化解市場風險點，找準政策發力點丨智庫

編者按

2023年，房地産行業進入轉型發展的關鍵期。一方面，宏觀經濟面臨三年疫情後的恢複期，經濟增長乏力；另一方面大陸房地産市場供求關系發生重大變化，預期下降，需求回落。在諸多不利因素作用下，2023年房地産市場延續了低位調整格局。政策層面，“因城施策”調控措施持續發力，以“三大工程”為重要抓手的新發展模式加速建立。時至歲末，我們将圍繞房地産市場走勢、政策趨勢、行業态勢，對房地産市場做一個簡單回顧與展望。　

2023年，房地産政策優化調整節奏之密集、力度之大，超過曆史任何一個時期。從需求端的降首付、降利率、降稅費、公積金政策、放松限購，到供給端的保交樓、保市場主體，一視同仁支援不同所有制企業融資，房地産市場松綁政策可謂“應出盡出”。

城市與區域治理研究院 蘇志勇

2023年，房地産市場呈現先揚後抑走勢。盡管政策在供需兩端持續發力，但由于房企債務違約風險尚未出清，加之居民收入預期偏弱、市場預期轉差，樓市持續在低谷徘徊。

房地産市場持續不振，導緻商品房銷售受阻，房企回籠資金愈發困難，伴随着債務密集到期，民營房企融資未能出現實質性改善，房企資金鍊持續承壓。

2023年房地産政策層面以寬松政策為主基調，限購、限貸、限售等限制性措施從低能級城市到高能級城市漸次退出，“因城施策”的政策措施密集出台。特别是7月24日中央政治局會議重新定調房地産，提出“要适應房地産市場供求關系發生重大變化的新形勢，适時調整優化房地産政策，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地産市場平穩健康發展”。随着經濟整體恢複，以及一系列房地産優化調整政策落地，房地産市場一些名額呈現邊際改善迹象。同時，以“三大工程”為抓手的房地産新模式成為驅動行業發展的重要力量。

━━━━

樓市先揚後抑

延續築底行情

2023年房地産市場呈現沖高回落行情。年初在較為寬松的房地産政策推動下，房地産市場出現了階段性回暖。從二季度中期開始，國内住房銷售市場迅速轉冷。下半年随着一線城市和熱點二線城市調控政策進一步松綁，樓市出現局部、脈沖式回暖迹象，但市場總體表現仍然較弱。

據國家統計局資料，今年1~11月份，全國房地産開發投資同比下降9.4%，商品房銷售面積下降8%，商品房銷售額下降5.2%，房屋新開工面積下降21.2%。從這些資料來看，房地産市場仍然處于調整之中。

房地産市場持續調整，源于多重因素疊加。一是受宏觀經濟影響，就業形勢不樂觀，居民收入預期下降，購買力減弱，加杠杆意願不強；二是市場供需關系發生重大改變，适齡購房群體規模下降，多數三四線城市供大于求；三是房價持續上漲預期不再，買漲不買跌心理造成市場觀望情緒濃厚；四是開發商債務違約風險未出清，購房者對期房能否如期傳遞心存疑慮。總體來看，對市場缺乏信心是導緻市場弱勢整理的重要原因。

對房地産市場信心的缺乏，也展現在土地市場。2023年土地拍賣成交規模出現大幅回落。中指院資料顯示，2023年1~11月全國300城住宅用地推出、成交面積分别同比下降21.5%、28.0%，絕對規模均為近十年同期以來最低位水準。

盡管商品房市場和土地市場整體表現疲弱，但市場在城市和區域間存在較大分化。從銷售端來看，低能級城市持續承受較大壓力，政策刺激效果并不明顯。而高能級城市在政策優化之後均有不同程度的回暖，反映出市場具有較強的韌性。土地市場亦如此，在土地成交總量下滑背景下，一線城市和部分二線城市熱點闆塊土地市場争奪依然激烈，土地成交向核心城市集中的趨勢愈發明顯。

市場的分化還反映在房企之間。由于絕大部分債務違約事件集中在民營房企，并由此導緻旗下項目延期傳遞甚至爛尾，購房者對此類民營房企項目能否如期傳遞産生擔憂，商品房銷售受到嚴重影響。根據中指院資料，今年1~11月，百強房企銷售總額為5.74萬億元，同比下降14.7%。已釋出業績的房企中，銷售規模同比保持上漲的多為頭部國資房企。其中銷售額同比增長超過10%的房企包括中海、華潤、建發、越秀、華發、聯發、國貿地産等。相比之下，絕大多數民營房企銷售規模同比下降，其中出險房企降幅尤為明顯。

土地市場與商品房市場相似，前11月百強房企拿地金額超過100億元的有21家，其中14家為央企國企，5家民企，2家混合所有制房企。對未來市場信心不足以及融資能力下降，讓民營房企在土地市場表現異常謹慎。

━━━━

化解房地産風險任重道遠

房地産作為國民經濟的支柱行業，連接配接着消費和投資兩大需求，對經濟增長起着重要的作用。據統計，房地産經濟活動占GDP的比重接近三成，與房地産相關的貸款占銀行信貸的比重接近40%，房地産業相關收入占地方綜合财力的50%，房地産占城鎮居民資産的60%。房企風險蔓延對上下遊産業鍊、保交樓、地方财政，乃至金融系統安全産生重要影響。穩定房地産市場、防範化解房地産風險，對宏觀經濟和社會發展至關重要。

2023年，房地産市場面臨嚴重困難，商品房銷售持續下滑，房企債務集中到期，民營房企特别是出險房企融資不暢，多重因素加劇房企資金鍊緊張局面。2023年年初至今，以國内房企債券違約、展期等項目作統計，已有超過180隻人民币企業債和中資美元債出險違約，涉及發行人超過40家。

房企債務違約頻發主要源自以下原因：一是商品房銷售下滑導緻房企流動性減弱。二是房企前期融資成本偏高，且債務集中到期，還本付息壓力加大。三是民營房企融資環境未得到根本改善。雖然2022年中央層面出台房企融資端“三支箭”政策，但金融機構出于自身風險考量，惜貸現象嚴重，“錦上添花”多于“雪中送炭”。

從國家統計局公布的房企資金情況看，1~11月，房地産開發企業到位資金117044億元，同比下降13.4%。各分項名額同比資料全面下滑，其中國内貸款下降9.8%，利用外資下降35%，自籌資金下降20.3%，定金及預收款下降10.9%，個人按揭貸款下降8.1%。

在房地産市場疲軟和持續的經營壓力之下，房企退市和倒閉現象有所加劇。截至目前，年内已經有包括泰禾集團、藍光地産、新力控股、嘉凱城、粵泰股份、嘉年華國際、陽光城、三盛等10餘家上市房企在A股或H股摘牌退市。另有多家房企處于長期停牌或股價長期低于1元，面臨觸發退市條款風險。

房企債務違約還進一步影響到産業鍊上下遊。一方面房地産市場需求減弱，導緻産業鍊需求萎縮，營收和利潤下滑；另一方面，資金壓力之下，房企大量應付賬款和商票無法按期結算兌付，對上下遊企業帶來較大的經營壓力。以建築裝飾龍頭廣田集團為例，作為恒大的供應商，受恒大債務違約事件影響，大量應收賬款難以兌付，營收出現斷崖式下滑，出現資不抵債，被迫走向破産重組。

房企債務違約風險也加重保交樓難度。目前百強房企近半數已經出現債務違約，這些房企在建項目和覆寫城市量多面廣，其中大部分房企已出現了不同程度的項目停工、銷售顯著下滑、現金流緊張等問題。在資金鍊持續緊張的環境下，其“保交樓”任務面臨嚴峻考驗。

房企債務違約風險加劇，還将對金融系統和地方财政帶來較大風險。受房地産市場下滑和部分房企債務違約事件影響，部分國有商業銀行和大中型股份制商業銀行房地産業貸款餘額和不良率“雙升”。地方财政方面，房企土地購置減少，導緻地方政府性基金收入同步下降，地方債償債能力下降。據财政部資料，1~11月份，全國政府性基金預算收入51884億元，同比下降13.8%。其中國有土地使用權出讓收入42031億元，同比下降17.9%。

針對房地産風險，各級政府從供給端和需求端采取一系列措施，積極化解房地産風險。特别是下半年以來，落實房企融資“三支箭”、優化房地産調控政策密集出台。近日召開的中央經濟工作會議明确指出，明年要積極穩妥化解房地産風險，一視同仁滿足不同所有制房地産企業的合理融資需求，促進房地産市場平穩健康發展。

━━━━

政策松綁助力

樓市信心恢複

2023年，房地産政策優化調整節奏之密集、力度之大，超過曆史任何一個時期。上半年以二三四線城市松綁政策為主；下半年随着7月24日中央政治局會議對房地産市場重新定調，中央和相關部委政策開始加碼，并帶動一線城市對房地産政策做出優化調整。從需求端的降首付、降利率、降稅費、公積金政策、放松限購，到供給端的保交樓、保市場主體，一視同仁支援不同所有制企業融資，房地産市場松綁政策可謂“應出盡出”。據不完全統計，全年各地方政府“因城施策”的樓市調控政策超過600次。截至目前，除一線城市和部分熱點二線城市核心區域外，限購政策基本退出市場。

需求端，政策以降低購房成本和降低購房門檻為核心。據克而瑞統計，年初以來有29個城市取消限購或放松限購政策，102個城市調整限貸政策，23個城市調整限售政策，221個城市調整了公積金政策，145個城市實施了購房補貼，29座城市實施了稅費減免。

在降低購房成本方面，央行不僅下調了首套、二套房貸利率，而且對存量房貸利率也做了集中下調。資料顯示，12月百城首套、二套平均房貸利率已經分别降至3.86%、4.41%。一線城市首套、二套房貸利率也降至4.13%、4.54%，與去年同期相比分别下降48BP、59BP。

需求端的松綁政策一定程度上對促進住房消費起到了積極作用，實實在在地為購房者帶來了實惠，特别是下半年以來一線城市的政策調整效果明顯。對穩定房地産市場、恢複房地産市場信心起到了積極作用。

在供給端，針對房企融資問題，監管部門多次強調，要一視同仁滿足不同所有制房地産企業合理融資需求，對正常經營的房地産企業不惜貸、抽貸、斷貸。今年7月，央行、金管局等部門針對去年出台的“金融十六條”，延長了相關條款的适用期限，并督促各金融機構積極落實。11月，央行針對房企融資提出3個“不低于”：各家銀行房地産貸款增速不低于行業平均房地産貸款增速；非國有房企對公貸款增速不低于本行房地産增速；非國有房企個人按揭貸款增速不低于本行按揭貸款增速。

12月13日，在中國國際經濟交流中心舉行的2023~2024中國經濟年會上，住房和城鄉建設部副部長董建國表示，針對部分房企出現的債務違約風險，金融管理部門已出台了一系列支援政策。風險出清還需要一個過程，将繼續配合金融管理部門，抓好各項政策的落實，一視同仁，滿足不同所有制房地産企業的合理融資需求，支援暫時資金鍊緊張的房企解決短期現金流緊張問題，促進其恢複正常經營。

━━━━

推動房地産模式轉型

在防範化解房地産風險、恢複市場信心的同時，中央層面着力以“三大工程”為重點，推動房地産模式轉型。

今年以來，有關“三大工程”部署在高層會議上屢被提及。4月28日，中央政治局會議指出，規劃建設保障性住房，在超大特大城市積極穩步推進城中村改造及“平急兩用”公共基礎設施建設；7月24日中央政治局會議再次提出，要加大保障性住房建設和供給，積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設，盤活改造各類閑置房産。

保障性住房建設方面：8月25日國務院常務會議審議通過了《關于規劃建設保障性住房的指導意見》（簡稱《指導意見》）；9月4日國務院召開了規劃建設保障性住房工作部署電視電話會議，強調保障性住房要實施嚴格封閉管理不得上市交易。

城中村改造方面：7月，國務院辦公廳印發《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》。10月12日，住建部釋出消息稱，超大特大城市正積極穩步推進城中村改造，分三類推進實施：一類是符合條件的實施拆除建立，另一類是開展經常性整治提升，第三類是介于兩者之間的實施拆整結合。

“平急兩用”基礎設施建設方面：7月14日，國務院常務會議審議通過了《關于積極穩步推進超大特大城市“平急兩用”公共基礎設施建設的指導意見》；7月20日，國務院召開積極穩步推進超大特大城市“平急兩用”公共基礎設施建設工作部署電視電話會議，要求完善政策體系，健全工作機制，推動“平急兩用”公共基礎設施建設盡快落地見效。

“三大工程”的布局和推進，不僅為拉動投資和消費，促進宏觀經濟回暖提供了新的動力，也為房地産行業轉型提供了有力的抓手。

（此文刊于中國房地産報12月25日11版 責任編輯 蘇志勇）

值班編委：李紅梅

流程編輯：溫紅妹

審讀：戴士潮

中國房地産報版權所有

未經授權不得轉載以及任何形式使用

.data_color_scheme_dark{--weui-ORANGERED: #ff6146;--weui-BG-0: #111;--weui-BG-1: #1e1e1e;--weui-BG-2: #191919;--weui-BG-3: #202020;--weui-BG-4: #404040;--weui-BG-5: #2c2c2c;--weui-FG-0: rgba(255, 255, 255, .8);--weui-FG-HALF: rgba(255, 255, 255, .6);--weui-FG-1: rgba(255, 255, 255, .5);--weui-FG-2: rgba(255, 255, 255, .3);--weui-FG-3: rgba(255, 255, 255, .1);--weui-FG-4: rgba(255, 255, 255, .15);--weui-FG-5: rgba(255, 255, 255, .1);--weui-RED: #fa5151;--weui-REDORANGE: #ff6146;--weui-ORANGE: #c87d2f;--weui-YELLOW: #cc9c00;--weui-GREEN: #74a800;--weui-LIGHTGREEN: #3eb575;--weui-BRAND: #07c160;--weui-BLUE: #10aeff;--weui-INDIGO: #1196ff;--weui-PURPLE: #8183ff;--weui-WHITE: rgba(255, 255, 255, .8);--weui-LINK: #7d90a9;--weui-TEXTGREEN: #259c5c;--weui-FG: #fff;--weui-BG: #000;--weui-TAG-TEXT-RED: rgba(250, 81, 81, .6);--weui-TAG-BACKGROUND-RED: rgba(250, 81, 81, .1);--weui-TAG-TEXT-ORANGE: rgba(250, 157, 59, .6);--weui-TAG-BACKGROUND-ORANGE: rgba(250, 157, 59, .1);--weui-TAG-TEXT-GREEN: rgba(6, 174, 86, .6);--weui-TAG-BACKGROUND-GREEN: rgba(6, 174, 86, .1);--weui-TAG-TEXT-BLUE: rgba(16, 174, 255, .6);--weui-TAG-BACKGROUND-BLUE: rgba(16, 174, 255, .1);--weui-TAG-TEXT-BLACK: rgba(255, 255, 255, .5);--weui-TAG-BACKGROUND-BLACK: rgba(255, 255, 255, .05)}.data_color_scheme_dark{--weui-BTN-ACTIVE-MASK: rgba(255, 255, 255, .1)}.data_color_scheme_dark{--weui-BTN-DEFAULT-ACTIVE-BG: rgba(255, 255, 255, .126)}.data_color_scheme_dark{--weui-DIALOG-LINE-COLOR: rgba(255, 255, 255, .1)}.data_color_scheme_dark{--weui-BG-COLOR-ACTIVE: #373737}.data_color_scheme_dark{--weui-BG-6: rgba(255, 255, 255, .1);--weui-ACTIVE-MASK: rgba(255, 255, 255, .1)}.rich_media_content{color:#000000e5;font-size:17px;font-size:var(--articleFontsize);overflow:hidden;text-align:justify}.rich_media_content{color:#ffffffa6;color:var(--weui-FG-HALF)}.rich_media_content{position:relative;z-index:0}.wxw-img{vertical-align:bottom}body,.wx-root,page{--weui-BTN-HEIGHT: 48;--weui-BTN-HEIGHT-MEDIUM: 40;--weui-BTN-HEIGHT-SMALL: 32}body,.wx-root{--weui-FG-1: rgba(0, 0, 0, .55);--weui-ORANGERED: #ff6146;--weui-BG-0: #ededed;--weui-BG-1: #f7f7f7;--weui-BG-2: #fff;--weui-BG-3: #f7f7f7;--weui-BG-4: #4c4c4c;--weui-BG-5: #fff;--weui-FG-0: rgba(0, 0, 0, .9);--weui-FG-HALF: rgba(0, 0, 0, .9);--weui-FG-1: rgba(0, 0, 0, .5);--weui-FG-2: rgba(0, 0, 0, .3);--weui-FG-3: rgba(0, 0, 0, .1);--weui-FG-4: rgba(0, 0, 0, .15);--weui-FG-5: rgba(0, 0, 0, .05);--weui-RED: #fa5151;--weui-REDORANGE: #ff6146;--weui-ORANGE: #fa9d3b;--weui-YELLOW: #ffc300;--weui-GREEN: #91d300;--weui-LIGHTGREEN: #95ec69;--weui-BRAND: #07c160;--weui-BLUE: #10aeff;--weui-INDIGO: #1485ee;--weui-PURPLE: #6467f0;--weui-WHITE: #fff;--weui-LINK: #576b95;--weui-TEXTGREEN: #06ae56;--weui-FG: #000;--weui-BG: #fff;--weui-TAG-TEXT-RED: rgba(250, 81, 81, .6);--weui-TAG-BACKGROUND-RED: rgba(250, 81, 81, .1);--weui-TAG-TEXT-ORANGE: #fa9d3b;--weui-TAG-BACKGROUND-ORANGE: rgba(250, 157, 59, .1);--weui-TAG-TEXT-GREEN: #06ae56;--weui-TAG-BACKGROUND-GREEN: rgba(6, 174, 86, .1);--weui-TAG-TEXT-BLUE: #10aeff;--weui-TAG-BACKGROUND-BLUE: rgba(16, 174, 255, .1);--weui-TAG-TEXT-BLACK: rgba(0, 0, 0, .5);--weui-TAG-BACKGROUND-BLACK: rgba(0, 0, 0, .05)}body,.wx-root{--weui-BG-6: rgba(0, 0, 0, .05);--weui-ACTIVE-MASK: rgba(0, 0, 0, .05)}@media screen and (min-width:1024px){body:not(.pages_skin_pc){background:#191919;background:var(--weui-BG-2)}}@media(prefers-color-scheme:dark){body:not([data-weui-theme=light]).my_comment_empty_data{background-color:#111}}.wx-root,body{--weui-BTN-ACTIVE-MASK: rgba(0, 0, 0, .1)}.wx-root,body{--weui-BTN-DEFAULT-ACTIVE-BG: #e6e6e6}.wx-root,body{--weui-DIALOG-LINE-COLOR: rgba(0, 0, 0, .1)}.wx-root,body{--weui-BG-COLOR-ACTIVE: #ececec}@media(prefers-color-scheme:dark){.wx-root:not([data-weui-theme=light]),body:not([data-weui-theme=light]){--appmsgExtra-BG: #121212}}@media(prefers-color-scheme:dark){.wx-root:not([data-weui-theme=light]),body:not([data-weui-theme=light]){--weui-ORANGERED: #ff6146;--weui-BG-0: #111;--weui-BG-1: #1e1e1e;--weui-BG-2: #191919;--weui-BG-3: #202020;--weui-BG-4: #404040;--weui-BG-5: #2c2c2c;--weui-FG-0: rgba(255, 255, 255, .8);--weui-FG-HALF: rgba(255, 255, 255, .6);--weui-FG-1: rgba(255, 255, 255, .5);--weui-FG-2: rgba(255, 255, 255, .3);--weui-FG-3: rgba(255, 255, 255, .1);--weui-FG-4: rgba(255, 255, 255, .15);--weui-FG-5: rgba(255, 255, 255, .1);--weui-RED: #fa5151;--weui-REDORANGE: #ff6146;--weui-ORANGE: #c87d2f;--weui-YELLOW: #cc9c00;--weui-GREEN: #74a800;--weui-LIGHTGREEN: #3eb575;--weui-BRAND: #07c160;--weui-BLUE: #10aeff;--weui-INDIGO: #1196ff;--weui-PURPLE: #8183ff;--weui-WHITE: rgba(255, 255, 255, .8);--weui-LINK: #7d90a9;--weui-TEXTGREEN: #259c5c;--weui-FG: #fff;--weui-BG: #000;--weui-TAG-TEXT-RED: rgba(250, 81, 81, .6);--weui-TAG-BACKGROUND-RED: rgba(250, 81, 81, .1);--weui-TAG-TEXT-ORANGE: rgba(250, 157, 59, .6);--weui-TAG-BACKGROUND-ORANGE: rgba(250, 157, 59, .1);--weui-TAG-TEXT-GREEN: rgba(6, 174, 86, .6);--weui-TAG-BACKGROUND-GREEN: rgba(6, 174, 86, .1);--weui-TAG-TEXT-BLUE: rgba(16, 174, 255, .6);--weui-TAG-BACKGROUND-BLUE: rgba(16, 174, 255, .1);--weui-TAG-TEXT-BLACK: rgba(255, 255, 255, .5);--weui-TAG-BACKGROUND-BLACK: rgba(255, 255, 255, .05)}}@media(prefers-color-scheme:dark){.wx-root:not([data-weui-theme=light]),body:not([data-weui-theme=light]){--weui-BTN-ACTIVE-MASK: rgba(255, 255, 255, .1)}}@media(prefers-color-scheme:dark){.wx-root:not([data-weui-theme=light]),body:not([data-weui-theme=light]){--weui-BTN-DEFAULT-ACTIVE-BG: rgba(255, 255, 255, .126)}}@media(prefers-color-scheme:dark){.wx-root:not([data-weui-theme=light]),body:not([data-weui-theme=light]){--weui-DIALOG-LINE-COLOR: rgba(255, 255, 255, .1)}}@media(prefers-color-scheme:dark){.wx-root:not([data-weui-theme=light]),body:not([data-weui-theme=light]){--APPMSGCARD-BG: #1E1E1E}}@media(prefers-color-scheme:dark){.wx-root:not([data-weui-theme=light]),body:not([data-weui-theme=light]){--APPMSGCARD-LINE-BG: rgba(255, 255, 255, .07)}}@media(prefers-color-scheme:dark){.wx-root:not([data-weui-theme=light]),body:not([data-weui-theme=light]){--weui-BG-COLOR-ACTIVE: #373737}}@media(prefers-color-scheme:dark){.wx-root:not([data-weui-theme=light]),body:not([data-weui-theme=light]){--weui-BG-6: rgba(255, 255, 255, .1);--weui-ACTIVE-MASK: rgba(255, 255, 255, .1)}}@media(prefers-color-scheme:dark){.wx-root:not([data-weui-theme=light]),body:not([data-weui-theme=light]){--discussInput-BG: rgba(255, 255, 255, .03)}}@media(prefers-color-scheme:dark){.wx-root:not([data-weui-theme=light]),body:not([data-weui-theme=light]){--nickName-FG: #959595}}.rich_media_content p{clear:both;min-height:1em}td p{margin:0;padding:0}.rich_media_content em{font-style:italic}@media screen and (min-width:1024px){body:not(.pages_skin_pc) :root{--appmsgPageGap: 20px}}:root{--articleFontsize: 17px}:root{--sab: env(safe-area-inset-bottom)}:root{--wxBorderAvatarRatio: 3}:root{--discussPageGap: 20px}:root{--appmsgPageGap: 20px}@media(prefers-color-scheme:dark){body:not([data-weui-theme=light]) .rich_media_content img:not(.wx_img_placeholder){filter:brightness(.8)}}*{margin:0;padding:0}.rich_media_content *{max-width:100%!important;box-sizing:border-box!important;-webkit-box-sizing:border-box!important;word-wrap:break-word!important}

div.autoTypeSetting24psection > p,div.autoTypeSetting24psection > section{margin-bottom: 24px;}