黃奇帆預言要來了？關于中國房地産，透露了3個關鍵資訊

文｜王二寶

業主、購房者、開發商甚至是中介，想在未來房地産變局中占得先機，就必須要學會預測。可問題是我們都知道這點，到底該如何預測呢？

其實方法并不難，主要就是兩點：

一是官媒資料，二是内行和專家的表态。

相比較之下，我更看後者，因為作為領域的權威人士，往往都有自己獨到的見解。

早在3年前，重慶市前市長黃奇帆對于房地産就有了很多預言，以及提出很多問題，似乎一一都在應驗。

01 / 大陸房地産存在諸多問題，急需解決

如果我問你們，為什麼近20年-25年大陸房價都在飛速上漲，答案肯定是五花八門，不過毫不客氣地說，90%都是錯誤的。

對此，我們必須要看看黃奇帆的預言，透露了三個關鍵資訊：

第一、土地拍賣制度擡高了地價，間接使得房價居高不下。

與預售、公攤面積制度如出一轍，土地拍賣制度同樣學自香港，從1980年代至今，已經有了至少30多年曆史。

不可否認，這個制度的優點顯而易見，直接卡住了各種灰色交易和腐敗，但是問題也同樣明顯。“價高者得”的特點就等于誰出的價高，誰就能拿地，這就直接擡高了地價。

尤其是在經濟大市的優質地段，開發商為了拿地，真的是不惜一切代價。

近些年，多個二線以上城市地價天花闆紛紛被打破，達到1.8萬/平、2萬/平都不算奇怪。

第二、房價收入比失衡，隻要經濟環境不好，樓市就很有可能遇冷。

就算再發展二十年，收入依然是老百姓決定是否買房的基礎。然而長期以來，大陸房價收入比明顯偏高。

按照國際慣例，“1/6理論”是最合理的空間，也就是每個家庭用6-7年的收入就能買得起房。

可是大陸的現實卻是，北京、杭州、上海、廣州等經濟大市的房價收入比都超過了40年。這樣的高壓就很容易出現極端，在經濟強勢階段，就算房價再高，我們也會覺得未來房價肯定漲，咬着牙也要買。

可是反過來說，隻要經濟不好，我們就瞬間會進入“求穩狀态”，不敢買房，樓市肯定遇冷。

第三、“爛尾現象”頻出，導緻群眾不敢買房。

按照我的了解，爛尾的背後就代表了房地産秩序失衡，因為有了違規操作，是以就出現了秩序問題。

例如在拍地時，地方政府就已經規劃好了容積率，但是随後開發商就可能按改，從1.2調整到1.5-2.0等等。

又比如開發商在造房子時，因為資金非常緊張，是以就借了各種貸款，除了銀行、債券之外，還向信托甚至高利貸，于是就出現了爛尾，甚至老百姓交錢幫助開發商解押，還需要二次解押的情況。

對于群眾而言，最後的後果就是血汗錢沒有了，還拿不到房，肯定不敢買房。

02 / 調整稅收或是未來房地産健康發展的重點之一

提高稅收，想必大家最先想到的就是房産稅，但其實除此之外，調整稅收體系也至關重要。對此，黃奇帆也提出了自己的看法。

我感受最深的就是，“建立高端有遏制、中端有鼓勵 、低端有保障的差别化稅率體系”

舉個例子，購買普通商品房需要繳納1%的個稅和1.5%的契稅，那麼購買豪宅就大幅提高到3%的個稅和5%的契稅，同時要是在三年内出手，還需要額外繳納一筆費用。

事實上，諸如香港等地區，以及法國等國家都在使用這種稅率模式。

至于中端有鼓勵，就是抵押貸款自住商品房抵扣所得稅等政策，這其實很好了解，就是“貸款買房抵稅”。

至于低端有保障，就是大量建造公租房、共有産權房等保障性住房，解決居住問題。

對于3年前黃奇帆的種種預言，從目前來看，基本都在逐漸實作，這才是真正的專家。

而作為普通購房者的我們，更要從自身出發，決定該如何應對。

對此，你怎麼看呢？

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