物業等名額都會在考慮範圍之内，而這些直指購房目标——改善。
戶型迎來全新革新 寬廳四室大宅受追捧
家住城區南池公園附近的石女士近期将買房事宜提上了日程，面對即将到來的二孩龍寶寶，家中迫切需要購置一套四房間住宅。“過去兩年，由于房價一直在降，我始終處于觀望狀态，但是目标區域的新房我一個沒漏的都在關注。”石女士談及她的購房方向時，提到了幾點硬性名額：“首先就是人車分流，孩子可以獨立在小區内玩耍。其次一定要四室住宅，在兩個孩子都有獨立房間的情況下，我和丈夫也想各自擁有獨自的空間。第三點不可強求，努力買一套總高不超過8層的電梯洋房，退而求其次的話，不高于18層的小高層也可以。”
記者在濟安橋南路某在售樓盤采訪時發現，該樓盤在售房源主要面積為128平方米、142平方米和169平方米。讓人意想不到的是，樓盤首先售罄的竟然是大戶型。“該項目為我們公司在濟甯城區開發的第四個項目，根據前面樓盤的銷售情況，面積128平方米的三房間戶型最受歡迎，是以新項目仍然将主要房源放到該面積段。項目2019年開盤後，最先售罄的居然是169平方米的大戶型，客戶相中的是大客餐廳和大陽台。”項目負責人朱經理介紹說，“後來我們總結了最新的市場需求，發現像我們這樣的純洋房社群，客戶除了關心價格之外，更注重居住體驗和項目品質。”
135平方米的三房間，客廳的開間達到7米；143平方米的四房間，客廳開間也接近5.3米；172平方米的大四居，客餐廳開間超過8米，加上敞開的陽台進深超過9米，客餐廳加上通開後的陽台面積，達到了驚人的72平方米……目前，房企積極應對市場需求，推出全新的戶型體驗，為購房者帶來了全新的感官刺激。
現房優勢逐漸顯現 期房送車位送家裝
“我們項目在售房源均為現房，上午辦完手續，下午即可入場裝修，很多客戶為了規避期房的風險，甯願多花錢，也要選擇我們項目。”太白樓路上某在售項目銷售人員李經理說，“項目開盤于2020年下半年，當時正是房地産市場最好的時間，我們的拿地價格也明顯偏高。過去三年多來，我們克服了重重困難，在沒有清盤的情況下按時交房，取得了客戶的信任。”談到了在售房源價格，李經理坦言：“的确降了價，小高層每平方米最高降價接近2000元，洋房則在1500元左右。沒辦法，市場就是如此。”
與所見即所得的現房相比，在售期房項目則拿出了更多誠意，以吸引消費者的關注。“我們的房子，‘贈送’10平方米到15平方米不等的面積，例如半封閉陽台的計算面積約三分之一、北次卧贈送一半面積、私家電梯廳的贈送、兩個南向飄窗的贈送等，折算上贈送面積，房子的公攤不足10％。”濟甯高新區鴻廣路某在售樓盤銷售經理于女士告訴記者，“為了加強與周邊樓盤的競争，今年年初，項目拿出了‘殺手锏’，購買小高層贈送車位，洋房贈送車位和儲藏室。除此之外，我們還聯合裝修公司，贈送價值10萬元的建材和家電，客戶隻需支付人工費用即可。”種種折算下來，該項目的小高層房源單價已不到6000元，洋房則在7000元左右。
擱置置換計劃 前置新房購買計劃
過去十年間，賣了老城區的老房子，去新開發區域購買一套新房，通過置換的方式改善居住條件的市民不在少數。随着過去兩年間二手房價格的回落，不少市民的購房計劃擱置。
“等了三年多，就想給父母置換一套舒适的房子，現在隻能眼睜睜看着他們舊房子的價格一步步往下走。”80後市民王先生談及過去最後悔的事情，非換房這件事莫屬，“我關注的新房雖說也跌了，但是遠不如老房子跌得厲害。”2017年，原本在蘇州從事建築設計工作的王先生，為了照顧父母回到濟甯。他最大的夢想就是利用自己的存款為父母購買一套新房，由于職業影響，他始終沒有找到心儀的房源，“濟甯的住宅項目大多采用真石漆制作外立面，而外地的高端住宅現在都采用幹挂石材、鋁闆等，項目整體品位較高。可我等了多年也沒等到這樣的項目，卻等來新舊房源置換差價的擴大。現在不打算等了，先購買新房，再找合适的機會處理舊房。”
記者采訪中發現，由于房貸政策進一步寬松，特别是商業貸款利率趨近公積金貸款利率，不少原本計劃賣掉舊房後全款購置新房的市民，選擇前置購房計劃。“今年我已經65歲了，腿腳越來越不友善，每天爬上爬下5樓，實在吃不消了。在孩子的鼓勵下，今年3月份我購買了一套高新區的新房，總價73萬元，貸款42萬元，月還款約占我們老兩口終身俸的三分之一，預計中秋節前後交房。以後上下樓有電梯，距離孩子上班的廠子也挺近，除了買菜不友善，别的都挺好。”現居住于任城區古槐街道吉祥小區的劉阿姨告訴記者。
二手房
剛需觀望漸入尾聲 市場回歸居住屬性
春節過後，不少購房者或許已經發現，朋友圈裡過去兩年間專注于新房帶看的房産中介，如今又重拾老本行，專注于二手房銷售。刷屏般的房源、馬不停蹄地帶看，這一切的信号似乎都在朝向一個方向——二手房以價換量的趨勢正在明确。市場在度過了一個長時間的冷靜期後，買賣雙方皆以一個合理的心态審視市場，進而理性判斷。
房主變現心理明确 持币購房更加務實
“2018年我結婚的時候，關注了洸府河畔的某高層住宅小區，當時一套面積為143平方米的三房間，包括車位和儲藏室的售價為128萬元。過去6年，上周我以93萬元的價格購入了相同戶型，省下了30多萬元。”市民許女士告訴記者。無獨有偶，在該樓盤向北三個路口的某小區，市民張女士新購買的一套面積147平方米的高層住宅也僅為87萬元，比高峰期跌去了三分之一。
市民鄭女士向記者介紹了過去四年間的購房經曆：2020年購入濟北新區一套學區房，單價接近10000元；2021年，父母為了看孩子友善，又在距離十分鐘車程的位置購買了一套洋房，單價約為1.25萬元；2021年，鄭女士為讓女兒接受更好的教育資源，她以近123萬元的價格購入了一套秦莊小區68平方米的住宅。“毫不誇張地說，三套房子虧出了一套房子。”鄭女士介紹說，“今年3月2日，二孩降生，我打算賣掉第一套學區房，經過讨價還價，房子挂牌40多天出售，單價不到8000元。但我不後悔，變現是第一要務。”
不少人發現，進入3月後，二手房價格又出現了一波回落。“原因是成交量在回升，購房者對目前二手房價格的接受程度較高，之前虛高的标價迎來了實際的成交，是以價格出現了回落實屬正常。”長虹路上某房産中介江經理告訴記者，“很多客戶不是手中沒錢，他們中有的持币觀望了兩年多，現在下手的客戶逐漸增多，選擇上也不再不切實際，關注房源價格的同時，更注重上下班的通勤以及接送孩子的便利程度，總之越來越務實。”
部分二手房成本效益突出 直接拉升成交量
“閑置二手房變現，原來除了選擇出售以外還可以出租。但是随着二手房價格的回落，選擇出租的房源越來越多，這導緻租房價格明顯下降。例如一套主城區配套齊全的高層三房間住宅，2020年之前的租金至少每月2200元以上，如今不到1700元。”琵琶山社群某中介曲大姐說，選擇低價出售房源換取資金的房主越來越多。
記者在調查中發現，即便是新房可以帶來更好的居住體驗，但是面對成本效益日益突出的二手房價格，新房市場仍然有些招架不住。“近期，選擇二手房的客戶越來越多，我們公司也把工作重心從新房帶看轉回二手房，成交量回升明顯。”蓼河新城某中介負責人歐大姐說，購房者心裡都有自己的經濟賬，二手房所能省下來的時間成本、利率成本乃至裝修成本，都是實打實的真金白銀。
房主放低姿态、購房者真心購買，二手房市場的冷冬似乎正在遠去。在急售房源驅動下，濟甯城區幾乎所有小區房源價格都出現了回落，不少持續關注樓市的市民選擇出手，他們中多數都是有着子女入學、婚前購房、就業安居等剛性住房需求的人士。“上周我購入一套紅星東路洸府河畔的住宅，146平方米配套車位儲藏室的成交價格為105萬元，恰好是我三年前看的同一套房源，售價便宜了幾十萬元。”市民宋先生說。
告别盲目投資 置業讓生活更美好
2019年，市民張先生購買婚房時，在選擇高層住宅和洋房之間犯了難。“當時我咨詢了上海的同學，他分析了同區域兩個項目的參數告訴我，一個容積率1.1的純洋房社群，16棟樓隻有430多戶。而兩梯四戶的高層住宅，兩棟樓就有500多戶，你覺得哪個住着舒服？”張先生回想了曾經的購房經曆說，“于是我果斷選擇了前者，雖說當時房價每平方米貴了1500多元，但是現在兩者的二手房差價達到了3000多元。我在高峰期買的，但是房子現在依然沒有賠本。”
談及未來房價走勢，不少業内人士給出了這樣的回答：人人都想買的房源，價格或許還會堅挺；相反，人人都選擇出售置換的房源，價格還會回落。“例如一層多戶的大廈，東戶下午沒陽光，西戶上午沒陽光，中間戶則不是南北透通，這樣的房源就算樓間距再大，實際住起來也并不舒适，是以在二手房市場的價格持續下跌。”專注房産投資20多年的市民劉女士說，“不是說人人都要購買洋房、低密度住宅或者人車分流小區，高層住宅依然有市場，那些兩梯兩戶、小區體量不大、單戶面積較大的高層住宅，接受度仍然較高，因為可以滿足大部分人群的改善需求。”
來源：濟甯晚報