最近看到網上對北京家長的描述：
住着一兩千萬的房，拿着上百萬的年薪，有北京戶口，穿着一百多的衛衣，坐着兩塊錢的地鐵，送娃上十幾萬的課外班……
好比外面穿着正經西裝，裡面勒緊褲腰帶。這種反差，在北京家長身上見怪不怪。畢竟，來自全國各地的家長，都對北京學區垂涎已久，以至于創造出了諸多學區房神話：
一間11.4方的老破小，賣出560萬的天價，單價超46萬/方；僅6.7方的破房，當年以250萬成交，僅僅因為有北京實驗二小……
一個接着一個學區房神話在北京各個小巷間赤裸裸的發生。
但如果告訴你北京一頂級牛國小區房三年跌了近5成，擱你你受得了嗎？
3年跌460萬……
看到擁有海澱頂級牛小——中關村第三國小的蜂鳥社群，跌破600萬，房價幾乎腰斬的事情，不免讓一衆看戲的人想：北京學區房是不是也快不行了。
對于蜂鳥社群房價腰斬這件事，說白了還是調劑的問題。以往，隻要你買了蜂鳥就一定能上，而現在是你買了不一定能上，價格下來是必然。
還有一方面，中三所在的海澱學區，小升初的升學通道其實并不好，因為很多家長把自家孩子弄到中三，都是奔着六小強的。但你明白，不是每個人都能進六小強，萬一沒進，等着你的就是區内搖号去坑校，那豈不完蛋。
是以如果說因蜂鳥倒了，北京學區房也不行，那太扯淡了。
那麼北京一些頂級學區房如今到底是怎樣一個情況呢？
分化。
一方面，老破國小區跌的比較慘。位于德勝學區的雙旗杆東裡大廈和黃寺大街24号院，一同對口五路通國小，距今已經29歲房齡了。
其中雙旗杆東裡大廈67方兩房間，近期成交單價為11.8萬/方，對比21-23年14.6萬/方的價格，下跌了19.18%。
從整體上看，兩個小區相對環境還是不錯，尤其是黃寺大街24号院，但随着雙旗杆東裡大廈已經砸到了11.8萬/方，你猜黃寺大街24号院能堅挺到什麼時候。
展覽路學區的德寶新園，房齡28年，24年相比21-23年期間價格，跌幅高達30%：41方的一房間，在去年以前能賣到14萬/方，今年以來隻能賣9.8萬/方，比三年甚至是四年前10.6萬/方的成交單價，還要低7.55%。
當時買這裡，無非就是保一下西城學籍。畢竟，在那個位置圖買個學籍好像也沒有更好的選擇了。
另一方面，卷完學區房，北京居然開始卷品質了。
安交學區交道口東大街建面約76方戶型兩房間，近期成交單價約為15萬/方，相比去年13.7萬/方的單價上漲了9.49%；
人盡皆知的紫金長安，既滿足強烈雞娃的意願，還能享受到不錯的居住品質，以至于在這輪逆勢中不降反升。
譬如其160方3房間的戶型，最近成交價在約14萬/方，比之前高點時的12.7萬/方的單價，漲了10.24%等等。
随着學區溢價部分轉移到品質溢價的階段時，一部分兼顧學區和品質的次新房開始逆勢上漲。
當然，還有一點你需要注意：直升校可能是未來學區房的一大亮點。
往後，對口入學的可能性是會越來越大的，是以隻要你能對口入學，那麼也就是有了一張升入優質中學的入場券。
你看這一次龍體學區的水上華城的價格，66方戶型，最近成交已經上漲至12.1萬/方，去年還隻有11.6萬/方；
另外，直升的永康胡同，67方的兩房間，成交單價高達13萬/方，對比去年有2.36%的漲幅。
可以看出，一部分家長對于直升和省心的追求開始展現了出來。
北京學區房價格不會崩，但受到的沖擊不小。
首先，學區房消費群體在收縮。
你們回想北京學區房價格暴漲的幾個階段：比較近的2013-2014年以及2022-2023年這兩個節點。
往前推6年，2007年北京出生人口7.7萬，2008年同樣是出生高峰期，超8.0萬人。那麼對應到2013和2014年，北京學區房開始教改、學區房價格也頻頻暴漲；
你看2013年3月，海澱區的華清嘉園，一間建面約37方房源，報價喊到350萬，每平米逼近10萬，也是以有了“宇宙中心”的稱号。
還有2017年，新生兒出生人數直接到驚人的17多萬人，可以預見的是2023年學位将嚴重不足。以至于在2020-2022年那一輪市場行情，學區房又來了一次上漲。
也就是說，每一輪的暴漲都離不開新生兒人口的支撐。
但随着2018年開始人口從14萬降至2020年的10萬人，人口的減少已經不需要前幾年如此多的學位。
未來供大于求的局面，對于差小和渣小的影響會比較大，那些頂級牛小影響不會很大。學區房分化的局面也将越來越分裂。
其次，北京各大頂級牛小彼此的競争不斷擴大。你們知道，2003年之前北京是沒有學區房的概念的，那時出名的是中關村。
但後來北京随之搞了五大學區甚至是八大學區，一座座頂級學區開始冒尖。我們熟知的萬柳和上地，以前還沒多少人知道，但到2014年價格上就已經和中關村齊平了。
還有德勝學區等，也是在2014年左右坐穩頂級學區的位子。
既然有如坐火箭升上去的，自然也有沒落的。之前的海澱名校譬如十九中，曾與人大附齊平；還有北蜂窩學區等，都沒落了。
也就是說，不僅是有更多競争學區的出現，還有更多高品質的出現，對一些頂級學區的分流有一定影響。
最後，我認為學區房周期快要跨過去了。
北京學區房的起點，可能正是從1995-2000留京大學生這批考一代，以及享受到機關分房的這麼兩批人開始的。
你想，他們有了房子，到結婚生娃以及到孩子上學，也就是那麼8-15年的時間。而正是這一批人的沉澱，慢慢造就了學區房的高光時刻。
也就是說2008年-2010年開始，學區房的風口就來了。你能明顯感受到2010年之後北京學區房價格漲幅遠高于一般房子。
如果說2018年之前是學區房的高漲期，那麼2018年之後就是回落期。多校劃片、教師輪崗等政策的出現，也意味着教育公平的趨勢很明顯了。
這種趨勢其實和現在教育政策的行為是不謀而合的。其實不管哪個行業，政策都是追随着趨勢，學區房也一樣。
你要想，北京學區房優質的教育資源，不都是全北京納稅人共同承擔的，那這種教育資源不得共享是吧。
且随着社會發展，學曆相對越來越水是既定的事實。你把現在的學曆和之前考一代的相比，根本沒法比；同時，家長的觀念也在變化，學曆不再是重中之重。是以，學區房的黃金期也在慢慢結束了。
學區房開始脫去投資的面罩了。
其實除了北京頂級學區房還有部分投資的價值，其餘城市的學區房都在不同程度的被剝奪金融屬性。
位于上海浦東的朱家灘小區，在2021年時房價還曾超15萬/方的它，現在連挂牌價都降到了7-9萬/方之間不等。
網紅城市杭州的學區神盤文鼎苑，在2021年3月時，賣出的一套58.66方，成交總價746萬，單價高達12.7萬/方；而如今，文鼎苑成交價都徘徊在6-6.5萬之間，相比2年前直接腰斬。
還有南京主城本部名校學區房——沙塘園，是南師附小的學區房。2020年年末，一套建面約37方的房源，總價在300萬左右，成交單價約8.2萬/方；而3月中旬成交的一套同面積戶型，跌倒125萬。
3年整整降了175萬，連這種名校都撐不住了，你說慘不慘。
不得不承認，無論是一線還是新一線，學區房溢價都在脫離了。
之後的趨勢是，學區房自身性質開始轉向消費品性質了。
過高的價格被剔除後，不同程度的收入家庭可以依據自身的實力來對教育投入一定的錢，就像随着身體變化，需要買不同尺寸的衣服一樣。
随着教育公平價值理念的不斷擴張，人與教育資源之間的比對将會銜接的上，而不是像一座大山也在每一位父母的身上。
是以，學區房不會消失，隻是沒那麼顯擺了。
其實說到底，學區房本質上還是遊戲規則的問題。譬如北京以往的上學政策，買海澱的學區房，有好的國小的同時還能劃片一個好的國中，再上一個好高中等。
這樣的遊戲規則自然是讓家長願意拼命的往裡面擠。是以你看現在關于教育的政策，都往公平最大化的方向走。
還有一點不能忽視的就是價值觀問題：人生不能輸在起跑線上；我知道自己的孩子天賦沒那麼高，我隻是想給自己的孩子有一個好的教育環境而已，這有錯嘛；孩子的教育成長時間不可逆，一旦錯過就沒了等等。
各種心理因素在促使着每一位家長對學區房的追捧，以至于一個被價格因各種因素綁定的商品，不同家長價值觀的“加持”下，助長着自己的高房價。
可能某一天，降低焦慮後，再依靠着一個相對公平的環境，能有一個美好的社會。