中海豐和叁号院最近很火。大家經常問我的幾個問題，今天給大家做定量的分析。
首先是價格。
同闆塊的中海九号公館二區，房齡12年，最新一套成交記錄是2024年1月，面積213㎡，成交價1698萬，單價7.94萬，接近8萬/平米。
區域内第一梯隊，首開華潤城的價格在目前周邊這幾個二手房小區排第一（8.63萬是成交價，即市場認可的價格），最高峰時也達到9萬/平米。而且華潤城有與保障房混居的痛點。
曆史上，南四環沿線，西邊比中軸貴、比東邊貴也是慣例。
是以，9萬+這個是有支撐的，沒有問題。
第二是人工湖。
拆哥評估價格，大湖的溢價，在二手房階段至少能達到4000/平米，這個也算賣點。
“千平大湖”，其實1000平米沒多大，32乘以32米，也就四套262戶型拼一起，沙盤的湖面面積肯定是超過千平了。
關鍵要看人工湖最終的面積。我的經驗是，實際傳遞後，超過2000平米、4000平米、6000平米，對應的溢價會有“跳點”。
大自然的“震動”，與地鐵的“振動”，都是買“總部豪宅”人群關注的。
一些移居日本的老闆朋友問我買房，他們看好的“總部豪宅”很多都是在東京都的大廈，總是擔心地震的風險。意向房源動辄5000萬起，他們比剛需更在意地鐵振動。
同理，買“總部豪宅”的業主，要圖的是心裡堅固、踏實、穩定、牢不可破。
豐和叁号院部分客戶沒有認籌，竟然是有二手房中介跟他們說“強地鐵振動”。事實，真的如此麼？
以事實和科學說話。我拿到了一份北京市科學技術研究院的《614地塊地鐵振動影響專項研究》PDF報告。
從隧道埋深來看，距離地表±0充分預留了空間，且在上方或周邊挖湖是安全可靠的。
這種感受如何？因為豐和叁号院的工地現場（SITE）進不去，大家可以去另外一個項目實地感受——榴鄉路的魯能美高梅較高價的電梯大廈，也是地鐵5号線在此收尾下穿，路徑同樣是曲線。
不過那個我記得是紅線外，是草坪和公共空間。
國家标準的“居民、文教區”的地鐵振動标準是“晝夜最高70dB”。但其實很多小區也是超過的。
北京科研院給相關機關的建議，排除了軌道結構改造，而是建議采用“建築基礎隔振方案”。
有粉絲跟我說，中介給他看了這張圖：
乍一看，高層的1/2/4/5号樓的西邊緣都在“非宜建區域”？但細一看，有2大疑點。
第一，非宜建區域是67dB控制線，不是70那一檔；
第二，是在“無工程減振措施時”。“總部豪宅”定位不低，這對于中海的工程部的挑戰很大。很多“海粉”相信中海能把建築減振做到＜67dB。
或許，千平大湖（千“坪”大湖），也能減弱一些振動。有些粉絲“迷信”，金（地鐵）與水對沖，中和了潛在影響。
第四，關于中海豐和叁号院的3棟四合院。
我了解到，四合院暫時不開售，估計後面也不開。關注東西城四合院的粉絲可以看，但與老城的資産屬性還是不同。具體購置方案具體咨詢就好。
北京房地産營銷圈流行一句話——
| 這個“總部豪宅”，有“總部關注”。
是的，豐和叁号院從上到下，由内之外，中海地産集團層面都給予了厚望。
有粉絲留言道：
也有誤解，藏峰系賣得也可以，和瑞叁号院的網簽套數今天（3月21日）已經達到了545套，沒有比同地段的金茂府少很多。
中海豐和叁号院的效果圖“定妝照”确實千挑萬選，最終選對了，确實直扣人心。