最近幾年，房價經曆了過山車。2021年漲到山巅，然後急劇下跌，有些城市的房價跌掉了30%甚至更多。
至于原因，專家們早已分析過無數次，無非就是人口、土地、金融、國際大環境等。典型如任澤平，長期用三句半忽悠大家。我估計，全國人民都被他“科普”過。
時至今日，二線城市固然是跌得慘不忍睹，就連一線城市也不再矜持，紛紛出台政策救市。但奇怪的是，縣城房價反而比較穩定，單價四五千出頭，漲也漲不起來，跌也跌不到哪兒去。
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臨近過年，身邊有幾位親友想在縣城買房，但又有些猶豫，覺得房價進入了下跌通道，現在買可能會吃虧，拿不定主意是否應該再觀望一段時間。
有位親戚已經在縣城的工業園區訂了房子，每平米3500多元的價格令我驚訝。樓盤容積率2.7左右，地下車位1:1.2配比，闆樓，連廊結構。這個價格，老闆應該賺不到錢。嚴格來講，會虧錢。
我現在住的房子，是2014年傳遞的，電梯房。當時的均價是2500元。2014年正是房地産低谷，老闆割肉離場，虧得底褲都不剩。
今年是2024年，10年過去了，縣城的房子，如果隻賣3500元，老闆必定也是在割肉。因為，10年時間，單是人工成本，就不止上漲一千元。
簡單算筆賬：工業園區的房子，征地成本低，樓面地價隻算500元可以吧？再低就是白送了。容積率2.7，一比一以上的地下車庫，建築成本不會低于2000元。稅費、綠化、公共配建、資金成本和銷售成本，至少1000出頭。
是以，單從樓盤成本的角度看，縣城均價3500元的闆樓電梯房，絕對可以買。
不過，縣城的房價并非都這麼低。我所在的縣城，東南西北四個方向，房價各不相同。價格最高的是城東新區，均價4500元左右。實驗學校旁邊的房子，好的樓層售價超過5000元。城南和城北的樓盤不多，均價約四千元。上述工業園區在城西，離縣城較遠，配套不成熟，價格最低。
跟城西3500元的房子相比，城東新區4500-5000的房子，有沒有泡沫，價格會不會跌？
我認為沒有泡沫。一是城東新區的土地成本更高。實驗學校對面的某府書苑，地價180萬每畝，有公租房配建，估算樓面地價1000元；二是學區房，有一定的溢價，但并不離譜，可以接受。再加上各項成本和正常利潤，均價4500比較合理，沒有多少泡沫。
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現在網上有一種論調，認為三四線城市和縣城沒有未來，以後人口向一線城市和區域中心城市集中，縣城的房子将大量空置，鶴崗化。這種情況會不會出現呢？
我認為，要看地方。不是所有縣城和三四線城市都會衰落。事實上，隻有那些因資源開發而興建的城市，才會因資源枯竭而衰落。在未來很長的一段時期内，多數三四線城市和縣城仍然會保持繁榮，至少會承載全國三分之一以上的人口在這裡生活。
因為，大城市所擁有的公共資源優勢，也符合邊際遞減原理。當醫療、教育等公共資源基本均質化，大城市對小城市人口的虹吸能力将觸及上限。小城市通勤距離短、環境優，同樣是不錯的選擇。
如果你留意觀察會發現，大多數縣城的城區，都在開闊的平畈，依河流而建，是縣域内的經濟文化和交通中心，其地位很難被替代，更難因城市化而消失。而且，縣城的城鎮化率目前并不高，還有較大的發展空間。
以我所居住的縣城為例。全縣總人口50萬，城關鎮戶籍人口9萬，常住人口約18萬，城鎮化率不足40%。資料顯示，截止2023年，大陸城鎮化率約65%。這樣看來，縣城人口不但不會萎縮，還會進一步增長。當然，全縣10多萬外出務勞工員，算不算已經城鎮化了呢？這個問題尚待讨論。
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很多人返鄉買房，也未必是居住需要。有的是未雨綢缪，買個房子，将來孩子大了，可以在縣城讀書。有的是手頭有餘錢，農村也建了房子，沒有可靠的投資管道，又不甘心存在銀行，錢不知道該怎麼花，覺得買個房子踏實。
可是買了房子，萬一以後房價下跌怎麼辦，急用錢的時候賣不出去怎麼辦？心裡還是很猶豫。
這其實是考慮的另一個問題，縣城的房子是否保值，也就是有沒有投資屬性。
北上廣深的房子毫無疑問有投資屬性，一線城市的核心區也有投資屬性，能保值，這個大家都懂。問題是自己夠不着，大多數人隻夠得着縣城的房子。
房子的投資屬性強弱，從一線到二線，到三四線，到縣城，再到鄉鎮，是依次遞減的。農村的自建房幾乎不保值，隻能自住。花一百萬在農村建别墅，過兩年賣五十萬都未必有人要。如果建在鎮上，折價就沒這麼厲害。縣城的房子肯定比鎮上的房子好賣，省會的房子又比縣城的房子好賣。
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縣城的房子能不能保值呢？除了核心區域和優質學區，其他的房子很難保值，長期看跑不赢通脹，大多數甚至跑不赢銀行存款利率，不是剛需的話，還不如存錢劃算。
講幾個具體的例子：
我姨父，幾年前，為了兒子結婚，在縣城邊緣地帶買了一套小産權房，步梯，140平米，總價30萬，裝修花了十幾萬。現在兒子在市裡買房定居了，想把這套房子賣了，挂30萬，幾個月都沒人看房。血虧。
一遠房親戚，某江苑的房子，三樓，步梯，房齡四年。也是在市裡買了房子，打算賣把縣裡的房子賣掉，挂65萬，成本價，無人問津。
可見，小産權房基本上是砸手裡了，打骨折都賣不出去。步梯房，位置再好也難賣。現在大家都喜歡電梯房。可是，十年二十年後，電梯房肯定也會過時，大家都喜歡大平層、帶空中花園，還要全屋智能化，甚至可能建築材料都革新了。現在的電梯房，到那時又該賣給誰呢？
唯有縣一中校内的房子，哪怕是頂樓的老破小，租客都排隊等着。如果要賣，肯定有很多人搶。
是以說，哪怕是在縣城買房，也要認真選籌，要有長遠眼光。當然，如果是剛需，就不必考慮太多，哪兒住着友善舒服，價格又合适，就買哪兒。
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事實上，作為一名普通人，不要幻想着守住自己的财富，這是不可能的事。買房、買股，投資貴金屬、虛拟貨币，前面都有無數的坑在等着。唯有操盤者盡在掌握。
設想，如果有一種東西，能夠承載所有人的财富，并實作保值增值，那麼，每個人掙到了超過生活費以外的錢，就會都投入到這個東西上去，最終，這個東西會當機所有的社會财富，社會發展就會停滞。金本位時代幾千年，社會幾乎沒有發展進步，主要就是這個原因。在信用貨币時代，是絕不允許有這種東西存在的。是以，活在當下就好，不要想太多。
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