原報告 觀點指數敏于數，追本溯源，解讀地産深層次脈絡。笃于行，揭行業整體發展規律。
摘要：建發在大灣區的項目操盤能力仍在鍛煉和成長中。
觀點指數 今年年初，房企推盤的熱情高漲，所推項目的品質也相對更高，這也推動了市場結構性“小陽春”現象的出現。
而這種現象的前提條件，則是過去兩年房企擷取項目的區域集中化，京津冀、長三角、大灣區的核心城市是主要的标的城市。
2023年7月3日，建發在佛山強勢拿地，摘得大瀝河西黎邊地段一宗商住地以及大瀝鎮嶽利沙地段桂和路以東、佛山水道以北地段01-07宗地,總地價接近36億元。
前者最終的成交價為26.56億元，溢價率51.2%，折合樓面價約24350元/㎡；後者最終成交價9.38億元，溢價率23.7%，折合樓面價約21036元/㎡。
目前，上述項目均已開放樣闆間，河西黎邊項目名稱定為建發燈湖缦雲，佛山水道項目名稱定為建發燈湖天峯。
在廣州、深圳項目拓展難度較大的情況下，建發選擇從中心城市周邊入手，加大在大灣區的布局。
佛山“基地”
從建發目前在大灣區的整體項目情況來看，佛山是其重要的布局城市。據觀點指數統計，今年建發在佛山将有4個項目可供銷售，分别為建發德信三堂院、建發融創雅居樂和玺以及即将開盤的建發燈湖天峯和建發燈湖缦雲。
而建發在大灣區的其他項目分别有深圳的璟悅軒較高價的電梯大廈、廣州的九龍倉央玺和明珠灣玺、珠海的建發央璟和建發悅玺、東莞建發缦雲、江門的玖雲府和新會和玺。
對比其在大灣區其他城市的貨源，佛山的份量顯然更重。
據了解，即将開盤的燈湖天峯和燈湖缦雲項目主推改善性的大面積戶型，有别于此前佛山的布局項目單戶面積低于144平方米，此次兩個項目中最大的戶型面積達到320平方米。
其中，燈湖天峯規劃總戶數328戶，戶型面積主推131至151平方米，另外有少量240平方米的大平層，吹風價最低3.7萬元/平方米，而較早前為3.5萬元/平方米，意味着建發對項目的銷售比較有信心，當然實際售價需要等開盤時揭曉。
燈湖缦雲規劃總戶數495戶，戶型面積主推190至235平方米，此外亦涵蓋170至310平方米的大平層，吹風價最低4.8萬元/平方米。據了解，燈湖缦雲采用的建築風格是建發力推的新中式風格。另外，還做了一些迎合本土購房者的設計，例如運用風水學對7棟住宅進行整體排布，連成“北鬥七星”，帶有吉祥的象征；打造的下沉式圓形會所則有“聚寶盆”的寓意。從這些講究風水的設計可以看出，建發找到了在産品設計上符合當地購房者偏好的吸睛點。
同時，項目本身良好的景觀資源和區位也可以為項目帶來不少的關注度。
當然，這并不意味着項目的必然成功，實際要以開盤後的銷售情況來評價。
觀點指數認為，建發在大灣區的項目操盤能力仍處在鍛煉和成長的過程中。
“铩羽”往事
2023年末，建發在東莞的另一個“缦雲”項目開盤。東莞缦雲是建發在2023年6月28日以15%的溢價率、總價14.6億元在17家房企中通過終次報價競得的，樓面價25999元/平方米。該價格重新整理了當時南城街道的樓面價記錄。
據了解，東莞缦雲産品為128至181平方米的平層戶型，首推3号樓和5号樓，合計186套房源，開盤均價較備案價格有一定折讓，實際均價約為4.6萬元/平方米，最低4.35萬元/平方米。
開盤後，項目并未釋出銷售喜報，成交效果或不太理想。網簽資料顯示，截至4月2日，東莞缦雲已認購（含備案、簽約等）132套，可售貨源54套，去化率71%，整體去化效率不算差。
但從價格來看，目前“建好房”小程式顯示東莞缦雲均價為4萬元/平方米，較開盤時的均價有超過10個百分點的下降，而目前銷售的貨源仍是開盤時的那一批。
此外，東莞缦雲曾推出首付分期的銷售政策，一定程度上透露出對銷售進度的焦慮。一方面，項目本身占地面積僅1.8萬平方米，與改善需求不太契合；另一方面，項目位置距離西平西站商圈、東莞主城區等核心片區有一定距離，不具備區位優勢。
在更早之前，建發便有在大灣區布局。2017年12月，建發首入廣州，斥資40億元競得廣州白雲區石井鎮石潭路444号地塊，溢價率37.3%，樓面價29952元/平方米。2019年3月，建發九龍倉央玺開盤，同樣定位為新中式風格及改善戶型。
據了解，建發九龍倉央玺共規劃1050戶，盡管首次開盤熱度較高，但後續銷售乏力，銷售周期已超過5年。目前，該項目已進入現房銷售階段，陽光家緣資料顯示，截至4月1日，建發九龍倉央玺尾盤剩餘43套住宅未網簽。
事實上，除了建發以外，許多外來房企也希望進入大灣區，包括這兩年已成功落子的國貿地産、湖北聯投、武漢城建、南通亞倫等。
但要适應大灣區房地産市場環境則需要一定過程。
一方面，大灣區是目前城市更新推進速度最快、範圍最廣的地區之一，許多企業通過城市更新可以獲得優質和充足的土地儲備，這些地塊可能有着招拍挂項目難以匹敵的區位和成本。另外，熟悉本地市場的企業也可以通過勾地獲得優質的項目。
另一方面，大灣區購房者的關注點和側重點與其他地方存在不少差異，例如，在房屋“坐北向南”的問題上，本地購房者并不會有太多執念，但在成本效益、戶型實用率、屋内格局、風水等方面有很多講究。對于不熟悉本土環境的企業來說，要适應市場，打造出“爆款”産品并不是一件簡單的事。
從近期許多外來房企拿地，到建發在大灣區的多次嘗試，可以看出，大灣區房地産市場存在着不少機會，房企也希望可以實作對這片土地的深耕。多年前，華潤和萬科也曾被認為是“過江龍”，如今已經在市場上占據重要的地位。在新的一輪地産周期中，或許會有新的房企實作本土化，值得拭目以待。