中海地産房子傳遞面積不足，上千業主協商被嘲笑“隻配買恒大爛尾樓”

作者 | 李林栗 廖蕙雯

編輯 | 謝佳佳

“讓他們刷！你們就隻配買恒大的爛尾樓！”

近日，長沙中海寰宇天下的業主湯先生向《橡果商業評論》展示了一段在業主群裡廣泛流傳的直播錄屏。

視訊中，在一個名為“中海寰宇天下…”的直播間内，有評論表示，自己買了寰宇天下的房子都快抑郁了，另有評論提出了樓盤存在的一些問題。

然而此時，直播間内的一個沒有露面的聲音卻笑稱，“沒關系讓他們刷，沖下流量！你們就應該買恒大的爛尾樓，你們就隻配買恒大的爛尾樓！”

1月23日，《橡果商業評論》就此事緻電中海寰宇天下，但從業人員一聽說是“長沙中海寰宇天下”的相關事件便挂斷了電話，随後再嘗試撥通則被一直拒接。

湯先生表示，目前業主們正在向長沙中海寰宇天下争論“綠化、入戶大廳的面積缺斤少兩”、“房子頂部觸手可及”等問題，雙方已于1月19日展開溝通。

但業主們沒有想到，還沒等到總部的回複，自己首先會被直播間“背刺”一刀。

《橡果商業評論》了解到，長沙中海寰宇天下是知名房企中海地産的項目之一。

值得注意的是，除了直播間一事，中海地産在長沙的其他項目還面臨全小區住房實際面積不足的情況，已有業主将開發商告上法庭。

（“中海寰宇天下”直播錄屏）

01

1802戶業主實際面積均不足

有意為之還是合理誤差？

購買房産時，消費者與開發商合同約定的房屋建築面積（下稱“合同面積”）和最後不動産登記的實際産權面積（下稱“實際面積”）可能會存在一定的細微差别。但如果一整個小區，所有的房子都比合同面積精準地少了0.6%呢？

據《潇湘晨報》報道，近日，長沙中海麓山境商品房業主羅女士等人與開發商之間的民事訴訟在長沙市望城區人民法院開庭，業主們還在等待庭審結果。

羅女士表示，自己購買的房屋實際面積比合同面積少了0.38平方米，但因為誤差在合同約定“面積誤差比絕對值在0.6%以内（含0.6%）的”，是以拿不到相應的退房款。

另一名業主肖先生則表示，其所在的小區1802戶業主的實際面積均少于建築面積，但面積差絕對值全部卡在0.6%以内，是以業主們都拿不到差價退款，這讓他們質疑合同存在格式條款。

據了解，《買賣合同》中的面積誤差比的計算公式為産權登記面積與合同約定面積之差除以合同約定面積，再乘以百分之百。若面積誤差比絕對值大于0.6%且小于等于3%的，按照雙方約定單價據實結算補退房價款。

《橡果商業評論》注意到，出現類似情況的，不止長沙中海麓山境一個小區。

長海中海星樾府的業主劉女士對《橡果商業評論》表示，“我們小區最開始合同也是那樣寫的，經過業主們的反對、抵制後改寫了合同。”

劉女士購買的小區有11棟樓，1000餘戶住戶，由于購買時間較晚，她雖不是“格式條款”親曆者，但在此前已有業主帶頭去和開發商談判，“當時他們羅列了10條（條款），隻同意修改這一條，後面買房的都換成了新合同。”

新合同約定，面積誤差比絕對值在3%以内（含3%）的，按照雙方約定單價據實結算，補退房價款。

（劉女士提供的新合同修改條款）

公開資訊顯示，長沙中海麓山境、長海中海星樾府、長沙中海寰宇天下均為知名地産商——中海地産的項目。

02

律師：更類似霸王條款

中海方面或有欺詐嫌疑

那麼關于中海麓山境商品房合同中“面積誤差比絕對值在0.6%以内（含0.6%）的，雙方互不補房價款”的内容，到底是否涉嫌格式條款呢？

對此，北京兩高（海口）律師事務所主任梁志強對《橡果商業評論》表示，合同一般由開發商提供，一般情況下也不允許購房人修改。“如果有多個購房人的購房合同都存在這種情況，或者有購買人溝通過修改卻被拒，都能認定構成格式合同。”

值得注意的是，一般情況下，格式條款在房地産合同中是一種很普遍的現象，即指類似模闆一類會重複使用，雙方預設同意的條款。而上述的“格式合同”更類似于霸王條款。是以，律師主張，“在此情況下，應做出不利于合同提供者（即開發商）的解釋。”

（《民法典》相關條例）

“購房人可以申請法院調取該棟樓（或整個樓盤）的全部房産面積資訊，如果誤差既有超過0.6%的，也有不足0.6%的，且比較雜亂、總面積基本相等的，這可能屬于施工誤差；如果總面積與房本總面積相差較大，可以主張合同撤銷或無效。”梁志強說道。

另外，梁志強表示，對于合同中0.6%的面積誤差比是否屬于重大利害關系的認定則比較困難，在面積測量過程中确實存在出現誤差的情況。但若如業主羅女士和肖先生所言，“小區1802戶業主的實際面積均少于建築面積”，購房者實際住房面積總和與合約上的應有總面積相差較大的話，中海方面或有欺詐嫌疑。

而對于羅女士提出的“是否應退裝修差價”的問題，梁志強表示，裝修款應以不動産登記的産權面積（實際面積）為依據，按多退少補的原則将差額退回。