在外漂泊了13年的南苑新村業主們，終于在2023年的冬天等到了“回家”的消息。
12月15日，深圳市南山區城市更新和土地整備局釋出《深圳市南山區南頭街道南苑新村城市更新單元房屋征收提示》。該公告正式确定南苑新村房屋征收範圍，并由南山區南頭街道辦事處作為房屋征收實施機關。
這紙征收提示的背後，是一場長達十三年的舊改曆程。随着行政征收正式啟動，南苑新村項目正式進入“清零”階段，持續十餘年“舊改拉鋸戰”的南苑新村城市更新項目有望明年獲得重生，已簽約的上千名業主的旅程即将畫上圓滿的句号。
南苑新村業主們期盼“回家”
南苑新村老業主期盼回家，
有多少個13年能等？
舊改，向來是一個城市孜孜不倦的話題。
一座座老舊的房屋倒下去，換來的是片區的新生和家庭的新開端，對城市更新的話題，老百姓往往是帶着羨慕和向往的關注。而對深圳這座年僅四十餘歲的城市來說，高速發展期後帶來的土地資源枯竭等問題也在催生着城市更新的程序，這座城市呼喚舊改帶來片區發展的新生機。
在特區建立的第三十年，2010年4月，深圳城市更新首批改造項目公布。在一份名為《2010年深圳市城市更新單元規劃制定計劃第一批計劃》的公示裡，南苑新村與木頭龍、金鑽豪園、鶴塘小區、華泰小區、龍溪花園、海濤花園、橋東片區等8個舊住宅小區被列入第一批計劃，是深圳城市更新首批改造項目。
作為首批改造項目，這些小區或多或少都存在老舊危房的問題，它們的存在不僅影響市容阻礙城市化程序，更影響住戶的居住安全和生活品質。
當社群居民們滿懷期待地簽約搬離後，這一等就是十三年。
“什麼時候才能回家？”這句話是南苑新村的業主們經常問的問題，但沒有人能準确地回答他們。
有的老業主在13年漫長的等待後抱憾離世，部分更為年輕的業主隻在自己的父輩口中聽到過南苑新村裡家的模樣……
南苑新村的“難産”與協商規則、業主和開發商的博弈有莫大關系。程序多延長一天、一年，成本是難以想象的。而城市來說，舊改程序的緩慢會影響整體的規劃和建設。
而已簽約的業主多等一天，能否回家的不确定性又增添了一分。據了解，自立項以來，海濤花園有62戶業主帶着遺憾離世，木頭龍舊改據悉是49位，而南苑新村在十多年的等待中同樣有多位老業主離世。
地處南山區核心地段的南苑新村。
坐落于南山最成熟的核心地段之一的南苑新村，本該是繁華市中心的住宅小區，如今則早已破敗不堪，原本小區的内部道路被雜草侵占，植物的種子被風帶到每一個可以紮根的地方，随處都是野草野花，夜晚的荒無人煙和隔壁繁華的市中心形成鮮明對比，這樣的對比十分刺目。
2010年，南苑新村1400多戶簽約業主為啟動改造搬離家園，但誰也沒想到，這一走就是十三年。“我們還有多少個13年能等？”
深圳舊改迎來積極信号，
冰封的程序終于再次啟動
2021年3月1日起，《深圳經濟特區城市更新條例》正式實施，該條例針對目前深圳舊改的難題提出了針對性解決方案。
根據政策《深圳經濟特區城市更新條例》第三十五條規定，“已簽訂搬遷補償協定的專有部分面積占比或者物業權利人人數占比不低于百分之九十五時，市場主體與未簽約業主經充分協商仍協商不成的，可以向項目所在地的區人民政府申請調解，區人民政府也可以召集有關當事人進行調解。”
深圳坂田一舊改項目。
這意味着，原本的“雙100%”變“雙95%”，即：簽約面積和簽約人數達到95%之後，剩餘的百分之五可以采取征收的方式推動城市更新項目的程序。
在這之後，深圳又釋出了《深圳市城市更新未簽約部分房屋征收規定（征求意見稿）》，尤其是明确了未簽約部分房屋實施征收的具體辦法。《意見稿》認為，在簽約率達到“雙95%”可以申請強制征收的情況下，讓政府掌握舊改程序非常有必要。
過去，“雙100%”的标準實際操作難度非常大，隻要有個别“釘子戶”，整個項目舊改程序就無法推進的案例并不少見，
“雙95%”的到來，意味着最後那“5%”——即城市更新未簽約部分房屋有了征收程式，執行有法可依，為更新項目按下快捷鍵，避免一再地陷入開發商和業主們“多輸”的困局。
有專家指出，“雙95%”保護了大多數人的利益，以及城市居民的整體利益，這推動了深圳舊改和房地産健康發展。
還有專家認為，政府啟動征收符合《國有土地上房屋征收與補償條例》有關基于公共利益予以征收的規定精神，因為城市更新改造是城市規劃實施的組成部分，改造的目的之一就是消除有關安全隐患或者進一步完善城市功能，優化片區以及周邊機關、居民的生産生活環境，我們應該把“公共利益”視為正當性基礎。
在相關法規出台之後，深圳“久拖不治”的舊改項目也被按下加速鍵。羅湖木頭龍項目成為深圳第一例啟動行政征收手段的城市更新項目，随後海濤花園也相繼得到行政力量介入并有所突破後。
南苑新村項目也在積極推動中：2023年3月30日，深圳市南山區人民政府釋出了關于南苑新村城市更新單元行政調解事項的公告，這也是南山區的首例啟動城市更新行政調解項目，其法律依據就是2020年12月30日釋出的《深圳經濟特區城市更新條例》。
南頭街道成立南苑新村項目行政征收辦公室。
自3月30日行政調解正式啟動後至今，已有部分業主實作調解簽約。按《條例》相關規定，調解終止即按計劃啟動行政征收。
12月15日，深圳市南山區城市更新和土地整備局釋出《深圳市南山區南頭街道南苑新村城市更新單元房屋征收提示》，征收工作将正式啟動。這是南苑新村重大意義的一天，因為這不僅表示南山首單房屋征收程式正式啟動，影響南苑新村舊改程序的“釘子戶”難題或将在近期得以解決，更意味着項目進入實質性開工階段可期。
而如果改造順利，這裡将重建立成高樓大廈，南苑新村的老業主們也将享受遲到了13年的，深圳特區經濟發展伴随而來的各項紅利。
岸的那頭是家
而船一直在打轉
“不用怕那極個别‘留守戶’了。”在《征收提示》釋出之後，南苑新村的老業主們都很興奮，在政府的介入下，業主們認為項目應該可以很快地啟動實施。
事實上，南苑新村的簽約率早在2019年已經達到95%标準。截至2023年12月，項目涉及拆遷戶1400餘戶，僅剩餘10餘戶未簽約，簽約率更已超99%。據早前已簽約業主爆料，南苑新村補償比例為1：1.33，有說法指這在同期八大舊改項目中是最高的。
“一些老舊小區城市更新項目因為‘釘子戶’的存在導緻項目程序緩慢，對于原來簽約并且已經搬出去的業主來說，是比較大的不公平。”業内專家曾在采訪中告訴記者，尊重少數人的權利，更不能罔顧多數人的權益。
13年裡，有人四處搬家嘗盡苦辣，有人因南苑新村的問題導緻就業難、養老難、結婚難，而當年帶頭簽約的幾十位老人們，有部分在人生的最後一刻都沒能回家，沒能住進新樓。13年間，已簽約的業主們仿佛都坐在一條看不到對岸的船上，岸的那頭是家，但船始終在原地打轉。
南苑新村進入“清零”階段
南苑新村的業主們在外漂泊十三年後終于找到了回家的路。
征收提示的釋出，标志南苑新村項目進入“清零”階段，按照行政征收的流程，後續南山區人民政府将正式公告房屋征收決定——由政府相關部門取得未簽約戶物業權利并與市場主體簽署搬補協定、确認實施主體資格，并組織相關部門對未簽約戶實施強制搬遷和房屋拆除。
南頭街道成立南園新村項目行政征收辦公室。
征收提示為小區已簽約的居民帶來希望，更為片區的重建帶來曙光。随着項目征收提示的公布，南苑新村這塊難啃的骨頭，即将被拿下。
事實上，南苑新村周邊集聚了大型區級公共服務設施，臨近前海深港現代服務業合作區、高新技術産業園區、後海中心區等重點片區，肩負為其提供高品質的綜合配套服務職能。
而現狀建設水準已無法與區域定位相比對，亟待通過整體拆除重建打破空間發展的瓶頸，在空間建設和配套服務方面對接區域發展新格局。
放眼未來，南苑新村将跟上這座城市的步伐與面貌，搖身一變為城市的新名片，不僅會是一個契合片區城市發展要求和區位價值的現代品質生活住區，這裡還會有精緻、開放、多元的體驗式商業街區，還會兼具商務辦公功能服務、休閑娛樂需求。
而南苑新村的業主們13年漫長的等待終于迎來圓滿的大結局，迎接他們的，是光明的未來。
采寫：南都·灣财社記者 孫陽