12月20日，“2023赢商網大會暨『赢商網百強榜』研究成果釋出”在上海舉辦。由赢商網聯合中城研究院發起的『赢商網百強榜』正式釋出：包含零售商業地産企業榜單、購物中心榜單、品牌榜單（中國領軍品牌榜、新興品牌榜），本篇為“2023年度品牌商關注籌開購物中心TOP100”。
2023，商業地産“新生”與“重生”交織的一年。
這邊廂，強者恒強、新秀起勢，疊代産品線，炸場新作不斷，創意滿屏；另邊廂，傳統商圈複興、續寫新故事，一個個“非标”項目拓寬商業想象的邊界。 典型的變化是，以往被視作“殺手锏”的建築硬體、品牌陣容等，不再是吸客的金科玉律。稀缺的定位、文化力、藝術審美、寵物友好、可持續發展、話題制造等軟實力，制造出了不少“未開先火”的新鮮樣本。 這是弱複蘇市場環境中，消費者趨于關注情緒消費、細節服務、感官體驗的極佳證明，也是中國商業地産行業進化不止的直覺反映。 而關于變化的更多細節，具象呈現在《2023年度品牌商關注籌開業購物中心TOP100》中。這份年度榜單，觀察了368個城市的739個籌開購物中心，結合大調查問卷（☜點選檢視）結果，發掘了100個最有潛力成為新一代明星的商場。
本榜單測評次元主要包括：
1）城市：項目所在城市商業指數
2）商圈：項目所在商圈輻射力
3）購物中心：商業建築面積、營運商綜合實力、标的性品牌意向入駐指數、人氣熱搜指數
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籌開項目年年上新明星産品線越來越耀眼縱觀三年，登榜《2023年度品牌商關注籌開業購物中心TOP100》的項目，明星産品線出現的頻次與占比越來越高，而非連鎖化的非标項目占比雖小，打法卻足夠吸睛。
龍湖天街、萬象城、大悅城，
絕對的上新大戶
本年度TOP100中，龍湖天街、萬象城、大悅城上榜項目數量位居前三。近三年資料對比看，三者始終位居前四，是絕對的上新大戶。
- 營運管理實力杠杠，獲資本、消費市場認可
大調查顯示，萬象城為公認的連鎖産品線NO.1，獲得73%受訪者看好；龍湖天街、大悅城亦排行靠前。三大連鎖産品線，憑出色的營運實力、盈利能力，備受認可。 以“萬象城”為例，操盤手華潤萬象生活全鍊條商管能力獲得資本市場、消費市場高度好評。近日，華潤置地已獲得首批消費基礎設施REITs入場券，底層資産是由華潤萬象生活營運管理的青島萬象城。
- 落子速度快，城市首秀期待值MAX
大調查中，太古彙/太古裡、SKP、IFS等産品線亦受到較多擁趸，但因開發速度慢、新項目數量少，未能闖入上榜項目數TOP10。 相較之下，龍湖天街、萬象城、大悅城不僅在深耕城市加密，亦積極落地新城市，靈活采取多種合作方式，快速擴張。得益于在營項目的良好口碑，這些連鎖産品線的城市首秀往往承包全城關注、期待值MAX。
萬象彙、招商花園城、砂之船奧萊，
中檔玩家起勢
本年度TOP100榜單中，萬象彙、招商花園城上榜項目數量排名第四、第五，銀泰城、砂之船奧萊等“新面孔”亦表現不俗。這些産品線旗下項目多為中檔、大衆化定位。
- 标杆項目珠玉在前，規模擴張信心滿滿
以“招商花園城”為例，近兩年均有多個項目上榜，以肉眼可見速度崛起。深圳招商花園城為招商蛇口商業版圖的開山之作，開業10餘年經營穩健，年平均出租率保持在86.9%。 “招商花園城”是招商商管的拳頭産品線之一，為其商業版圖中名幅其實的“數量之最”，創新力、适應性強，目前正持續疊代，加碼規模化布局。
- 年輕人重新捧紅奧萊，“既好又省”新流量密碼
從線上到線下，“名品+折扣”的奧萊重新翻紅。精打細算的年輕人，不再高喊“沖動消費”，“省錢指南”、“折扣清單”才是王道，主打一個“用更少的錢買到更好的商品”。 行走商業江湖30年，砂之船是奧萊圈的佼佼者，高效高質的營運、擁有上市REITs平台的獨特資金優勢，是其快速發展的重要底氣。
非連鎖産品線項目數量減少，
但打法精妙
頭部連鎖産品線品牌輕重并舉加快搶占市場佔有率，對非連鎖産品線産生一定的“擠出效應”。近三年，非連鎖産品線上榜項目數量有所減少，從2021年的34個降至29個。 但随着存量時代到來，不走連鎖化路徑的“非标”項目，關注度走高。此次大調查中，超75%的受訪者看好非标項目的未來發展。在他們看來，消費者的多元化個性化需求帶來了增量商業機會，同步影響市場格局之變。 華發商業最新打造的武漢華發外灘荟，為滿足都市新貴、潮流青年、城市訪客三類主力人群需求，針對不同地塊制定了差異化政策，規劃有活力“潮”基地、品質生活“私享”平台、城市文化“閱”空間等不同主題内容。
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領頭城市易主三大古都、雙城爆紅從項目形态到城市落位，《2023年度品牌商關注籌開業購物中心TOP100》上榜項目出現最多的城市，在北上深之間輪換。而古都三城、海南雙城則因獨有的聚客優勢奮起直追。
TOP1的城市争奪戰，
北上深輪流登頂
上榜項目數量TOP1的寶座，被彙聚頭部品牌資源和消費市場的商業一線城市牢牢占據。本年度TOP100中，深圳拔得頭籌。近三年，上海、北京、深圳輪流登頂，城市争奪戰愈演愈烈，誰也沒法穩守龍頭之位。
以文化之名，
古都杭州、西安、南京出圈
商業一線城市優質地塊“買少見少”，商業準一線城市成了頭部企業押注重點。本年度TOP100中，文化古都杭州、南京、西安強勢出圈，杭州跻身TOP2，南京、西安趕超北京。 這類城市購買力不輸一線。例如，杭州2022年社會消費品零售總額增速5.8%，全國第一，“吊打”一線城市；且文化軟實力杠杠，人口淨流入率全國數一數二，今年亞運會加持下，城市熱度持續走高。
免稅、旅遊雙箭齊發，海南雙城上位
另值得一提，今年有項目上榜的商業三線及以下城市明顯增加。
有資料顯示，在全國消費市場中，下沉市場消費規模占比最高，超17萬億元，且持續擴容。瞄準商機，不少品牌商在摩拳擦掌發力下沉市場，優質籌開商場成了它們的布局首選。 這其中，近三年“露臉率”最高的下沉城市，要數海南的三亞、海口。離島免稅政策疊加旅遊優勢，海南以三亞國際免稅城為代表的商場生意紅火，并吸引LVMH集團旗下免稅零售巨頭DFS迪斐世、太古地産、澳門央企南光集團等紛紛落子。随着“全島封關”進入倒計時，為數不多的籌開Mall自然是品牌商們不願錯過的稀缺投資機會。
◎三亞大悅城效果圖
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傳統商圈複興新貴城區潛力大不同城市上榜項目之别，背後是城市經濟力、消費力及文化力的比拼。而在城市之中，不同商圈上榜項目有多有少，原因不一而足。 近三年，非商圈上榜項目數量不斷增加，市級商圈、區域商圈趨于減少。優質地塊減少、商業增量空間狹窄，商圈範疇内市場機會萎縮。
但“地段”紅利亘古不變，傳統商圈始終是資源最集中的地方、掌握着城市的主力消費群體。本次大調查中，武漢SKP、杭州恒隆廣場、重慶中環萬象城等項目人氣居高，“位處核心商圈，潛力大”是受訪者看好它們的首要因素。 更有越來越多老舊物業煥新回歸，重塑中心城區的商業話語權。典型如：
- 重慶華潤解放碑新華書店項目：位于解放碑商圈十字金街核心區域，業主為重慶新華書店集團、重慶康翔實業集團，引進華潤萬象生活操盤，商業整體營運面積共計8.3萬㎡，計劃總投資40億元，計劃打造“本地人回歸、外地人齊聚”的城市商業空間典範。
- 北京中關村ART PARK大融城：位于中關村西區，前身為中關村“食寶街”，光大安石将其改造成新的商業綜合體，總建築面積約20萬㎡，将帶來新潮消費内容、帶動區域消費更新。
再看非商圈片區，各地政府着力發展的新貴城區，上榜項目可觀。雖商業氛圍未成氣候、消費人口密度不及傳統核心商圈，但這些區域坐擁龐大的高消費力客群，且競争相對不那麼激烈，有大量市場空白亟待填補。 典型如：
- 招商商管長沙“雙花”——長沙觀沙嶺招商花園城、長沙梅溪湖招商花園城，均位于梅溪湖片區，沿線串聯起梅溪湖國際新城多個科創總部、金融産業，毗鄰省級森林公園象鼻窩森林公園、中央公園等旅遊目的地，将成長沙下一個城市焦點所在。
- 深圳 K11 ECOAST所在的深圳南山太子灣片區，是蛇口自貿區規劃起點最高、成熟度最高的區域，将打造成大灣區的海上門戶，與世界前沿接軌。随着時間推進，太子灣所承載的規劃價值已逐漸兌現。
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“單槍匹馬”有風險“抱團取暖”流行指數暴增競争進入深水區，單槍匹馬闖天下風險系數加大。一路攻城略地的商業地産企業們重新思考攻守之道：既要争市場佔有率，又要管控風險，提升管理效率、盈利水準。
于是乎，聯手投資、抱團組CP打造項目成正常運作方式，有的是企業間聯手，有的是企業聯合地方政府。
據不完全統計，《2023年度品牌商關注籌開業購物中心TOP100》的輕資産項目超30個，遠超2022、2021水準。于手握龐大品牌資源池、優質産品線的标杆商業營運企業，輕資産打法“成本效益”高；于缺乏商管經驗的物業持有方，交給一個專業操盤手是獲得穩定收入的擇優之選。
從地方政府角度看，聯合社會資本、加快盤活“休克魚”亦是城市更新工作中的重要環節。本年度TOP100中，出現采用ROT（改建-營運-移交）創新合作模式的項目——深圳·大運天地（原“深圳大運中心”，去年由潤欣商業投資（深圳）有限公司以5.72億元的價格拿下，由華潤萬象生活成立項目公司，負責其投資、建設以及整體營運工作。合作期限30年，屆滿後項目資産無償移交給政府方或其指定機構），是當下城市更新大潮中極具借鑒意義的代表。
◎深圳·大雲天地效果圖
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“未開先火”的潛力股應該長啥樣産品力出彩、地段占優、模式靈活之外，一個優秀的籌開項目要“未開先火”，還需具備哪些基本能力？
個性範：定位稀缺，設計出衆
大調查中，“定位稀缺”是受訪者看好籌開項目的重要因素，僅次于“區位優越”。“定位稀缺”是相對概念，可了解為在同個城市或同個片區内“人無我有，人有我優”。 定位高端的重磅商業項目，含着金鑰匙出生，建築規格、品牌級次非正常項目所能及。典型如：
- 重慶中環萬象城：由香港置地與華潤置地聯袂打造，為重慶「首個百億級高端商業綜合體」，官宣伊始就引發現象級話題熱度；
- 南京金陵中環：香港置地與南京政府共同打造的新一代城市綜合體，依托香港置地「中環系」頂奢綜合體打造能力及成功經驗，構築城市核心地标作品；
- 杭州恒隆廣場：對标東京銀座的杭州“金名片”，總面積約39萬㎡，邀請KPF做建築設計，規劃了五棟甲級寫字樓（含一棟150米級超高層建築）、一棟高端酒店以及約10萬㎡的商場，酒店部分确定引入國際奢華酒店品牌——文華東方酒店。
◎杭州恒隆廣場效果圖
除了高端商場，大調查中，有近半數受訪者認為“文旅商業”在未來兩年最受消費者歡迎。本年度TOP100中，上榜文旅商業項目較往年明顯增加，且多以稀缺定位為突破口。
- 廣州砂之船超級奧萊：體量達18萬㎡，延續“藝術商業+超級奧萊”的商業模式，融合廣州城市文化、建築文化，打造華南最大的奧萊文旅商業綜合體。
- 廣州塔廣場：緊鄰廣州塔南側，集“地标旅遊+文化藝術”于一體，打造“首店+IP+夜間”經濟，人文特色鮮明，遊玩體驗豐富。
◎廣州塔廣場效果圖
此外，在受訪者看來，“設計獨特（外形獨特、形态新穎）”不再是看好項目的核心要素，而“建築設計強調空間美學、文化調性”更為重要。這一趨勢，在上榜項目中亦有展現。
- 西安CCBD：首座現象級萬象城，以商業空間設計連接配接culture（文化）、nature（自然）、future（未來）。設計糅合了坊格式肌理布局、飛檐列棟建築架構等中國傳統建築工藝；室内空間結合東方代表性的自然、地貌元素；項目外牆應用了唐三彩繁複傳統⼯藝結合創新現代釉⾯技術。将文化融入商業，把文明載入空間。
◎西安CCBD效果圖
- 廈門大悅城：定位“濱海文藝浪漫地标”，由建築大師姚仁喜擔綱，融合山海元素，采用與集美區建築形象相呼應的閩南式屋頂、閩南紅磚建築元素，将閩南文化、嘉庚風格與大悅城時尚商業風格有機融合。
◎廈門大悅城效果圖
- 西甯城北吾悅廣場：緻力于打造都市樂享生活新聚場。項目将以悶頂·遊園千燈、主中庭·雲閣劇場、南中庭·餘音茶館、入口·湖畔碼頭、端頭·層台亭榭五大江南場景，打造西甯極具特色購物中心，解鎖城市前沿消費。
- 太原吾悅廣場：新城控股集團在山西打造的首個A+級标杆項目，以“大美山西 表裡山河”為設計理念，首創打造幸福階梯、空中花園、太原之眼摩天輪等八大特色空間，诠釋項目關于浪漫、美力、情緒和想象的探索和思考。
◎太原吾悅廣場效果圖
- 西安體育之窗·NMC中心：站位省體育館旁，自帶文旅背景、體育基因，打出“文化、運動、商務”三大标簽，建有冰場及運動場館，配合高端餐飲、品質體驗，用空間美學、優質體驗為品質家庭生活提供休閑新場景。
◎西安體育之窗·NMC中心效果圖
生活家：藝術場景氛圍、社交格調拉滿
藝術+商業模式，從K11的“專利”變成行業新流行之一。精神消費、情緒消費風靡之下，籌開Mall紛紛押注藝術商業，展現多元魅力和生命力。
- 上海保利花木時光裡：以“藝術”篩選業态，引入日本最潮的當代藝術畫廊NANZUKA的中國首館，面積約1300㎡，足夠為消費者帶來豐富的視覺享受。
◎上海保利花木時光裡效果圖
圍繞社交，多個籌開項目為寵物愛好者、家庭客群營造社交空間，凸顯寵物友好、兒童友好标簽；為争奪夜間消費客群、挖掘新增長點，加碼24h全時段經營的項目亦較往年增加。
◎杭州拱墅寶龍廣場原創IP吉祥物（部分）
◎福州香格裡拉中心的全新BUDS芽寶樂園效果圖
◎杭州光環夢中心室内「未來烏托邦」主題區域局部示意圖
◎甯波新世界THE PARK by K11 Select效果圖
逐“綠”者：可持續發展，勢在必行
“可持續發展”“綠色商業”“POD商業”，正在成為地産企業财報、商業地産報告的年度熱詞。 踐行ESG戰略（Environment, Social and Governance，環境、社會和公司治理），企業可節約能源成本，降低營運成本，提高資産價值、社會聲譽，降低融資成本等，展現長期主義思維，逐漸釋放可持續效益。 當中，綠色建築被視為頭部房企高品質轉型的關鍵基石。相比往年，今年用行動來踐行“綠色、低碳、生态”的項目明顯增加，不少項目還獲得了LEED認證（行業内最具權威性的綠色建築認證之一）。
造勢咖：
化身話題制造機，“驚喜”提前釋放
近兩年，籌開Mall越來越注重開業前營銷，通過官方公衆号、官方微網誌、官方小紅書等管道不斷釋放資訊、“刷存在感”。
◎龍湖南京雨山天街，各個主要社交平台均已布局
除了強化社交平台的資訊滲透，還有各種創意活動，持續制造話題、引發公衆關注。
- 宿遷宿城愛琴海購物中心：今年6月，蘇北首個超5000方的水上音樂互動噴泉提前開放，刷爆朋友圈；4月，舉辦2023宿遷愛琴海購物中心首屆馬拉松，項目的籃球公園、蹦床公園、滑闆公園等豐富運動體驗業态同步露出，強化“運動活力競技場”認知。
- 成都天府招商花園城：簽下了知名IP可力樂熊，今年“520”期間與實物等比高的粉色可力樂熊在興隆湖濕地公園亮相，契合情人節甜蜜調性，引發社交平台打卡潮，收獲了一批自來水流量。
聯合出品丨赢商網&中城研究院
撰文丨熊舒苗
主編丨付慶榮
設計丨謝澤豐 張霞 徐娜
資料支援丨赢商大資料
榜單測評丨鄭捷炜 唐澤強
董倩倩、張雯雯、陳佳妍、羅嘉欣、馬茹茹、柏莉、汪靜、朱雅潔、強曉群、星豔玲、謝婉銀對本文亦有貢獻
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赢商雲智庫原創稿件，如需轉載請告知
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