萬科高管承諾未來兩年降負債1000億

本報記者 陳婷 趙毅 深圳報道

3月29日上午，萬科（000002.SZ）預計一個半小時的2023年度業績會最終還是延長了半小時，管理層對近期市場高度關切的問題一一作了回應。

年報顯示，萬科2023年營收約4657.4億元，同比下降7.6%，淨利潤約121.63億元，同比下降46.39%。其中，房地産開發業務遭遇挑戰，結算收入和結算毛利率均有下降，但經營服務業務全口徑收入同比增長約9%，公司經營性現金流淨額連續15年為正。

萬科最早在2018年就提出“活下去”，彼時外界稱其有“危機意識”。如今5年多時間過去，外界頻繁問起萬科是否有信心“活下去”，“危機意識”似乎正演變成“危機現實”。

對此，萬科董事會主席郁亮在業績會上表示：“管理團隊堅決不躺平，一定會跨過這個階段性關口，公司将加大盤活存量、不動産變動産等工作的力度，未來兩年削減付息債務1000億元以上，以保障公司安全。”

郁亮選擇“相信”，萬科總裁祝九勝則開誠布公，指出萬科目前面臨的挑戰來自三方面：一是行業大幅下行階段，公司開發業務收支不平衡；二是萬科的融資模式從過去的“總對總”轉向項目制，公司需要适應；三是經營性業務收益仍處于爬坡狀态，與銀行貸款利率存在剪刀差。

2023年，萬科打破31年的慣例，做出不分紅的決策。此外，在公司全職工作的8位董事、監事、進階管理人員自願放棄2023年度獎金。自2024年3月28日起，郁亮、祝九勝、萬科監事會主席解凍自願領取月薪稅前1萬元。2023年，郁亮個人稅前薪酬為127萬元，以往年度高峰時曾超過千萬元。

“市場短期超跌”

目前，房地産仍處于深度調整階段，給房企經營帶來巨大壓力。根據中指研究院統計，百強房企2023年銷售金額同比下降17.3%，連續第三年下滑。

萬科也遭受挑戰。年報顯示，萬科報告期内累計合同銷售面積2466萬平方米，同比下降6.2%，合同銷售金額3761.2億元，同比下降9.8%；結算面積同比下降12.9%至2961.5萬平方米，結算收入同比下降9.6%至4016.1億元，結算毛利率為15.7%。

自2023年7月相關部門指出大陸房地産市場供求關系發生重大變化以來，各地适時調整優化房地産政策。

郁亮維持此前對行業未來趨勢的判斷表示，市場短期明顯超跌。“盡管行業已經很難回到過去的高點，但前景依然廣闊。”郁亮指出，住房需求需要動态觀察，目前人們對美好生活的标準在不斷提升，人均居住面積、住房設施、小區環境等都存在改善空間。與此同時，城鎮化程序還沒有結束，新增住房需求依然存在。綜合上述因素，未來住宅建設的中樞值在10億平方米左右。

“目前支援房地産市場的政策已經大量出台，力度超出以往年度，随着政策效果的展現，相信市場會逐漸恢複。”郁亮表示，相關部門去年提出的“三大工程”（保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造）也将為房地産行業提供發展空間。“萬科是城中村改造和保障性住房建設的積極參與者，我們也在探索參與建設‘平急兩用’。”

經營業務爬坡

相較于遭受房地産市場下行挑戰的開發業務，萬科經營服務業務在過去一年保持了穩定增長，毛利率（稅前）提升5.2個百分點，但對總營收的貢獻水準仍有限。

分業務來看，2023年，公司旗下物業服務上市平台萬物雲（2602.HK）營收同比增長10.2%至334.2億元；物流業務（含非并表項目）收入同比增長17.2%至41.8億元；租賃住宅業務（含非并表項目）營收同比增長6.8%至34.6億元，“泊寓”在成本法下實作整體盈利；商業業務（含非并表項目）營收同比增長4.6%至91.1億元；酒店與度假業務營收與去年持平，為2.8億元。

報告期内，萬科主營業務包括房地産開發及相關資産經營、物業服務。其中，房地産開發及相關資産經營業務的營收占比為92.3%，物業服務營收占比6.3%。

萬科在年報中表示，長期來看，物業服務屬于“長坡薄雪”的生意。“長坡”展現為，盡管近年來物業服務行業的經營環境存在起伏，但行業整體續簽率依然高于85%，存在一定的“永續”屬性。“薄雪”展現在行業利潤空間整體不高。在“長坡薄雪”的屬性下，現金流的管控至關重要。

萬科首席營運官劉肖表示，未來公司将持續推動經營性業務模式由重到輕，其中，資産交易是業務由重到輕、持續提升經營水準的一個重要路徑，萬科今年的資産交易規模将比2023年（123億元）更大。

增厚融資安全墊

“雖然萬科很早提出‘活下去’，但考慮還不夠全面。要‘活下去’，業務能力好隻是一方面，公司還需要強化底線思維，做好極限情況下的壓力測試，做出更充分的準備。”郁亮表示，萬科在過去一段時間已在努力盤活存量，同時通過新的融資管道、資産交易等方法，将經營性不動産持續變為動産，補充現金流。“通過上述工作，萬科未來兩年将削減有息債務1000億元以上。”

年報顯示，萬科報告期内境内新獲融資766億元，新獲融資的綜合成本3.61%，境外新獲融資131億元。報告期内，萬科境外負債占比降至20%以下，短債占比為19.5%，較2023年年初下降，債務期限從2022年年末的4.79年延長至2023年年末的5.14年。

祝九勝在業績會上表示：“金融機構對萬科的支援态度是肯定的，力度是足夠的。為了增加融資端的安全墊，公司正在與金融機構積極商談各種融資方案，銀團貸款代表了一種合作的可能。”

據祝九勝透露，今年境外待還款的部分已經做好安排，目前境外僅二季度還有到期債券，到期金額折合人民币約56億元左右，公司已提前啟動相關置換和還款準備工作。

截至2023年年末，萬科淨負債率為54.7%，較2022年年末提高11個百分點；扣除預售賬款的資産負債率為65.5%，同比下降2.1個百分點；有息負債合計3200.5億元，占總資産的比例為21.3%，其中1年内到期的有息負債占比為19.5%，1年以上有息負債占比為80.5%。

（編輯：趙毅 校對：顔京甯）