至少四個熱點城市已取消土地限價：更多地區将跟進

又一城土拍取消地價上限。

10月23日，四川省成都市公共資源交易服務中心挂牌7宗宅地，土地面積總計20.43萬平方米，起始總價約28億元。此次拍賣采取“競地價”方式，未提 “限價競買+抽簽競得”方式，且未設定成品房清水最高銷售均價。

成都市規劃和自然資源局相關人士表示，該批次“雙限”政策取消，房價、地價全部沒有限制。後續正常情況下也将延續不限制地價的政策。

這也意味着，成都執行近3年的“雙限”政策，将不複存在。

至少四個熱點城市已取消土地限價，有二線城市表示将跟進執行

10月17日，據媒體報道，9月底，自然資源部已給各省市自然資源主管部門下發檔案，内容包含：建議取消土地拍賣中的地價限制、建議取消遠郊區容積率1.0限制等。

對此，有二線城市自然資源和規劃局内部人士提到，自然資源部檔案屬于指導政策，不同的城市按照各自的情況來制定具體規則。

也有一線城市規劃部門内部人士向記者表示，檔案是建議落實，應該要因城施策。

對于各地在土地出讓中的地價限制是否會取消的提問，有二線城市規劃資源部門相關人士表示，後續将跟進執行。 南京市規劃資源部門相關人士則表示，目前正在研究，近期會釋出公告，以正式公告為準。 截至發稿，自然資源部未予回應。

澎湃新聞注意到，近期，濟南、合肥、廈門、成都等至少四個熱點城市的土拍規則已有所調整，部分待出讓地塊不再限制土地上限價格，重回價高者得。

10月12日，據合肥土地市場網，安徽省合肥市釋出市轄區2023年拟出讓居住用地詳細清單（第三批）。第三批拟出讓居住用地清單共包含31宗地塊，面積共計2853.5畝。第三批拟出讓居住用地清單中，已有6宗地塊明确将于11月2日出讓。同時，地塊出讓規則有所調整，地塊未顯示上限價格。據大皖新聞報道，此次土拍規則不再限制地價。

按照最新的地塊公告，此次推出的地塊将采取拍賣方式出讓，即：競買人以舉牌方式應價，報價最高者且高于保留底價的，為競得人。

在此之前，濟南多宗住宅地塊競買規則也有所調整。根據濟南公共資源交易中心、濟南市自然資源和規劃局于10月9日釋出兩批土地補充公告，濟自然規劃告字〔2023〕9号、濟自然規劃告字〔2023〕10号公告中的出讓宗地競買規則做出調整。

通過翻閱上述公告中的城鎮住宅用地最新挂牌出讓檔案，目前僅顯示：本次國有建設用地使用權采取網上挂牌方式出讓，按照價高者得原則确定競得人。即不再顯示“城鎮住宅用地設立最高限價，網上交易達到最高限價的采取‘限地價、競建築品質、現場搖号’”等相關表述。

另據廈門市自然資源和規劃局于10月17日釋出的公告，廈門計劃于11月7日出讓湖裡區2023P12一宗商住用地。地塊起拍樓面價45000元/平方米，起拍總價47.4億元，地塊采用拍賣方式出讓，不設拍賣底價，按照價高者得原則确定受讓人。

而此前，廈門市出讓的涉宅地塊的出讓方式為“定品質、限房價、限地價＋搖号”拍賣。

成都則于9月26日宣布中心城區商品住宅用地實施“競地價”拍賣，新出讓土地所建商品住房由企業根據市場情況自主定價。9月27日，成都釋出土地使用權出讓公告，該批次地塊依舊設有土地最高限價，但不再設定可售商品住房清水最高銷售均價。

10月23日，成都進一步取消地價限制。成都市公共資源交易服務中心挂牌7宗宅地，土地面積總計20.43萬平方米，起始總價約28億元。此次拍賣采取“競地價”方式，取消了 “限價競買+抽簽競得”方式，且未設定成品房清水最高銷售均價。

此前土地溢價率上限多數設為15%

2021年2月26日，自然資源部自然資源開發利用司負責人公開表示，要求各地進一步将住宅用地出讓資訊合理适度集中，重點城市要對住宅用地集中公告、集中供應，讓各類市場主體和消費者充分掌握資訊，形成合理預期。另按照住宅用地分類調控檔案要求，22個重點城市土地出讓将實作“兩集中”。所謂“兩集中”，即集中釋出出讓公告、集中組織出讓活動。

同年3月31日，北京市規自委和市住建委聯合釋出2021年度第一批次商品住宅用地出讓公告，共計30宗，除一宗地為企業利用自有土地建設共有産權房外，其他29個采用挂牌方式出讓的地塊均公布了地價上限，其中超九成地塊溢價率未超過15%。

彼時，北京市規自委介紹，這是北京市首次公布土地合理上限價格，通過合理控制地價，推動商品住宅用地供應由“價高者得”的單一目标向完善市場、促進土地利用、保障民生等多目标管理轉變。

2021年8月，市場消息顯示，自然資源部召開閉門會議，明确核心城市土地出讓政策調整，商品住宅用地招拍挂出讓公告中應當展現：參加商品住宅用地競買企業應當具有房地産開發資質；建立有效的購地審查制度，加強對房地産企業購地和融資的監管；單宗住宅用地溢價率不得超15%，絕不允許通過提高起拍價方式調整溢價率，否則将嚴肅處理，嚴格控制城市樓面地價新高；在達到地價或溢價率上限的時候，不以競配建等方式增加實際地價，可通過競一次性合理報價、搖号、競更高更優建築品質方式确定競得人。

随後，包括深圳、杭州、青島、南京、合肥在内的第二批集中土地出讓的競買規則均予以調整，比如，深圳将地塊溢價率上限統一由45%調整為15%；杭州一般地塊溢價率上限由20%調整為15%。

土地市場整體低溫運作

諸葛資料研究中心進階分析師關榮雪指出，從樓市購房政策方面可以看到，由于樓市複蘇動力不足，市場情緒持續低落，部分城市逐漸解除此前的限制性購房政策，土地市場亦是如此，今年以來土地市場整體延續低溫運作态勢，熱度改善有限。

根據中指研究院資料，2023年前三季度，全國300城住宅用地供求規模同比降幅均在三成以上。三季度，土地市場情緒依然偏弱，流拍撤牌率達28%，較二季度提升8.1個百分點。

按照中指研究院資料，2023年1-9月，全國300城住宅用地成交22391萬平方米，同比下降33.4%。9月，300城住宅用地成交2693萬平方米，同比下降49.7%；成交樓面均價7673元/平方米，同比下跌2.1%。

中指研究院分析師孟新增指出，2023年1-9月，濟南、成都的土拍中，住宅用地成交面積分别同比降幅19.9%、12.7%。土拍熱度方面，僅優質地塊尚能維持一定熱度，非核心地塊多底價成交，企業投資意願整體相對較弱。

孟新增認為，取消土地最高限價，讓地價回歸市場，有利于提振土地市場情緒，後續或有更多城市跟進，但目前土拍情緒扭轉仍依賴銷售端恢複程度，在銷售尚未出現持續性、實質性轉暖下，土拍規則調整帶動市場效果或有限，預計土地市場整體仍低溫運作。