位于南京新街口的石榴新村項目是南京居住類地段更新“先行者”，眼下6棟建築全面封頂，居民有望2025年回遷。“我在這裡住了快四十年老房子，沒想到很快原地住上新樓房。”在附近租房過渡的常大爺常回去看建設進度，看着新樓一天天建起，他心中的幸福感一天天拉滿。
2023年，我省全面推進城市更新。從住區到街區、園區，從基礎設施補短闆到公共服務提檔，各地持續推動城市環境更新、生态更新、産業更新、治理更新等。随着一批試點項目展現成效，片區“蝶變煥新”、激活人氣，居民“原地更新”新生活。前不久，省級第二批32個城市更新試點項目出爐，将進一步為城市更新大課題探索經驗，推動城市布局、功能和品質不斷完善。
【回眸】各類空間在更新中蝶變
冬日午後暖陽裡，無錫稻香片區稻香廣場上，常有居民閑坐聊天，穿過廣場毗鄰的溪南新村，是整治一新的東新河，沿河步道也是居民休閑愛去之處……在這裡，“15分鐘生活圈”的美好生活讓人羨慕，居民可友善地在“圈”裡購物、娛樂、學習、看病。
稻香片區老舊街坊改善更新項目是江蘇首批城市更新試點項目，同時也是住建部完整社群建設試點項目。項目主創設計師陳文傑說，這裡是最能展現老無錫“煙火氣”的街區之一。為保留這份“煙火氣”，更新時以16個老舊小區為核心，将周邊街巷、農貿市場、智慧停車、口袋公園、美麗河湖等10餘個項目統一規劃、統籌實施，打造完整社群，讓居民的期盼逐個落地。
這樣依托城市更新“原地更新”幸福感，蘇州32号街坊的居民感同身受。在“小單元、漸進式、微更新”成片保護模式下，街坊一處處古建老宅被激活……比如，盛家浜18号原是街道倉庫，現已變為24小時共享空間，為居民提供修理小家電、理發、健康體檢等服務。來做健康體檢的居民張琴芳說起街巷現狀，連連點贊。
不隻居住區、街區，各類城市空間都在更新中發生精彩蝶變。
蘇州新虹産業園通過“改造+建立”模式，更新更新，吸引優質頭部企業入駐，打造了蘇州工業園區第一個産業用地更新“億元産業園”。當下，占地面積約2.55萬平方米的無錫湖濱工業園，以兩組8層大廠房和一棟20層現代化配套用房替代一二層的老廠房，實作“工業上樓”。無錫濱湖區蠡園開發區經濟發展局局長楊寅旭說，“‘工業上樓’後，配合區裡的産業引導，招引企業也更新換代”。據悉，該項目計劃打造中韓內建電路産業園，預計達效後，可新增年産值30億元以上。
這一年，城市更新在各地“多點開花”。我省大力推進建築安全隐患消除、老舊住區宜居改善、低效産業用地活力提升等重點工程，深入探索具有江蘇特色的城市更新實施路徑。各地聚焦急難愁盼，在針對性解決城市病問題、推動空間品質活力提升等方面，取得顯著成效。省住房城鄉建設廳統計，今年全省基本改造18.85萬套棚戶區、基本建成11.74萬套保障性租賃。到2023年底，江蘇将累計改造老舊小區約1.4萬個，惠及居民約500萬戶。
【縱覽】在破題中探路城市更新
城市更新激活城市多個“細胞單元”、煥發動能的背後，離不開全省上下的勇于探索、開拓創新。
破題前行，是貫穿全年的主題。面對産權複雜、消防難滿足現行标準、資金壓力大等難點堵點，我省積極探索“破解之鑰”，面上統籌、點上開花齊頭并進。
圍繞城市更新“是什麼”“做什麼”“怎麼做”等關鍵問題，我省在全國率先制定《江蘇省城市更新行動指引（2023版）》，全過程、全方位指導一線工作實操。
南京、蘇州在2021年11月成為全國第一批城市更新試點城市，至今已滿兩周年。兩市加強頂層設計，初步形成城市更新體制機制和政策體系，并湧現一大批各具特色的優秀項目，有6條探索經驗入選了住建部城市更新行動可複制經驗做法清單（第一批、第二批），向全國推廣。
南京先後公布三批42個市級城市更新試點項目，其中居住類地段更新占比近半。這種更新類型與市民群衆關系最為密切，但産權關系複雜、更新難度高。破此難題，南京釋出了《開展居住類地段城市更新的指導意見》及實施細則，破解了居住類地段改造中遇到的土地、資金、不動産登記等瓶頸，打通了原權利人自主參與、自下而上有機更新的實施路徑。
古建老宅是蘇州的一張名片。蘇州在工程技術、模闆機制等方面大膽突破創新，對古建老宅修繕采取“一宅一方案”，建立“建設工程消防、結構安全設計專家審查”制度，根據建築特征采取不同的加強措施，保證消防和結構的安全性，破解既有建築消防審查驗收等難題，推動古建老宅活化利用。記者從蘇州住建局了解到，目前，蘇州公布的第一批54個市級城市更新項目，已完成18個。
類似的破題探索并不鮮見。徐州沛縣老大院綜合更新項目以劃撥形式盤活閑置資産，将原縣政府老大院改造為開展商業經營、休閑健身、親子活動的綜合場所，破解了閑置行政辦公用地的産權難題；揚州市仁豐裡曆史文化街區保護更新二期項目通過政府獎勵資金方式，鼓勵入駐主體自帶設計方案、自帶文化項目、自帶投入資金，進行自主改造并營運，引入多元力量參與更新。
【觀察】還需革新理念豐富政策“工具箱”
當下，我省城市更新項目以政府主導為主，但也在積極探索更加多元的路徑。比如，常熟市低效産業提升聯合自主更新項目由一家園區管理平台公司和5家業主企業聯合自主更新，适度歸并盤活低效土地，改造後按各自廠房實際占地面積作為土地權屬面積參考，其餘作為公推面積按比例附計，按共用宗地方式登記并分割辦理不動産證，實作土地利用效率提升，推進産業轉型更新。
“‘城市更新’不僅是個建設行動，更是一個新的發展模式，要以消險、空間再生産、産業優化、業态引入，來建立城市資産，實作長效綜合經營。”省規劃設計集團有限公司更新院院長王海勇說，從不同實施主體看，各地更新主要涉及五種模式：政府主導的城市更新、企業主導的城市更新、政企合作的城市更新、産權人與企業合作模式、産權人自發更新。“相信未來會更多引進企業、個人參與其中”。
目前，圍繞城市更新行動，全國範圍尚未出台系統的針對性政策意見，可依據的标準規範與可借鑒的現成經驗不多。記者了解到，政策、技術、資金、體制機制等堵點與難點，制約着城市更新工作的深入推進。現行的法律法規、技術規範難以适用，尤其土地、規劃、不動産登記等方面有待突破，日照、消防、綠地率、停車配建等技術标準也需加緊配套完善。目前各地城市更新多為自主探索，凝聚為更系統更全面的指導意見、政策措施，還需革新理念，進一步強化頂層設計。
“江蘇主要通過開展試點積累經驗、探索路徑、形成示範、逐漸推廣，聚焦實施過程中關鍵堵點、難點，圍繞方式方法、标準體系和政策機制建設，為城市更新行動實施做有益探索。”省住房城鄉建設廳有關部門負責人表示，他們正關聯有關部門，起草關于支援實施城市更新行動的政策措施，将不斷豐富政策“工具箱”，為各地城市更新制度障礙破局解困。到2025年，江蘇将打造一批展現江蘇特色、代表江蘇水準、在國内起到示範效應的城市更新試點項目，城市更新政策機制、标準體系、方式方法初歩建立，讓城市更安全、更宜居、更低碳、更有活力。
策劃 王曉映
采寫 白雪