樓市，變得越來越割裂
這兩天，一線城市又稍稍松綁了樓市調控政策。深圳發文取消了【90/70】政策，上海則把90平以下戶型占比從70%調整到了50%-70%不等。北京取消了“離異3年内不得京内購房”的限制。
原因在于今年大家期待中的樓市小陽春遲遲沒有出現。比如一線城市中，隻有深圳表現略有起色，二線城市中，南京、成都、武漢等熱點城市有所回溫。
不過，從市場略有起色的城市成交情況來看，樓市，
正在變得越來越割裂。
回顧去年以來的成交資料，新房均價上行，成交量持續下滑；二手房以價換量，價格下跌的同時成交量則明顯回升。
同樣的政策之下，新房和二手房已明顯分道揚镳，走向不同的方向。
這背後，究竟是什麼情況?
新房二手房交易量分化
前者持續疲軟，後者企穩回升
也許有人已經留意到，樓市出現的變化。
先看資料。
貝殼研究院二手房市場監測資料顯示，2024年春節過後，貝殼重點50城市二手房成交量持續向上修複。由于去年特殊的高基數，今年1-2月份二手房交易量比去年同期減少，但比2022年同期明顯增加28.5%。
來源：貝殼研究院
從城市看，今年二線城市交易增長尤其亮眼。1-2月，杭州、徐州、惠州、泉州、哈爾濱等城市貝殼二手房累計成交量已經超過去年同期。3月前兩周，深圳、南京、合肥、長沙、蘭州、大連、常州、洛陽、嘉興等城市貝殼二手房成交量超越去年同期。
再看新房市場。
開年以來，新房成交都不太給力。從國家統計局公布的資料來看，
1—2月份全國房地産市場量價齊跌，一手房銷售額下降了32.7%。
新房和二手房此消彼長，并不是這兩個月特有的現象。在整個2023年裡，這一趨勢展現得尤為明顯。
據國家統計局資料，2023年商品房銷售進一步下滑，全國銷售面積111735萬平方米，同比下降8.5%，其中住宅銷售面積下降8.2%。
與此同時，二手房交易量卻出現明顯的止跌回升。
截至2023年12月25日，克而瑞重點關注的30個核心城市二手房成交量同比上升了33%，成交規模創近5年新高。
在這30個核心城市中，很多城市的二手房交易量出現了爆發式增長，其中，深圳、成都、西安、合肥、青島、鄭州等城市的交易量暴漲了50%以上。
來源：
CRIC，國投證券研究中心
當然，幅度高跟去年及前年基數低也有一定關系。但新房向左，二手房向右，市場分化趨勢卻已顯而易見了。
二手房價格調整更充分
新房的吸引力被削弱了
除了交易量外，新房二手房的價格走勢也出現分化。
回看去年新房和二手房的價格變動情況，會發現，二手房的價格下調更為充分。
中指研究院的資料顯示，去年全國重點100城的二手住宅價格下行明顯，全年同比下降3.53%。截至12月底，二手房均價已連續20個月下跌，百城中有超過90%的城市二手房價格下跌。
以明源君所在城市為例，部分二手房價格已經跌回到2016、2017年水準。
對此，國投證券首席經濟學家高善文上個月在一次公開演講中指出，許多重要的估值名額暗示二手房的價格可能已經回到合理區間，二手房的價格修正似乎接近完成。
同時，他也指出，新房“價格下跌不夠充分”。
這種現象并不難了解。
這幾年，因項目降價而被前期業主維權的項目不在少數，在降價這件事上，房企往往陷入進退兩難的境地。
高善文同時也指出，地方政府對一手房市場進行限價，價格無法充分修正，市場難以出清，導緻交易量無法釋放，市場不能發揮正常功能，調整過程無法順利、徹底地完成。
相比之下，二手房的價格調整則要靈活得多。去年以來，各地二手房挂牌量急劇攀升，買家不急不慢的貨比三家，一些賣家為了回籠資金，不惜刮肉虧本出手。
過去一二手倒挂的現象已發生逆轉。當二手次新房價格持平甚至低于一手房時，新房對于購房者的吸引力也就大打折扣了。更何況，目前購房者對于新房的顧慮并未徹底消除。
此前房企出險的餘震尚在，市場擔心新房存在傳遞風險，對于新房的态度都比較謹慎。相反的，二手房所見即所得，即買即入住，在價格持平甚至更低的情況下，購房者選擇二手房也就不難了解。
另外，值得注意的是，新房銷售下行，也與供應縮量不無關系。
由于房企拿地及開工量收縮，近兩年新房的供應量也随着跳水。
資料顯示，
全國住宅新開工面積也已連續四年下跌。
2023年的全國住宅新開工面積已降至近十年新低，為約6.9億㎡。這個資料，僅有巅峰時期的40%左右。
看宏觀資料可能感覺還不明顯，再看看微觀資料。
以上海為例，今年春節期間，上海僅有一個項目處于認購期，連一個項目開盤都沒有。如此低的供應量，成交資料自然不會太好看。
二手房搶走剛需客群
房企不得不争奪改善市場
一二手房成交量此消彼長，導緻樓市成交格局的改變。
截至去年底，二手房的市場佔有率已上升至53%，首次超過一手房。
這意味着，新房市場的一部分購買力，被二手房市場“搶走
”了。
需求疲軟，再加之二手房“夾攻”，房企該如何應對？
1、“剛需買二手，改善買新房”的趨勢形成
克而瑞的監測資料顯示，目前
剛需購房更多的進入二手市場，改善客群則是一手房成交的絕對主力。
如下是克而瑞統計的部分典型城市新房及二手房成交面積段分布情況，不難看出，90㎡以下面積段，二手房成交占比普遍高于新房；而到了90㎡以上，這個交易結構便逆轉了，新房成交占比明顯高于二手房。
另外，這幾年各地保障房建設提速，一部分剛需客群進入租房及可售性保障房，也是剛需購房者減少的原因之一。
目前來看，作為新房供應方的房企，想要在市場上立足，就不得不與存量二手房展開差異化競争。
面對需求結構的變化，這幾年房企紛紛發力改善市場，還有不少更新了産品線，有的還進一步發力豪宅市場。這也正是迎合市場需求變化而做出的調整。
2、産品全面更新，搶占改善市場佔有率
前文提到，二手房的價格連年下滑，而新房卻是另一種情況。
按國家統計局資料，
2023年全國建立住宅均價10864元/㎡，同比上漲了6.67%。
衆多項目以價換量的情況下，新房市場為何還出現均價上漲？
原因在于，改善産品及豪宅産品的供應大幅增加，進而拉高了全國新房的均價。
換言之，
新房漲價，是結構性上漲，而非普漲。
克而瑞的資料顯示，去年多房間産品成交量繼續呈增長趨勢。其中，三房産品的成交套數占比達到56.1%，四房産品的占比增速最快，較2022年同比提升了3.2%；五房及以上房型的産品成交占比也略有提升。而一房、兩房等小戶型産品的占比則繼續降低。
面積段提升的同時，産品從規劃到功能也随着全面更新。
例如，降低容積率，拉大樓間距；立面公建化，采用全面屏設計；景觀更新，儀式感強化……
（此前明源君曾專門分析過這些變化，此處便不再贅述，感興趣的讀者可以點選檢視詳情：地産行業，終于看到一絲希望）
3、調整營銷政策，充分提升客戶信心
前文提到，新房成交持續疲軟，既有供應減少的原因，也與購房者對項目傳遞及房企安全的擔憂有關。
如何消除購房者的顧慮，是房企需要着重考慮的。
去年以來，一些房企及項目也做了不少嘗試。
例如，越來越多的項目宣傳“現房銷售”，消除購房者對期房的顧慮。
國家統計局的資料顯示，去年前11個月，新房中的現房銷售面積達到2.2億平方米，占到總銷售面積的21.8%，較2022年末提升4.5個百分點。
又如，國央企在項目宣傳中，會重點突出國資背景，為項目安全做背書；
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