#金秋心動購房季#
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這是熊貓貝貝的第1953篇原創文章
2023年9月的中國樓市，迎來了一個非常特殊的時刻。
完全可以說的上“不管群眾和市場相不相信，反正政策會刺激到相信為止”的氛圍。
國内政策持續加碼，利好接踵而至，對于市場和群眾而言，都有點超預期了。
一線城市在“認房不認貸”和“首付降低”的刺激之下，從北京開始，到上海回暖，就連深圳和廣州，也開始有了明顯的躁動表現。
外圍輿論環境，也在煽風點火，各種政策研判層出不窮：
來自路透社的消息：中國的房地産政策方面，下一步将采取措施，取消北上廣等主要城市非核心區域的限購政策。
上個禮拜之前，印花稅的小作文漫天亂飛，還有官媒下場辟謠，還專門大讨論，印花稅我們已經是很低了.....
然後，最早給印花稅一錘定音的人是來自英國的路透社。
路透社說印花稅降一半，就是真的降一半，路透社說周五以後降，他就周日降....
9月6日路透社的消息又加碼了，除了解除限購，還有兩個更大的殺招！
1、放開建立商品房住房備案價格上下浮動範圍；
2、穩步廢除住宅建設用地出讓年限的限制。
路透社又叫路邊社，可路邊的消息有時候确實又是那麼的準确。
可以說，這一輪中國樓市從内到外，氛圍已經烘托到這個份上了，接下來，就要看市場回應和群眾的行動了。
政策出台太過密集了，市場的讨論越來越激烈。當然，輿論和情緒裹挾之下，很多人的躁動也開始越來越明顯了。
說一個人生真理：什麼是幸福？就是什麼時間階段，做什麼樣的事情。
那麼什麼是明智？這就更簡單了，就是不會因為自己的選擇而導緻未來可能會後悔。
該做什麼，如何選擇，需要把握本質，看準關鍵，看清趨勢。
是以，這篇文章，就基于當下中國樓市熱度氛圍的特殊階段和背景，結合現實，挖掘本質，分析關鍵，從一個真正理性，良心，善意，并且專業的角度，針對不同城市和地區的群體，聊一聊當下面對中國樓市的行動政策和建議觀點。
也正好應頭條平台活動邀約，恰逢中國樓市“金九銀十”傳統旺季到來之際，和大家唠點主流看不到的硬核内容。
關注動向，把握本質，看清主線，研判趨勢，指導行動。
本文已反複自查合規，不碰紅線，語言平和公允，不帶價值導向。
内容有依有據，分析理性客觀。
硬核内容，錯過不再。
以微見著，洞察先機，把握趨勢，指導決策。
PS：
- 文章略長，内容的閱讀需要一定的時間和耐心，并且需要進行思考。
- 内容不求讨好所有讀者，寫作分享也是一個閱讀群體和寫作群體互相選擇的過程。
- 每個人的認知層次不同，不做強求，這篇文章的内容不是什麼大路貨，也不是什麼看完能夠帶來輕松愉悅精神滿足的爽文，請結合自身需要和認知需求理性看待。
（如果這篇文章在其它資訊平台被看到，不用懷疑，就是抄襲搬運，厚顔無恥）
圖檔來源：頭條圖庫
1
新一輪政策組合拳和一線樓市熱度的背後，是怎樣的格局設計和管理邏輯？
2023年進入9月才沒幾天，短短時間之内，房地産利好政策就像暴雨一般接連落地：
- 四大一線城市和二線城市落地“認房不認貸”；
- 二套房貸利率加點，由LPR加50個基點（0.5%）下調至20個基點（0.2%）；
- 全國範圍首付比例下限下調，首套比例為20%、二套比例為30%；
利好政策出台之後，大家的朋友圈和輿論環境中立刻就炸開了鍋。
特别是那些地産中介們，紛紛轉發諸如“某項目帶看量上漲100%”、“業主連夜上調挂牌價”的消息，覺得行情終于要來了。
然而事實真的是如此麼？
過去幾天本号釋出的文章和觀點一直在從理性和冷靜的角度出發，反複強調這麼一個結論：
這一輪地産調控比以往都要複雜，國家的意圖也與以往不同。
中國的房地産經濟和樓市房價邏輯，一個全新的格局正在加速形成。
兩個核心邏輯，這裡給大家展開好好分析一下：
第一個，這一輪房地産政策，利好的主要是市場上的“置換人群”，或者說是“改善性需求”。
無論是“認房不認貸”政策，讓過去二套房的認定現在直接變一套房。還是說二套房利率加點的下調，都旨在促進改善性需求。
這一輪地産新政出來後，确實會有很多家庭，産生房産置換的念頭。
但是，如果想把手上的剛需房抛出去，換成改善性的大房子，得有人來接盤。
這個邏輯非常完美的诠釋了當下一線城市樓市的現實情況，很多中産家庭感受到了新政利好，卻是想要置換房子，一時間大量剛需二手房湧向市場。
然而由于缺乏接盤力量，供過于求，剛需房的價格反而會表現的非常糾結。
最終新房項目迎來了政策合力利好。
第二個，任何關聯樓市的政策動向，國家的态度就非常關鍵。
如果一輪刺激剛需房需求的政策落地，或許也能扭轉行情，推動房價上漲。
但是，在這一輪政策裡，可以清晰看到國家的态度是非常微妙的，和以往有不同。
在過去，房地産剛需不行，國家直接降低房貸利率就可以。
降它1個百分點，剛需們不怕不上車，就怕上車晚。
然而這一次，國家卻選擇降低“存量”房貸利率，而不是“新增”房貸利率。
一詞之差，天差地别。
降低存量房貸利率，意味着國家允許你和銀行協商，按照更低的價格調整房貸合同，實際上就是國家逼着銀行向有房家庭“讓利”。
根據新華社的統計，目前全國1億份房貸合同中，有40%可以享受到降低利率的利好，平均降幅為0.8%。
這是一個非常大的讓利舉動，前所未有。
然而，這麼大的利好政策一看就知道，不是用來刺激地産的。
畢竟背了房貸的人，大多幾年前剛買過房子，短時間内不可能再買第二套。這個政策，主要是用來給中産家庭減負，刺激大家消費的。
結合着同一時間，政府還決定要上調個人所得稅養老、教育抵扣額度。
國家的意圖很明顯，那就是未來恢複經濟，要靠鼓勵大家消費——而不是像2016年“漲價去庫存”那樣，強行通過刺激地産，趕着剛需們上車。
防風險，求穩定的意圖，比拉動房價，刺激成交，更為明顯。
看清楚以上兩個關鍵邏輯，那麼當下中國房地産和樓市的大格局，基本上就清楚了。
在“買改善性住房-房産置換-抛售剛需房-剛需群體接盤”的傳導鍊條中，
由于缺少了最後一道力量，整個房地産市場大幅回暖、或者房價上漲的動力是不足的。
局部升溫，是必然的，這沒有争議，但是要說和2009年，還有2016年那兩輪相比，很現實，這一輪的樓市政策組合拳，想要的東西，想達到的目标，想得到的效果，已經完全不一樣了。
那麼，看清這個格局設計和邏輯關鍵以後，大家還認為當下很多鼓吹樓市即将再次啟動的觀點和言論，有多大說服力呢？
是看清國家意圖，相信國家意志，還是相信氛圍和情緒帶來的躁動和刺激呢？
這是一個好問題。
圖檔來源：頭條圖庫
2
幾個現實的政策動向和市場表現，揭示了怎樣的關鍵信号？
9月7日晚上到9月8日淩晨，又有兩個重量級利好出來，這就是上海、南京的樓市松綁政策。
先是上海“臨港新片區”管委會，釋出了關于人才住房政策工作的提示，進一步降低了片區内人才購房的門檻：
在重點支援機關工作的人才，購房的工作年限要求從6個月以上縮短為3個月以上。（下圖）
圖檔來源：見圖
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上海此次新政令不少人感到驚訝。
畢竟，市場更低迷、政策資源不如上海的深圳，尚未出台如此大力度松綁限購的政策。深圳東部的坪山、大鵬，非戶籍人口哪怕是博士，也需要5年社保才能購房；戶籍人口即便是博士，也需要3年社保才能購房。
上海能這麼做，同樣量級的北京也可以這樣做；稍弱一些的廣深當然也可以做。如果四大一線城市都對邊緣城區限購大幅松綁，一線城市樓市回暖是可以期待的。
當然，一線限購，不是小事，不過上海開了個頭，再硬的石頭裂了個縫，也是一種希望，或者說，想象力空間就打開了。
然後是南京：
全面取消限購，首付降至20%。
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這是自沈陽全面取消限購後，全國第二個跟進的省會城市。剛宣布了放寬落戶門檻，就全面取消限購，南京這一波确實快。
樓市又到了搏一搏，單車變摩托，搏一搏，摩托變寶馬的時候了。
到目前為止。
雖然不敢确定，一線城市的限購、首付，到底會不會徹底放開，但是二線城市的限購、首付等等的，都會以一個最大尺度給大家放開。
全國已經有很多城市，實作這個政策，像是東北地區的沈陽，很明顯是這個了，還有中部地區的武漢，也是首付兩成了，還有東部地區的南京，看最新的消息，也是兩成首付了。
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那麼這就到了，看大家敢不敢搏一搏的時候了。
熱門核心二線城市全面取消限購，是一個很重大的信号：
意味着取消限購在二線城市已經沒有阻力了。當然還有個别頭部二線，比如杭州，因為“炒房第二城”這樣的帽子還戴着，可能還要糾結一下，不過趨勢很清晰嘛：
連南京這樣的城市都取消了限購，估計蘇州、成都、武漢都會跟進。天津作為直轄市略微矜持一點，杭州會不會完全放棄限購有待觀察，重慶因為有房地産稅試點一直沒有限購。
現實情況不複雜，給大家詳細解釋一下：
當下中國樓市的限制和管理局面正被全面重新整理：
1、北深廣可能跟随上海，松綁邊緣城區的住宅限購，外地人買一線城市的限制門檻顯著下降；一線城市首套房、二套房首付比例也會不斷下降，二套房利率也會下降。
一線城市房地産市場年内回暖已是定局。
2、二線城市進入想買就能買的時期。
比如天津仍然保留了市内六區的限購，但如果你開個工作證明，就可以買；南京、沈陽、大連等直接取消了限購，隻有強二線城市暫時保留限售。
外行看個熱鬧，内行看個門道：當下從一線到二線這一輪針對購買資格，具有明顯搶跑特征的放開，本質是什麼？關鍵信号是什麼？
1，本質并不複雜，那就是當下依然房地産具有需求支撐和價格信心的頭部城市，達成共識，通過放開限制，開動了一個面向全國，面對居民存款的強力财富吸水機。
然後大城市有錢了，才有條件做更大力度的轉移支付，幫扶落後地區。
指望困在土地财政，背負大量地方債的很多城市和地區自救明顯行不通了。
好鋼用在刀刃上，一線龍頭們還行，先上，大活人總不能被尿憋死。
2，關鍵信号，值得重視：對于中國國内經濟而言，一個财富大轉移、資産重新配置的時代正式全面開始了。
中小城市的财富将加速向大城市流動，甚至引發三四五線樓市的抛售潮。
馬太效應，将成為接下來中國經濟短期内的一個明顯特征。
透過表象，看本質，抓關鍵，并不困難。
一個大城市群體重新配置資産的時代到來了，财富流出中小城市的時代降臨了。
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3
趨勢研判：本輪地産救市，或将加速開啟一個全新的價格趨勢和階段？
接下來，中國樓市怎麼走，其實沒有多少懸念：
我們将見證一個時代，一個搞錢救國的時代。
各種現在的審批條條框框将會消失讓步，甚至包括當初的首付貸可能都會重出江湖。
還是那句話，這些限制是以前國庫有錢的時候，閑來沒事限制某些人群發财用了。
現在實際情況，是地主家裡也沒有餘糧，是以沒有力量再可以保持這些條框的存在了。
樓市現在方向是确定的，不确定的隻是細節和實作過程。
确定性，決定未來房子是否具備承載财富的資産屬性，以及伴随經濟波動産生價值變化的金融屬性。
而絕大多數房子，中小城市的樓市，将加速成為純粹的消費市場，價格高了賣不動是必然。
對應的，就是鶴崗化将成為很多城市接下來的必然趨勢，而且，沒有什麼逆轉翻身的可能。
很多人期盼的房價如蔥，類似鶴崗的城市不就是嗎？
但是核心城市，一線頭部，人口持續流入的大城市，經過本輪抽水，甚至是大功率吸血以後，房價整體企穩，具有确定性的優質房産還能有一波脈沖式的價格爆發？
怎麼？還想着一線房價崩盤，然後誰都能随便買的起，輕松實作人生更新？
不可能，絕對不可能，幾千年以來，全世界範圍，從來沒有出現過這種荒謬的事情。
政策熱度之下，是資産洗牌和重組的視窗期，但是真正的好房子，具有确定性的資産，還是很難出現的。
沒有普漲行情，就沒有什麼筍盤的說法，倒是大機率有接盤的可能。
這一輪政策組合拳，開啟的是存量環境價值考驗，而不是全面拉動行情吹泡泡。
對于很多身處中小城市，不入流城市的中介群體們而言，這可能他們最不願意看到的結論了吧？
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寫在最後：
不同的群體，該如何結合自身情況，做出優勢選擇和行動？
該有的本質和邏輯分析到位了，文章最後，從不同普通個體和家庭的角度，分享幾點優勢政策的觀點，不一定對，權當抛磚引玉，供大家進行一個讨論和參考就好：
1，身處一線，已經擁有房産的群體，當下這個政策紅利視窗期，是一個絕佳的置換視窗期，這個觀點，沒有任何争議。
如果條件允許，以小換大，以舊換新，郊區換中心，剛需小戶型換改善大戶型……
當然，當下一線二手房挂牌量暴增裡面，就有反應靈敏的本地置換和改善群體。
2，全國民營資金群體，迎來了重要的，可以購置一線城市和頭部城市核心優質房産進行資産配置的機遇。
這個群體其實不用講道理的，可以質疑這些民間資本的人品和道德，但是對于這個群體的靈敏和眼光，沒有任何懷疑的意義。
一線和二線核心位置的樓市，總體還是保值的，如果能漲一波，穩賺不賠。
而且，當下，除了這個具有确定性的投資方向，還有能加安全杠杆的優勢，中國當下經濟環境裡面，有什麼生意，或者投資管道是值得嘗試的麼？
讓中産把房子抵押了，讓老闆們拿着過去賺下的家底，沖進股市，去炒股？
開什麼玩笑？這些民間資本可能不一定最聰明，但是一定是不瞎不傻的。
3，如果是年輕人，或者需要買第一套剛需房，不妨再等一等。
再等上幾個月，就會有大量的剛需繼續抛盤進入市場。
到時候選擇會更多，價格也會更優惠。
卷自己，不如卷房東，供需擠壓，也可以是供大于求嘛，有需要不着急，錢在誰手上誰主動，别搞錯了。
頑冥不化，死腦經，被利益和欲望綁架的一些房東，這一輪的現實毒打，是躲不掉的。
4，抱着投機炒作，價差套利，想着還能随便買房就能躺着輕松賺錢的群體和資金，抓緊該買買吧！
如果連看這篇文章的邏輯和本質分析都沒有耐心，這可能就是低水準炒房群體，人生最後一次的折騰了。
輕松錢，一夜暴富的時代早就過去了，隻不過還有很多人不願意承認和接受而已。
任何時代都一樣，最後一個銅闆，比棺材闆還重。
絕大多數炒房投機群體手上的房産，是經不起這一輪價值考驗的。
5，對于普通個體和家庭來說，當下的反應和行動，很重要：
趁着政策剛出，絕大多數人和市場還比較懵的時候，建議盡快賣掉手上不保值的剛需房。
哪怕略微折價也可以，搶先一步，換成更保值的改善房，或者确定性更高的價值房産。
這樣才能在必然到來的房價分化過程中，保住家庭的财富不縮水。
6，過去棚改、拆遷過程中，收獲大量拆遷房的“房爺”、“房姨”，以及在限購政策頒布前、搶先入市的炒房客們。祝你們好運。
因為這一輪存量環境背景下，财富轉移，還有資産重構的過程中，這個群體是受到成本和趨勢雙重擠壓的群體。
一方面，是資産縮水，另一方面，是成本和流動性沖突難以解決。
不過，存量環境，有賺有虧，沒有輸家，這遊戲怎麼玩？
以後中國的樓市，不能再盯着剛需說話了。哦，還有，當下還在中小城市鼓吹樓市房價的觀點和聲音，大家要小心，不要喝了洗腳水……
以上，就是基于當下中國國内樓市現實情況，以及外圍小作文氛圍炒作，進行的一次政策深入分析讨論和趨勢研判内容，和各位頭條的讀者朋友們，進行一個交流和分享。
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