章黔/文
“新質生産力”成為全國兩會熱詞。站在“第三次創業”的“新”起點，招商蛇口努力以優質的“産品力”和“服務力”，推動産業鍊供應鍊優化更新，積極培育新興産業和未來産業，建構高品質發展的“馬利克曲線”，加快發展新質生産力。
2023年，中國房地産市場維持震蕩格局。市場信心不足、銷售承壓、融資受阻等多重壓力疊加下，行業洗牌速度進一步加快。在此背景下，招商蛇口（001979.SZ）依然實作了銷售業績的增長，保持了财務名額的安全。
資料顯示，2023年招商蛇口實作銷售金額2936.35億元，同比增加0.35%，銷售規模跻身行業前五；全年實作營收1750億元，歸母淨利潤為63.19億元，上升48%。此外，招商蛇口“三道紅線”始終處于綠檔。
基于公司良好的基本面，2023年招商蛇口拟每10股派發現金紅利3.2元(含稅)，現金分紅比率進一步提升至45.88%。值得注意的是，2015年底重組上市以來，招商蛇口每年的分紅比率都在40%以上，已累計分紅372億元。有觀點認為，招商蛇口持續提升股東回報，為穩市場、穩信心貢獻了積極力量。
招商蛇口近期憑借業内領先的綜合實力、出色的市場表現以及穩健的可持續發展能力入選“2024中國房地産百強企業”，排名第五，同時榮獲2024中國房地産百強企業成長性TOP3、盈利性TOP4、融資能力TOP4，2024中國房地産年度社會責任感企業、高品質發展優秀企業，“2024房地産卓越企業表現”“2024房地産上市企業卓越表現(地産G30+)”等多項大獎。
銷售業績穩步提升
2023年，招商蛇口全年實作營收1750億元，同比減少4.37%，歸母淨利潤為63.19億元，上升48%。對于營收的小幅下滑，招商蛇口管理層表示，主要因為結轉規模的減少，而淨利潤的大幅增長，則因為2023年資産、信用的計提減值損失金額同比大幅減少，以及本年度結轉項目權益比例同比提升，歸母淨利潤占淨利潤的比重由2022年的46.87%提升至66.4%。
招商蛇口的業務主要是三大闆塊，包括房地産開發業、資産營運、城市服務，開發業務主營以住宅為主的可售型商品房的開發與銷售；資産營運涵蓋集中商業、産業辦公、較高價的電梯大廈酒店及零星物業等六種業态的物業營運及資産管理；城市服務主要包括物業管理、郵輪、會展、代建等業務。
2023招商蛇口非開發業務的營收占比有所上升，不過其接近九成的營收仍然來自房地産開發，開發業務仍是其主業。從整個行業來看，2023年，招商蛇口在開發業務方面收獲了一個不錯的成績。
中指院資料顯示，2023年，TOP100房企銷售總額為62791億元，同比下降17.3%。另據克而瑞資料，2023年百強房企中累計業績同比降低的企業數量占比近七成，其中31家同比降幅高于30%。
2023年招商蛇口成為為數不多銷售規模增長的房企，累計實作簽約銷售面積1223.41萬平方米，同比增加2.49%；累計實作簽約銷售金額2936.35億元，同比增加0.35%，銷售規模跻身行業前五。
招商蛇口能夠實作逆勢增長，與其持續深耕高能級區域與一二線核心城市密不可分。資料顯示，招商蛇口在全國13個城市均進入了當地流量銷售金額TOP5，其中，上海、蘇州、合肥、長沙、南通位居榜首；深圳、南京、溫州、徐州進入TOP3；無錫、西安、成都、重慶處于前五。招商蛇口“強心30城”簽約銷售額占比91%，其中核心“6+10城”占比77%，城市深耕成效進一步凸顯。
2024年1-3月，招商蛇口累計實作簽約銷售面積166.59萬平方米，累計實作簽約銷售金額402.08億元，保持行業第5的位置。其中，3月實作簽約銷售金額191.56億元，環比增長112%。
追求“高品質發展”目标
土地儲備方面，招商蛇口繼續聚焦核心城市，在各大高能級核心城市積極拿地，為未來銷售業績持續增長和高品質發展奠定土地基礎。2023年全年，招商蛇口累計擷取55宗地塊，總計容建面約590萬平方米，總地價約1134億元。其中“強心30城”和核心“6+10城”的投資金額占比分别達99%和88%，資源投放進一步聚焦北京、上海、廣州、深圳等一線城市以及杭州、西安等重點城市。
對于2024年的拿地布局，招商蛇口管理層表示，招商蛇口依舊會聚焦城市深耕，去年強調6+10個城市，今年更加聚焦10個城市。另外，土地價格的控制是非常重要的，是以招商蛇口不會盲目追高，甯可錯過，不能錯拿。
在去年業績會上，招商蛇口曾提出2023年度目标即跻身行業五強。“五強并不僅僅是一個規模的名額，更多的是利潤、品質、效益和轉型、經營、收入、品質等多元度”，今年的業績會上，招商蛇口管理層依舊強調了這一觀點，招商蛇口總經理朱文凱表示，公司不唯“銷售金額”論，公司會按照集團要求，進一步關注真正的高品質發展部分。
對于高品質發展的具體内容，招商蛇口董事長蔣鐵峰表示，首先要夯實開發的業務基本盤，投資上今年會繼續精挑細選。“2022年及2023年公司的投資強度是比較大的，這兩年銷售項目的利潤率比2021年之前有明顯的改善。2022年擷取的項目大部分完成去化，後面會陸續進入結轉，2023年擷取的項目，也完成銷售了一部分，絕大部分跟拿地之初的判斷還是比較一緻的，奠定了未來财報比較良好的基礎。”
蔣鐵峰還表示，加上公司在深圳（包括太子灣、前海）還有很多高毛利率的項目，未來幾年都陸續會結轉，公司認為未來幾年毛利率會逐漸恢複到20%以上。
對于2024年的樓市走向，招商蛇口管理層判斷，去年的房地産銷售市場是“前高後低”，今年可能會“前低後高”，随着政策持續發力，累積的需求有望釋放。
堅守财務安全底線
财務健康一直是衡量一家企業抗風險能力和發展潛力的重要名額，尤其是在當下行業深度調整期，财務穩健至關重要。從不同次元來看，會有不一樣的考量。比如銷售金額的穩定增長，代表着産品在行業内受認可；現金流充裕，能夠及時償還短期債務和利息，表示安全門檻值高；财務結構的多元化，反映其公司在行業内的多元創收能力。
作為央企，招商蛇口的财務名額表現整體比較穩健。公開資料來看，招商蛇口短期負債占比已不足1%。“三道紅線”始終處于綠檔并持續優化，2023年，招商蛇口剔除預收賬款的資産負債率62.41%、淨負債率54.58%、現金短債比為1.28。
與此同時，招商蛇口還全面落實降本增效舉措，嚴控資金成本，加大公開市場融資力度進行債務結構調整。資料顯示，去年新增公開市場融資324.3億元，票面利率均為同期内房企債券利率最低水準；2023年綜合資金成本3.47%，較年初降低42BP。
值得一提的是，招商蛇口去年6月完成了一項重要的重組交易案，成功定向增發募集資金85億元，是房地産“第三支箭”開閘後首例股權重組交易成功的案例。
當然，收購的資産品質較優也是其成功發行定增的重要原因。業内有觀點認為，通過對南油集團、招商前海實業的股權收購，招商蛇口實作了對前海土地權益比例的提升和股東結構的優化，有利于做強招商蛇口的主營業務，改善财務狀況、增強持續盈利能力，增強抗風險能力。
2023年招商蛇口還打通了另一條融資路徑。2023年上半年首批基礎設施公募REITs擴募，其中，博時蛇口産園REIT的成功完成擴募，為招商蛇口帶來投資收益8億元。
招商蛇口在資産營運領域的具備深厚積澱，多年來都穩居全國産城發展商綜合實力第一名。3月26日，文化和旅遊部公布了新一批“國家文化産業示範園區（基地）”名單，招商蛇口憑借打造蛇口濱海文化創意産業帶的經驗，成功摘取該項“國字号”榮譽。招商蛇口抓住區域文旅産業發展新機遇，依托片區資源和特色，聚焦産業結構調整和優化更新，整合旗下蛇口網谷、南海意庫、海上世界、文化藝術中心、價值工廠五大項目及周邊商務、生活、公共服務配套約3平方公裡，成功打造了以“文化+科技”“文化+創意”“文化+旅遊”“文化+演藝”為規劃理念的創意文化産業發展聚集區，實作了從主題産業園區到特色産業帶，再到文化生态區的躍升。
與此同時，集合園區、商業、較高價的電梯大廈等業态的綜合營運優勢，招商蛇口通過内容創新、業态創新、技術創新和發展模式創新，不斷增強自身發展品質效益與核心競争力，在帶動提升行業發展水準、促進産業結構優化更新、加強國際合作、深化産教融合等方面發揮示範引領作用。同時，資産營運類業務的長足發展也為公司帶來持續穩定的現金流。
在銷售持續低迷、融資越發艱難的雙重壓力下，絕大多數房企都面臨着經營安全的生死挑戰。在此情況下，招商蛇口不僅保持了财務安全穩健，融資管道暢通，還能實作重組和定增，這也展現了資本市場對招商蛇口的認可。