開始漲了
文/子木
自從北上廣深落地“認房不認貸”，全國樓市預期得到了實質性扭轉。
不單是一線城市，就連三四線城市的朋友都在議論，房價會不會又要大漲。
畢竟過去“一線點火，滿盤皆爆”的路徑，已經重複了好幾輪。
至于怎麼漲，能不能漲，我放到後面來講。
“廣-深-上-北”，認房不認貸，總共用了56小時，大大超過市場預期，從落地速度來看，這輪刺激鐵定又是野蠻的、無序的，存在一刀流的正常套路。
理論上講，應該是想趕一波“金九銀十”，政策利好疊加傳統旺季，起到三兩撥千金的效用，有助于年底經濟大盤的恢複。
現在看來，效果的确不錯。
根據報道，政策落地後，北上廣深帶看量、成交量直線拉升。
北京樓市首個周末新房銷售近90億，一天成交量趕上8月一半，北京鍊家三天成交了上個月的1/3。上海很多樓盤，一天賣了一個月的量。
售樓處裡塞滿了人，開發商順勢收回之前的折扣優惠，甚至連夜漲價。
這種做法讓“買漲不買跌”的購房者，失去判斷依據，很多都在緊張的氛圍中，被逼定上車。
外賣騎手、快遞員、滴滴司機，聞訊紛紛脫去馬甲，百米沖刺紮進中介門店，緻電維護已久的存量客戶。
一夜之間，仿佛又回到了2015年前夕。
北上的起勢，讓唱空樓市的人，非常郁悶，他們到現在為止也不明白，為什麼人口經濟資料都下滑，樓市還能起來？
邊抵抗、邊懷疑人生……
其實根本上，還是沒搞懂房地産的底層邏輯。
01
7月我在文章《樓市大反攻》裡論述過：
很多人問我，一線城市如果放開，樓市會起來嗎？
答案是肯定的。
2017-2022年，四大一線城市，5年社保、認房認貸，購買限制極其殘暴……
縱使如此，也跑出了大漲小跌的行情，拿北京來說，2017年房價最高峰是7萬多每平米。
後來出台“認房認貸”等政策，樓市腰斬30%，但後來在極端壓制的情況下，又開始反向上行，房價一路漲回到7萬多每平米，證明什麼？
穿越周期的穩健購買力。
全國主要資金、高淨值群體、核心稀缺資源，都在一線城市，并對全國有錢人持續高強度虹吸，隻要放開，人們為了占位資源，依舊會加持一線城市資産。
在絕對的購買力+絕對資源面前，任何利空都可以被吞噬，這個邏輯過去成立，在房地産後半段依舊成立。
當然四大一線城市，也有主次之分。
從放開認房認貸後可以看出，北上比廣深活躍很多，這源于三個原因：
1、資金總量
2、居民杠杆率
3、old/new money
這三個因素組成一個模型，适用于全國所有城市。（下面着重解析，不感興趣的可以直接跳到下一部分。）
資金總量（金融機構本外币存款餘額），意思就是人民币與外币的存款總數。
反映的是一個城市對資金的吸附能力。
我們知道，資金是經濟運作的動力，也是結果。一個城市能彙聚多少資金，顯示出這個城市的綜合實力和發展潛力。
按照資金總量（金融機構本外币存款餘額）來講，2023年上半年，北京近24萬億，上海近20萬億，深圳13萬億，廣州8.5萬億。
同為一線，但真正的有錢人，多數藏在北上。
而且對比着看，經濟下行，但大多數城市存款是增加的，北上總存款增加就達到了3.7萬億。
北京最為誇張，一年存了一個石家莊的總量。等到利好來襲，這些資金足可以入局盤活市場。
居民杠杆率，比較重要，衡量的是購買力的透支程度。杠杆加得越高，負債壓力越大，自然購買力就會減弱。
這個跟政策有關，之前北上非普線定的太高了，人們撬杠杆買房，拿到的錢不多，想加都加不上。
而廣深，之前貸款限制門檻極低，非普形同虛設，人們想貸就貸，在房地産比較火爆那幾年，提前透支了信貸空間，樓市下行，一個俯沖，20-30%，首付沒了，傷了心神。
最後一個是old money 和 new money。
所謂old money多，就是城市積累厚實，有錢的土著較多。北京是“權”貴中心，上海是“金”貴中心。
拿上海來講，土著有錢，且都吃過房地産紅利，大部分家庭都是千萬資産。
疫情之後去上海奮鬥，并想留在上海的外地年輕人，家底也比較殷實。而且上海還是留學生回國的第一站，但凡這幾年出國鍍金的，家庭條件也不差。
土著的實力和外地流入的“富二代”，形成了強大的支撐力，這是北上行情領漲的另一個邏輯。
而new money，有兩層含義，一層是新産業，比如網際網路、電商、新興科技産業為主誕生的城市新貴。
另一層含義，就是那些沒有出生在富裕的家庭，也沒在富裕的文化中長大，但通過知識、努力，自主賺取到财富的人。
深圳和杭州就是典型的新貴中心，但這幾年局勢動蕩，賽道内卷，經濟下行，高收入的信念紛紛擊垮，new money 遭遇嚴重打擊。
Old money 和 new money 各有利弊，前者底子厚，賺錢通道穩定，投資思維比較保守；後者底子薄，賺錢通道依賴新興産業，投資思維比較激進。
按照城市發展邏輯，經濟上行，new money 這種新鮮血液才是最有創造力的價值，會裂變生長出更多的新貴群體，有助于加速城市成長。
但也最容易為了追求高利潤，投機炒作，進而身陷火海，原來炒房三兄弟是深圳、杭州、合肥，後來南京取代合肥，上位老三。
經過這幾年的深刻教育，三兄弟被整掉半條命，這時候，Old money 這種紮實的購買力，反而才是城市最紮實的支撐力，互為周全。
随着時間的推移，new money 也會慢慢變成old money，整個城市的沉澱也顯現出了結果。
資金總量、居民杠杆率、old/new money，“錢債錢”三個因素互為一體，量子糾纏，其實是“産業-人口”更高次元的思考，決定着一個城市是否能趕上這波行情。
02
北上之後，就是深廣，不會太久。畢竟一線還是一線，底子厚實。
一線起勢，二線築底。
最先輻射的是一線城市所在的城市群。
上海旁邊的杭州、蘇州、甯波、南京等重點二線城市需要關注，蘇州和甯波可以抄底，杭州和南京因為杠杆率太高，需要觀察到年底。
杭州因為亞運會利好，招商引資空間放大，經濟恢複一定會比南京快一些，南京這波有點兒難，如果情緒上來，要積極解套。
北京旁邊的天津、石家莊準備上車，其他無所謂。
大灣區是重點，因為海上絲綢之路、金融開放創新、一國兩制新模闆、國際自貿港實驗，等等國家戰略，都要在這裡試驗兌現。
二次改開，事關國運，大灣區占了一半，深圳超跌入底，要趕快上車，第二梯隊的珠海、佛山、東莞也要抓緊，其他不用着急。
成都、武漢、西安，這種能級較強的省會龍頭，相當于内地本區域一線城市，積極上車，周圍區域不用着急。
重慶、青島、無錫、鄭州、福州、濟南，也屬于比較強的二線城市，但因為庫存積壓較大，會對沖利好，闆塊輪動較為緩慢。
廈門這波未必能跟上，近三年的大幅回調，讓福建有錢人開始重新審視這個地方，再加上居民整體杠杆較高，恢複速度會偏慢一些。
合肥可以重點關注，屬于二線城市中庫存極少的，政府調控的好，而且經過幾年回調，房價比較實際。
長沙能上就上，這個城市一直被視為價格窪地，過去是調控标兵，但事實上，房價偷偷摸摸已經連漲32個月。這意味着地方對房價的态度，出現了正反面的改變。
當長沙在“房住不炒“層面淪陷後，房地産是國民支柱産業的邏輯，再次被證明。篇幅有限，更多的複盤我放在星球裡，大家有空取閱。
上面提到的城市，能上就上，機會視窗打開的時間不會太長。
其他城市目前不用着急，闆塊輪動，需要時間。而一個城市也需要成交量上漲2-3個月，才能反應到房價層面。
可以觀察9-10月的成交走勢再做決策。
9-10月，如果成交還是半死不活，那麼這個城市基本被判死刑。連最後一輪電擊都救不明白的病人，怎麼從ICU裡活着出來。
也隻能眼巴巴看着别人去KTV裡蹦迪了。
03
這輪買房，必須謹慎，之前講過一個公式：
100平米左右、小三居、電梯、次新房、低密度、地鐵盤、好學校、寫字樓商圈……能挨幾個是幾個。
這一輪改善為絕對主流，城市腰部以上資産才有很好的升值效果。如果買不到好房子，可以不用着急，别跟着别人的情緒，接盤老破小。
自住無所謂，但凡是考慮保值升值的，一定要仔細想想住在一套房子裡，可以抓住到怎樣的城市資源。
房子是擷取資源的一把鑰匙，稀缺決定價值，價值被價格所表現。
是以這兩天很多人一上來就問，房子可以買嗎？能漲錢嗎？
真沒法回答，因為我不知道你的資金能買到怎樣的房子，能擷取到怎樣的資源，底層訴求是什麼。
這才是最真實的邏輯盤點。
利好來襲，行情轉折，樓市跟股市一摸一樣：
要麼相信趕在前面，及早上車；要麼選擇不信，徹底離場，洗手觀望。
切記左右徘徊，人雲亦雲，被身邊情緒侵擾而選擇買房的，是下下策。
一線城市放開，全國資金向上湧動彙集，但因為限購的原因，預期和資金位又會溢出到二線城市，形成大規模的闆塊輪動。
2015年-2023年，8年時間，好像正對應了房地産大周期，不得不信周期的力量。
短期内，這波行情來的會很快，但規模不會很大。
效果會比較激進，因為近兩年，央行一直在超發貨币，M2暴增，利率曆史新低，很容易引導資金流入一二線，入市炒作。
全國普漲機率為0。
隻有真正的經濟問題得以解決，就業充沛，收入預期穩健，才能考慮有全國範圍内的普漲大行情，這個我們要清晰的認知，當然還有人口……
這輪行情，高能級城市尋求升值，中能級城市尋求保值，低能級城市尋求解套保平安。
無論你是否是剛需，有沒有投資需求，都不重要，重要的是你能動起來，主動尋求資産避險。
形勢隻在一瞬間，稍縱即逝。